① 金融資產質押擔保有哪些
摘要 1、動產質押。動產質押物主要包括：易變現、易保值、易保管，出質人享有的，並且可以流通，轉讓的所有權或依法處分權；
② 個人質押貸款支持的理財產品有哪些
押的理財產品范圍。一般優先選擇投資策略穩健，具有穩定收益的理財產品辦理質押業務，如保本型、保本浮動收益型理財產品，一般不涉及高風險類的非保本型理財產品。
第三、在質押公示方面，一般都參照存單質押或應收賬款質押的公示方法。有的銀行採取「交付」的方式，由客戶將購買理財產品的交易協議書、權益須知、產品說明書、證實書等「類權利憑證」原件交付銀行保管，有的銀行採取「登記」的方式，在「中征動產融資統一登記平台」進行質押登記。
第四、採取必要措施保障銀行的優先受償權。有的銀行採取賬戶凍結加到期抵銷的方式，即對理財產品本金收益返還賬戶進行凍結操作，並約定在借款人到期未歸還本息時，將理財本金及收益與貸款產生的債務之間相互抵銷。有的銀行要求借款人設立質押融資專用賬戶，作為理財產品本金、收益歸集的專用賬戶，約定為保證金賬戶，對存入該賬戶的理財本金、收益均按照保證金質押的要求來管理，以此保障優先受償。
第五、合理設定質押率和貸款金額、期限。一般會綜合考慮理財產品的風險類型、投資標的等因素來設定相應的質押率，保證理財收益本息在覆蓋貸款本息有一定的盈餘邊際，開展的理財產品質押貸款一般為短期貸款，貸款到期日不超過理財產品的到期日。
③ 存貨質押融資的存貨質押融資風險控制
存貨質押融資風險控制採取的是過程式控制制的理念，因此對其業務風險進行有效控制需針對業務的流程進行。存貨質押融資一般經歷以下幾個環節：（1）、提出申請（2）、業務篩選（3）、合同簽訂（4）、運營控制（5）、合約終止。
根據存貨質押融資的業務流程可以將日常運營風險控制體系分為准入體系風險控制、合約設計風險控制和執行過程風險控制三個部分 存貨質押融資不同於其他商業貸款，在該業務中銀行的風險首先來自於質押存貨。由於存貨質押融資的對象是缺少足夠流動資金的中小企業，所以用於質押的存貨一般是中小企業普遍擁有的動產，包括原材料、半成品和產成品。這些動產作為融資企業作為獲取銀行貸款的擔保物，是價值載體同時也是風險載體。因此銀行開展存貨質押融資面臨的首要問題是質押存貨的選擇問題。除此之外，銀行還面臨對借款企業的選擇問題，銀行必須像進行其他類型商業貸款一樣，對存貨質押融資中的借方經濟狀況、資信程度進行分析以降低風險。但是在這種業務中，借方的還款來源是存貨銷售變現產生的現金流，而非通過投資運作產生的現金流，因此在對借款企業主體進行考核時應著重考察企業的銷售水平、企業的運作周期、企業的誠信度以及監控的成本等方面的因素。
（一）質押物的准入分析與控制
一般而言，在考慮某種質押物是否可行時，要考慮以下幾個方面的因素，包括存貨本身的屬性、物流企業對借款企業存貨的控制水平等。
現實中各種待選貨物的屬性紛繁復雜，但是與存貨質押融資相關的存貨屬性主要可以歸為四類：法律屬性、物流屬性、流通屬性、價值屬性。
1、法律屬性
任何一種貸款業務都需要在法律許可和規定范圍內進行，因此質押物的法律屬性是進行質押品選擇時首要考察的品種。對於存貨質押融資待選貨物法律屬性的考察主要依據國家制定的《物權法》和《擔保法》中為物品抵押和質押制定的相關規定。對待選貨物法律屬性的判斷分析主要包括：貨物是否存在法律許可作為質押的品種范圍之內；待選貨物的所有權是否明確；質權是否單一，即是否存在貨物擔保給多個質權人的現象；待選貨物作為質押品後受償的優先權如何確定等。
2、物流屬性
貸款貨物的物流屬性，即貨物在物流企業提供存貨質押融資業務相關的物流服務中涉及的保管、存儲、運輸、清算等操作所涉及的待選貨物的相關性質，主要包括對產品包裝的合理性、產品質量的穩定性、產品的危險程度的考察；對產品可標准化的程度以及質量是否易於控制、測度的分析；對產品交易費用的高低和在存貨處理過程中的損傷而帶來的責任追究等方面的考慮。
3、流通屬性
存貨質押融資所考察待選貨物的流通屬性是指貨物在市場上的需求、消耗量狀況、待選貨物的即期需求、潛在的需求轉化為消費行為的能力以及商品的流通速度和變現能力等。
4、價值屬性
質物的價值屬性，是指質物在市場運行中體現出的，對存貨融資收益產生重大影響的相關屬性，主要包括質物價值量的大小和價格的波動情況。這兩點都需要具體的量化分析和界定，才能有效地降低業務風險。
（二）借款企業的准入分析與控制
1、借款企業的財務狀況
在存貨質押融資中，首先，需要分析借款企業的資產負債率，一般而言，存貨質押融資中，資產負債率要高於行業的平均水平，但作為金融機構必須清楚造成借款企業這一現象的真實原因。其次，也需要考慮借款企業的收入和現金流，借款企業一般都有不均衡穩定的收入和現金流，貸款方需要明確造成借款企業不穩定的收入和現金流的原因究竟是因為周期性定價的制約還是因為管理團隊對市場反應調整太慢。最後，貸款方需要考慮借款企業的財務趨勢，可以實現明確是否可以通過嚴密的監控來改變借款企業的財務平衡表，從而在提供借款企業必要信用的時候降低貸款的風險。
2、借款企業的運作周期分析
銀行對於借款企業運作周期的了解有助於銀行對企業的實際狀況發放不同類型的貸款，同時降低了風險，保證了銀行的收益。
3、借款企業的行業分析
借款企業的行業將影響借款企業的績效和質押物價值。對於借款企業的行業分析需要考慮行業總體的利潤水平、交易環境、技術變化、發展前景等因素，通過分析行業狀況，一方面可以使貸款人更加准確地評估整體風險的大小，另一方面貸款人可以更好地分析借款企業財務狀況和經營周期變化是否歸因於普遍的行業因素，從而准確地把握企業的經營水平。
（三）物流企業的准入分析與控制
在存貨質押融資業務中，債權人需要對質押物資流通的倉儲、運輸、銷售等環節進行有效的監控，這種監控是動態的，其目的是在貸款風險可控的基礎上盡量滿足借款企業運營的需要。因此，銀行需要與物流企業進行合作。
在具體的存貨質押融資業務中，銀行對監管企業的動態管理流程通常包括調查篩選物流監管企業、日常檢查、動態評估、預警應急等。其中，對物流企業進行准入分析，調查篩選出合適的物流企業最為關鍵。銀行應根據物流企業的企業規模、資金實力、信譽情況、合作意願、地域分布、監管技術水平等構建評估體系，並最終確定物流企業在存貨質押融資業務中的監管資格。 貸款合約是約束借款方和貸款方行為的主要工具，也是存貨質押融資順利進行的法律保障。對存貨質押融資合約設計風險進行控制，必須要充分地考慮具體業務的特徵、流程和環境。同時注意以下事項：
（一）合約條款的規范設計
一個完整的合約應該考慮到質物物流運營的整個流通環節，包括質物入庫、質物保管、提貨、質物追加、質權實現與合約終止，而與業務相關的資金流和信息流運作則是伴隨質物的運營而發生的。
（二）合約中關鍵風險控制點的設計
在合約設計中，有一些關鍵的風險點控制需要特別地關注。
1、關於質押物產權界定的問題
在存貨質押融資過程中，質押物產權界定是一個基本的問題，它包括所有權審核和質權審核兩個方面。所有權審核是指審核物是否在法律上清晰地歸出質人所有，而質權審核指審查物質是否能夠在法律上允許質押，是否被擔保給多個債權人，存在重復擔保的現象。在合約中，首先必須正確地規定承擔質物產權界定的責任人。其次，在合約中還必須正確地確定審核產權的方式。
2、有關質物檢驗問題
質物的檢驗是對商品實質內容的審查，也是合約設計中的關鍵風險點。在合約中，首先必須確定進行質物檢驗的責任人。首先，質物的檢驗機構應該具有法定的檢驗資質，應該對質物的檢驗具有專業的能力和知識，而物流企業也可以參與質物品質檢驗，並承擔輔助的作用。其次，在合約中必須確定正確的檢驗方式。
3、價格確定與動態控制問題
在合約中如何正確地確定質物的市場價值並進行動態的控制也是一個關鍵的風險點。在合約中，主要要規定清楚以下問題：質物以什麼價格為基準，應該採取什麼價格，怎樣動態地確定質物價格，怎麼達成相關價格調整協議，價值波動如何防範，誰承擔價格數據採集和監控的職責，應該採取什麼樣的價格風險防範機制，應該規定怎樣的價格風險監控流程等。
此外，還有多點監管問題、貸款周期問題、違約責任問題、浮動質押問題、清算問題等也是合約設計的關鍵風險點，需要參與方根據業務的特點設計符合實際的合約條款，規定參與方的權利和義務才能有效地控制風險。
（三）合約中關鍵風險點控制指標的設計
在合約中，還需要設計一些關鍵風險控制指標，這些指標包括質押率、貸款利率和貸款周期等。
1、質押率
質押率即貸款額與質押存貨價值的比率指標。質押率的最終設定和商業模式、質押存貨的特性、企業違約概率、監管方式以及貸款利率等密切相關，能夠比較全面地反映存貨質押融資的風險狀況，因此成為存貨質押融資風險控制的核心指標。
2、貸款利率
《新巴塞爾資本協議》要求銀行滿足資本充足率要求，以對其信用風險進行有效控制，這就使得存貨質押融資對貸款利率的確定，也即對貸款的定價需要從傳統的凈資產收益率量度的方法轉化為基於風險調節資本的收益率計算方法，即RA-ROC方法。
3、平倉線
平倉線是指銀行為防止質押品價格風險而設置的一個閥值。現實中，平倉線的制定是在確定質押率後通過經驗再向上浮動一定比例，今後可以通過VAR模型確定存貨質押模型的平倉線。
4、盯市周期
盯市周期是指質押人審計質押存貨市場價值的周期。它是衡量銀行監控貸款風險嚴密程度大小的一個重要指標。盯市周期與監管成本、監管能力和合作意願等密切相關，合約制定時需要把握盯市周期和監管成本等的平衡。
5、貸款周期
存貨質押貸款主要依靠存貨的自償性銷售來償還貸款，因此貸款周期與存貨質押融資的風險也密切相關。貸款周期與借款企業的存貨銷售周期的不匹配很可能造成借款企業的違約拖延甚至道德風險，不利於借款企業的運營，從而實際上影響債權人的貸款安全，因此，在合約中必須根據借款企業的實際需要來確定貸款周期。
此外，還有警戒線、保證金比例、監管費用等也必須在業務合約中進行有效的界定。 在執行過程中，會出現宏觀、行業以及供應鏈系統的風險，也會出現信用風險、質物變現風險以及操作風險這些非系統的風險。一般而言，，對這些執行過程中的風險進行有效控制的策略包括以下四種：a、規避風險，即自覺選擇不會產生風險的業務活動。b，接受風險，即當風險收益高於風險造成的損失並且能夠得到有效控制時，作為貸款人可以接受相應風險。c 分散和轉移風險，即採取「把雞蛋放在不同籃子里」的方法來分散和轉移風險，通過將風險轉移給第三方來降低存貨質押融資業務的風險暴露。d 緩釋風險，即通過質物的有效應用並控制質物銷售運營的過程來緩釋存貨質押融資的風險，提高貸款的違約回收率，減少違約損失。
（一）、對宏觀、行業和供應鏈等系統風險控制
具體而言，針對宏觀、行業和供應鏈等系統風險，一方面是建立監測機制，進行實時地監控與分析預測，以提前採取措施；另一方面是建立預警和應急預案，當系統發生危險時，迅速採取應急方案進行風險控制，防止貸款損失。而對於非系統風險，則要根據具體業務的狀況來進行分析和控制，一方面，需要明確參與各方的權利和責任並嚴格按照合約進行運作；另一方面，對一些業務運營過程中的關鍵風險點，還必須採取有效的措施來進行控制。
（二）、對於存貨質押融資信用風險的控制
對於存貨質押融資信用風險的控制主要包括對借款企業信用風險的控制和對物流監管企業信用風險的控制兩類。
第一，對借款企業信用風險的控制。需要銀行和物流監管企業主要關注借款企業的財務和管理狀況。行和物流監管企業需要對運營企業在財務運作和運營管理上進行不定期的檢查，對出現的問題要分析原因，一方面可以和借款企業共同解決問題，另一方面，當借款企業出現了嚴重違約現象，要迅速地控制借款企業的物流和資金運作，停止授信甚至凍結借款企業的其他資產。
第二，對物流企業信用風險的控制。首先，需要銀行對物流企業的流動資金狀況和合約執行狀況進行密切關注，以防止物流企業的道德風險；其次，銀行需隨時對物流監管企業的工作水平進行抽查，合理地檢查物流監管企業控制質物的情況，看物流監管企業的監管運作是否符合標准。
（三）、對於存貨變現的風險控制
對於存貨變現的風險控制主要包括存貨價格風險控制、質物形態風險控制以及銷售風險控制三大類。
第一，存貨價格風險控制。首先，需要確定價格風險控制的責任人，有專業人員來收集存貨價格的數據，監控價格趨勢，並進行存貨市場價格的預測和管理；其次，需要設置價格下降時的風險控制機制，設置j價格風險控制指標，如警戒線和平倉線等；最後，在實際操作中，當存貨價格下降到一定位置，或下降的幅度超過閥值時，監管方應當通過信息平台和信息溝通機制及時地將信息傳給質權人和直接操作人員，通過啟動應急預案及時地進行預警和防範，通常可以要求借款企業補充保證金或貨物，甚至強行平倉將質物變現，規避質物價格風險。
第二，質物形態風險控制。這主要是對質物的流動性、標准化、變現能力、質物易損程度及配套的保管條件等方面的風險進行控制。
第三，銷售風險控制。需要質權人和物流監管企業密切關注借款企業在存貨銷售上的運營狀況，主要考慮銷售渠道和銷售客戶是否穩定，銷售是否存在大幅度的下降，銷售賬期是否合理等方面的狀況。
（四）、對存貨質押融資操作風險的控制
對存貨質押融資操作風險的控制主要包括對合規風險、模式風險、流程風險以及具體操作風險四大類風險的控制。
第一，對合規風險的控制。首先要與相關的法律專業人士合作對業務中可能出現的法律問題進行分析，與行業專業技術人員合作對業務中的政策風險問題進行分析，這些問題主要包括質物產權問題、合約效力問題及違約清算問題等；其次是制定行規、特殊條款或進行模式創新等彌補法律和相關政策的不足；最後，制定相應的組織保障機構和執行保障機構，以降低業務的合規風險。
第二，對模式風險的控制。主要注意以下關鍵風險點的控制，包括選擇合適的商業模式，選擇合理的質押方式和監控強度，慎重考慮超額擔保，充分考慮借款企業的需要和風險防範的要求來設置業務結算方式，充分考慮借款企業的需要和上下游貿易關系來保證貸款資金的正確使用，必要時提供個人擔保、第三方擔保和損害保險，設置合適的財務評估報告模式。
第三，對流程風險的控制。主要要建立物流信息系統、資金流管理系統和報表輸出系統等，實現業務流程的信息化和可視化，並通過流程再造，減少和改善流程環節，制定合適的風險控制流程和標准。
第四，對具體操作風險的控制。需要進行組織結構的再造，界定清晰的管理職能，使具體操作人員的權利職責能夠統一，並用好的激勵機制激勵監管人員和操作人員的責任心，用好的培訓機制提高操作人員的素質和水平。
④ 什麼叫做金融質押業務
金融質押是指債務人或第三人以其金融類財產作為質押標的的一種行為。例如金融股權質押，即相關機構或個人客戶，以其持有的未上市金融類股權作為質押標的，來申請融資，以盤活其金融股權資產。
【法律依據】
《民法典》第四百二十五條
為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第四百二十六條
法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第四百二十七條
設立質權，當事人應當採用書面形式訂立質押合同。
質押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）質押財產的名稱、數量等情況；
（四）擔保的范圍；
（五）質押財產交付的時間、方式。
⑤ 建行質押貸需要什麼條件
建行質押貸款的條件為：
1、年齡在18歲(含)-60歲(含)之間；
2、信用狀況良好；
3、中國內地居民(不含港澳台)；
4、持有建行個人金融資產(包括存款、理財等)的客戶。
拓展資料：
作為質物的動產或權利必須符合《中華人民共和國擔保法》的有關規定，出質人必須依法享有對質物的所有權或處分權，並向銀行書面承諾為借款人提供質押擔保。
以銀行匯票、銀行承兌匯票、支票、本票、存款單、國庫券等有價證券質押的，質押率最高不得超過90%;以動產、依法可以轉讓的股份(股票)、商業承兌匯票、倉單、提單等質押的，質押率最高不得超過70%;以其他動產或權利質押的，質押率最高不得超過50%。
採取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，質押合同至借款人還清全部貸款本息時中止;對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質押期間，質物如有損害、遺失，貸款人應承擔責任並負責賠償。
根據建設銀行目前可辦理質押貸的質押物類型有：本外幣定期存款、電子類國債、個人理財產品(不含由建行代銷建信理財公司發行的理財產品)、大額存單、保險保單。質押貸的貸款金額大致在1千元至30萬元之間，至於具體利率則以申請頁面實際顯示為准。
建行質押貸貸款期限是多少：
額度期限最長不超過1年(含)，且額度到期日不能超過質押物的到期日。
以多個質押物出質的，額度到期日不得超過其中最早到期的質押物的到期日。
單筆貸款期限最長不超過12個月(含)，且單筆貸款的到期日不得超過貸款額度的到期日。
質押貸可在額度有效期內循環使用貸款，按實際使用金額及天數計算利息，額度到期日須結清全部貸款本息。需要注意的是，如果我們使用理財產品進行質押，那麼系統就會自動凍結該筆理財產品所在的借記卡，凍結後無法辦理存款、支取、還款等業務，只有等貸款結清後，該借記卡才能正常使用。
⑥ 如何用股權質押貸款
訂立股權質押貸款合同時，出質人和貸款人在合同中不得約定在在債務人履行期限屆滿出質人未受清償時，股權轉移為貸款人所有。
質權人應注意審查出質人的主體資格：
出質人如為自然人，應提供有關身份的證明；
出質人如為法人，應提供營業執照及其它有關文件，並須有法人股東會同意股權出質的決議；
質權人應認真分析處置股權所在公司的經營狀況及財務狀況：
考察企業生產經營情況， 企業的生產經營活動是否正常；
企業貸款卡信用記錄查詢；
企業的納稅情況調查；
分析企業財務狀況，要求企業提供審計報告、財務報表，核實企業的資產規模、負債情況;核實企業所有者權益是如何形成的;判斷企業的盈利能力、償債能力；
核實企業的銀行對賬單及個人銀行卡流水單，考察企業每個月是否有比較穩定的現金流；
加強對公司質押股權的價值監控。涉及上市公司股權的，要跟蹤證券市場行情，分析質押股票的風險和價值，設置警戒線，切實防範風險。
質權人應謹慎選擇出質股權：
股權的選擇應以業績優良，流通股本規模適度、流通性較好為原則；
應注意出質的股權是否存在出資不實的瑕疵，即非貨幣財產的實際價額顯著低於認繳出資額；
應注意出質的股權是否存在出資不到位（違約）的瑕疵，即股東出資不按時、足額繳納。
建議質權人與出質股權所在公司簽訂協議約定以下內容：
在質押期間發生對外擔保等可能影響到質權人權益的行為時，應事先徵得質權人的書面同意；
對發生承包、租賃、股份制改造等可能影響質押權利實現的行為前應書面告知質權人，並確保質押權利不受損害；
要求質押標的所在企業每月向質權人提供財務報表等資料及配合質權人對出質股權進行監控。
《中華人民共和國公司法》第二百二十六條規定：以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
⑦ 工商銀行質押貸款
個人質押貸款是指您用自己名下的定期存款、國債等產品進行擔保而申請的貸款。您可登錄網上銀行，選擇「最愛-貸款-申請貸款-質押貸款」功能，根據頁面提示辦理質押貸款。此外，您還可通過手機銀行辦理。
溫馨提示：
您可每日最多申請3筆質押貸款合同，每月最多可申請15筆質押貸款合同，且通過網上銀行申請質押貸款需使用可信手機號進行簡訊驗證。
（作答時間：2020年5月25日，如遇業務變化請以實際為准。）
⑧ 新經濟形勢下的融資策略有哪些
我們的機會在於我們仍然處於經濟相對增長的這么一個時期，同時我們看到這樣一個低迷的狀態下，也給我們有更多的一些廉價土地的機會，並且我們也看到了，隨著資本市場的變化，也給了我們房地產企業，一些行業整合的機會，也就是說對我們大家而言，不僅僅是我們要在這樣一個挑戰中，能找到自身的定位，更重要的是有一些，特別是對中小房地產企業，一些有效的融資方法和路徑，大企業搞融資相對容易，銀行貸款、發債等各個方面，對於中小企業而言，我們應該如何抓住機會，在這樣一個競爭激烈，並且挑戰極大的環境中，找到一些最適合我們發展的機遇，這也是我們要考慮得問題。
我們看到中國資本市場中提供的一些融資的路徑和方法，不僅僅包括銀行貸款、股權融資，還有IPO和並購方面的融資，還有REITs，這個就是典型的資產證券化產品，9月26號中國證監會頒發了資產證券化的管理辦法，提出了資產證券化的基本的條件，比如說在開發地產中，特別是商業地產和工業地產，應該就有機會對自持性的物業進行資產證券化，資產證券化是有條件的，更重要的是你要有一定規模的商業地產，比如說無抵押貸款的，一個整體性經營效果好的商業地產，同時我們看到你的租金收益和物業的增長收益，相對也成熟，這樣的企業拿來做資產證券化就相對比較容易。
很快有政府廉租房的REITs，第二個收取的收益，第二個廉租房也會漲價，廉租房具備了發行REITs的條件，這些方面對我們未來發行資產證券化產品，就能創造一個非常好的一種條件，這是一個混合型觀念的問題。
比如說天朗酒店，這個物業是天朗集團的，但是租給酒店管理公司管理，寫字樓同樣也是這樣，如果這種資產體量規模更大一點，是可以具備REITs的發行條件，但是前提條件，就是整個物業是整體的，租賃有增長的能力，不能有質押和擔保，不能說房子質押給別人了，就不能滿足REITs發行的需要，當然資產證券化產品不僅僅包括REITs，還包括金融的資產證券化產品，只不過商業地產也好，工業地產也好，廉租房的租賃也好，這些REITs產品是反映在房地產行業的REITs，這些方麵包括我們在北京辦公的華貿中心，三棟寫字樓，兩棟就是日本REITs持有的，而且到香港發REITs，包括我們看到萬達、SOHO中國，以及其他一些房地產開發商，為什麼過去跟著買商業地產、寫字樓，現在不賣了呢？其實是裝入囊中，為REITs發行奠定基礎的方面。
第二個融資方式，就是接地氣的融資方式，就是互聯網金融到底對中小開發商的融資有什麼幫助，中小開發商也在建P2P網站，互聯網金融未來的發展趨勢是不可逆轉的，目前中國P2P的網站，已經有了1200多家，但是每個月也會有20、30家新增的網站的同時，還會有20、30家跑路的、倒閉的，上個月就出現了28家企業跑路，風險非常大，但是對房地產企業和相關的企業，怎麼樣借互聯網金融發展的趨勢，來真正的利用好互聯網金融的這么一個平台，用互聯網金融解決的問題是什麼問題呢？是讓中小企業，或者是小投資人，都能夠通過這樣的平台，獲得各自不同的利益，比如說咱們大家在座的都是高凈值人群，你不會投P2P的產品，因為你的產品都放在銀行，買個銀行的信託產品，或者有自己用的方法，但是對於民工而言，他就沒有這樣的路徑，每個月存一點錢，收益很低，如果說有了P2P平台的話，我可以拿到差不多3個月，就可以拿到年化利率10%的收益，這樣對大家就非常歡迎的，身邊的老百姓、普通人，會藉助P2P的平台獲取更大的收益，至少比銀行高了很多，當然風險也很大，老百姓不知道哪個P2P是好的，所以就有了一個選了的問題。
現在P2P不停的冒出來，不停的跑路，導致民工也不敢把錢放在P2P上，這滿足了中小投資人、中微投資人的投資需求，第二個滿足了社會上一些不同企業的需求，包括開發商，比如說中小開發商，我們有機會利用這個P2P，看著投資人很少，金額很小，但是它是眾籌的概念，這對大多數老百姓來講，轉一點P2P還是可以的，眾籌的概念，把不同投資人的需求集中在平台上。
作為房地產開發企業，我們該怎麼樣使用這個資金呢？用不好搞成非法集資了，P2P的概念就是債權轉讓，所謂的債權轉讓，就意味著你如果有債權，假如說你項目中有一些債權的份額，或者是你有一千萬，你可以分拆成100萬，目前的狀態下，隨著未來P2P平台的發展，你有1億，可以拆成1千萬，一千萬的標的目前在P2P上比較普遍，要完善債權轉讓的風險控股，想好了你借的不是銀行的錢，銀行的錢還不了，銀行可以把你列入黑名單之內，P2P的錢還不了，你會造成社會影響，你要想明白這個項目是不是真正有能力使用P2P，風險要控制好。
第三個就是及時兌還，一定要跟投資人說明白，這個錢去哪了，保證資金在使用中的透明，所以說風險有時候要事先告訴民工大哥，你投入的一千塊錢，是投入到一千萬的房地產項目中的哪一部分，這個項目有什麼風險，有什麼收益，你這個資金是優先順序的，還是滯後級的，就是你項目的使用透明度必須要保障，我們講P2P平台本身不是不可以使用，而是我們要有策略的去使用。
這里大家都講一個問題，講一講我們可不可以特別關注，我們自己去建一個P2P網站，我自己去用自己募集的資金，當然可以自己建，也可能有人投資，但是要想風險在哪裡，你的獨立性在哪裡，如果沒有獨立性，我建一個P2P平台，為自己的項目融資，可能風險更大，P2P平台絕對不能建立資金池的，資金帳戶不能在P2P平台的帳戶上，一旦你建了資金池，不能償還，銀監會下一步就要解決你的問題了，我們對互聯網金融要有一個全面的了解之後，就可以在這些方面有一些新的突破，這也是我們相當一部分中小房地產企業，可以關注的問題之一。
對房地產企業而言，互聯網金融和草根金融結合在一起的，往往就是中小房地產企業可以去使用的手段，中小房地產企業，除了互聯網金融，可以考慮使用之外，我們還可以繼續再用的是什麼呢？就是股權投資的基金模式和方法，2011年是房地產股權投資基金的元年，這幾年增加到了4500億，股權投資基金它的好處在於它的靈活性會更強，包括拿地的資金，完全可以通過股權投資基金使用但是股權投資基金有一個限制，就是有限合夥的企業，只能有50個人，投資人最多50個，超過50個就不能再去做了，這就是限制，如果要募集一個億，50個人最少投200萬，這是一個要求，當然你也可以在有限公司有限合夥企業的上面，放一個信託機構，這樣就可以有更好的安排了。
房地產投資基金，它的結構和房地產開發商的有限公司不同，一個方面我們看到它是有管理人，另外一個是LP，LP叫有限合夥人，我們作為LP投資人，把資金投到一個有限合夥企業，有限合夥企業一個億、兩個億，就可以直接投到房地產開發商項目中去，它的結構是什麼呢？有限合夥企業有3個億，一千萬可以作為股權投到項目公司，然後一年以後房地產開發商承諾，我來回購20%，那麼對基金而言，收益率就是20%，還有兩個億，可以以債權的方式進入被投資企業，按照約定可以不高於同期銀行利率的4倍，當然房地產集團公司可以做擔保，這都是可以的。
股權投資基金的使用，比信託要寬松很多，信託至少要求20、30，它的要求會受銀監會和證監會監管的產品，股權投資的產品，相對而言就管理比較寬松，現在在中國證監會備案，股權投資相對靈活運用房地產開發的各個環節，無論是拿地的項目，還是自有不動產的項目，因為現在商業地產的發展，給了大家更多的機會，有時候我們為了避稅，我多融一些資，可以自己持有。
股權投資資金到了企業之後，其實是降低了你的資產負債率，所以從這些方面，應該都有更多的機會，讓我們去發展，其實房地產企業，我感覺股權投資資金在中國的發展，應該是一種非常好的路徑，我們講的不同的路徑。
不少外資的基金，在中國，包括在海外，已經非常規模之大的使用加層基金的概念，如果做成三加一的話，往往就不是加層了，就是股權投資基金了，因為開發項目就是3、4年時間，我通過三加一的基金，成為開發項目的大股東之一，我們投80%，開發商投20%，我們共同來做一個項目，這個項目我投3個億，你投1個億，然後我3個億佔75%，你佔25%，你雖然佔25%，但是我答應我75%的15%，可以作為利潤償還，你雖然有25%的投資，但是你分配的利潤是40%的利潤，這也是很劃算的。
我們看到股權投資基金，在未來發展過程中，我認為在國內應該還有特別多的環節，我最近在悉尼，投資了一個非常大的項目，在CBD要建立全球第三個中國中心，我在和中國中心現有的物業進行談判的時候，我發現六棟樓都是超過20、30年的，要拆的樓，有4棟都是基金持有的，同樣在紐約，在倫敦的一些寫字樓、公寓，三分之二都是基金持有的，從這一點來看，我們才看到中國未來股權投資基金去持有這些收益性物業的一些發展性前景。
在北京CBD，你想找個寫字樓，基金想收購，難得要死，在西安也有這種機會，我們能否去發行假如說10個億規模的基金，來持有寫字樓，這個寫字樓也可能是開發商自己玩不準，但是可能開發商想銷售，銷售可能是15億，基金可以買斷，12億可不可以啊，基金持有以後，我可以請專業機構管理，整個物業層次提升了，物業整體的價值也在增長，所以對整個房地產市場中的公寓、寫字樓，以及其他有效的商業地產，應該都是未來巨大的商機。
在這方面我們看到各種各樣的機會，應該都具備，大家除了銀行之外，我們證券機構也要做介入，資產公司也有一些資管計劃，包括股權投資基金的管理模式，現在規模越來越大，大家看你熟悉哪些資源，就可以更好的做相應的安排，我們看到房地產企業有相當一部分，也在做戰略的轉移，怎麼樣能夠有更多的機會，保障不僅僅是開發，而且房地產投資基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去參與一些，孫總提到企業多元化是未來一個發展的潛力，多元化不見得都自己去經營，我投資我經營，投資也是多元化的模式之一，我只選擇行業最優秀的，而我不去經營這個企業，作為投資人，我們有時候也會感覺到投資的靈活性，去年我們投資了很多地產的項目，今年就減了很多，我今年重點就是增發的基金、並購的基金，以及全球資產配置的基金，相對會靈活一些。
同時還有一種特別好的模式，大家要研究，就是PPP的模式，這是財政部最近剛剛推出的一種新的模式，這種模式的概念，就是各省市的金融融資平台，現在43號文，已經停止發債了，包括西安同樣是這樣，西安建工集團過去是自己發債的主體，現在不能讓它發了，怎麼做呢？就需要用P2P無的模式，比如說在運城投資的項目，運城大同到西安的鐵路，站前廣場的2500畝地，本來是政府要做的事，現在政府沒有做，誰做了呢？我們開發商做了，開發商去做了，就有它的一些機會，開發商做的過程中，我們看到更多的是用了P2P的模式，政府的問題由不同的資金來源來去共同開發，我們在這個項目佔了60%，當地開發商佔了40%，用的也是基金的模式做，這個模式也是非常好的，現在是1200畝地拿到手裡面，現在還在做一些推廣，後面也有華商一級土地開發的模式，大家有機會可以到運城看看這塊土地，目前是最低的價格，今天來開會的，凡是到丁總那前10位預定的，丁總你都要給一個最低的價。
PPP模式，不僅可以用到高鐵廣場的公用設施的建設，同時還用於供水、供電，包括做廉租房也可以用這個模式，但是前提要想明白，是私人投資、自己經營，法律責任和政府責任由政府承擔，大家以後還可以多一些這方面的了解