① 國際商業貸款中的限制事項條款
我給你的是一個較為具體的 你可以自己壓縮一下提取重點。
國際商業貸款合同（International Commercial Loan Agreement）是指發生在不
同國家的當事人之間因貸款而簽署的法律文件。
國際商業貸款合同是國際商業貸款中最主要的法律文件，在實踐中，借貸雙方當
事人主要是通過國際商業貸款合同來規范它們之間的權利和義務。
國際商業貸款合同的特點是涉及面廣，幾乎涉及債權、物權、信託代理、外匯、
財政、金融、保險、稅收、擔保等各個部門法，往往牽涉到不同利益的各方當事
人以及不同國家的國內法律制度和國際法律制度。
目前國際上還沒有一部專門調整國際商業貸款問題的國際公約。從國內法來看，
也很少有哪個國家頒布有專門調整國際商業貸款關系的完整法律。
【案例2.1】鴻潤（集團）有限公司貸款合同糾紛案
1995年5月10日，香港中成財務有限公司（下稱「中成公司」）與香港鴻潤（集團
）有限公司（下稱「鴻潤集團」）簽訂《貸款合同書》，約定：由中成公司借款
港幣1 000萬元給鴻潤集團，借款期限為180天．還款日為1995年11月28日；利息
數額為港幣90萬元，利息按每90天計收一次，每次港幣45萬元；手續費一次性計
收1％為港幣10萬元整，發放貨款時收取；延期還款，以未還金額每日計罰千分之
五，逾期時間不得超過五天；鴻潤集團提供一張港幣1000萬元和一張港幣45萬元
的180天遠期和一張港幣45萬元的90天遠期可兌現公司支票給中成公司作質押。後
借款人未依約還款，貸款人上訴到廣東省高級人民法院。
廣東省高級人民法院認為，本案應依最密切聯系原則確定本案主合同適用香港法
律，並根據香港顧愷仁律師事務所出具的《法律意見書》確認中成公司與鴻潤集
團之間的貸款合同關系成立，對雙方當事人均有法律約束力，是有充分的事實和
法律依據，應予支持。貸款合同簽訂後，中成公司依約向鴻潤集團發放了借款港
幣1000萬元，但鴻潤集團只向中成公司償還利息港幣145萬元，其餘借款本息均沒
有按照雙方約定的期限償還，因此，鴻潤集團的行為已經構成違約，應承擔相應
的違約責任。關於逾期利息的計算標准，原審法院根據雙方當事人往來函件的內
容確定為年利率25%，各方當事人對此沒有提出異議，因此，應予確認。此後，中
成公司與鴻潤集團對利息的減讓沒有達成新的合同，因此，應視為雙方仍按年利
率25%計算利息。
第一節 商務事項條款
一、提取貸款
貸款合同通常都規定借款人提取貸款的具體期限，並規定借款人應事先通知貸款
人，以便做好調度資金的准備。
借款人在提款之前，首先要向貸款人發出提款通知書（notice of drawdown )。
提款通知書是借款人就具體的某一筆借款的借款金額、借款期限和提款日期等事
項而向貸款人發出的書面文件。
提款通知書對借款人具有法律約束力，並且一旦發出借款人不得單方撤銷。
借款人應在提款日期之前的五至十個銀行工作日之內，發出書面的提款通知書，
並且按該通知書規定的日期、數額和期限，以及貸款合同規定的條件提取款項。
借款人提出的提款日應為銀行工作日。
借款人提出的貸款數額應首先經銀行同意，其數額不高於有效融資額的數額或者
等同於有效融資額的數額。
二、還款和提前還款
定期貸款的提前還款
借款人要在不少於一個月前用不可撤銷的書面形式通知銀行並申請批准。
提前償還的數額，須經銀行認可，且借款人不得重新借用。
循環貸款的提前還款
在貸款終止日之前提前還款數額，可記入可用款項的數額之上。
第二節 稅費事項條款
一、利息
國際商業貸款大都使用浮動利率計息
年利率採用基礎利率加上約定利差構成
國際商業貸款合同通常要求借款人在每筆貸款的每個利息期的最後一天或該日期
之前支付利息
二、費用
國際商業貸款合同對借款人應支付的費用有明確規定的條款
借款人需支付與貸款合同或判決有關的一切印花稅、公證費、登記費和其他稅費
，承擔因不交或延交上述稅費的責任，償還由此造成的債務、費用、賠償和開支
三、稅賦
國際商業貸款合同規定有貸款人預提的所得稅由借款人如數補足的條款，這是國
際商業貸款合同的習慣做法。這種做法經常受到借款人的責難。如借款人不接受
此條款，貸款行可能提高利率，以保證其凈收入不低於納稅前的水平。
國際商業貸款合同中訂有免稅和包稅條款，要求借款人承擔本國稅法規定的利息
所得稅。
四、記賬貨幣與支付
借款人應在貸款合同規定的還款日，按本條款規定的方式向銀行償還款項，並將
款項匯入貸款合同附件所規定的銀行賬戶內
第三節 限制事項條款
一、先決條件
國際銀團貸款合同中規定的在貸款開始執行前或在貸款開始執行後的每一次提款
前，借款人需要滿足的條件。其內容包括：
1.涉及貸款合同項下全部義務的先決條件
擔保書；一切必備的授權書副本；一切必備的政府批准書和外匯主管部門副本；
借款人組織機構的成立文件；律師意見書
2.涉及提供每一筆貸款的先決條件
借款人簽訂合同時所作的聲明與保證仍然准確無誤；借款人的財務與經營狀況；
違約記錄等
二、陳述與保證
由借款人對其承擔借款義務的合法許可權及財務狀況、商務狀況等事實如實地作出
說明，並向貸款人保證其所作地說明地真實性。
當事人應對虛假的陳述負法律責任。根據國際商業貸款合同的違約條款、陳述不
屬實，本身就構成違約
陳述與保證條款的作用
銀行發放貸款的基礎與前提
起到貸款審查作用
陳述與保證失實構成違約，貸款行可採取違約救濟措施
三、非法行為
銀行任何時候進行貸款、籌資、或繼續貸款為不合法時，立即向借款人發出通知
，終止向借款人放款。如果銀行提出這樣的請求，借款人應在銀行規定的日期內
償還銀行的各項貸款並支付相應的利息，以及其他應該償還銀行的費用
第四節 約定事項條款
一、約定事項條款
（一）含義
約定事項條款借款人向貸款人保證其應做事項與不應做事項，或保證其對某些事
實所作的說明真實可靠等內容的條款。約定事項條款中最重要的約定是借款人按
期償還貸款所作的各種保證。
（二）財務約定事項
1.財務約定事項的核心：一整套貸款人可以接受的借款人財務狀況指標，借款人
應及時提供反映其財務信息的各種財務報表，為貸款人的正確決策提供准備。
2.財務約定事項的內容
提供財務報表
進行財務分析：最低凈資產額＝有形資產總額－負債總額；資本負債比率＝負債
總額/資本金總額；流動比率＝流動資產/流動負債
3.財務約定事項的作用
貸款人可以間接控制和指導借款人的財務活動
約定的各項財務比率的變化可以作為對貸款人的一種早期預警信號
約定的各項財務比率的變化可作為違約事件中「重大不利變動」的量化指標
4.財務約定事項的局限性
財務報表對借款人財務狀況的反映在時間上有滯後性
借款人編制的財務報表不一定真實反映借款人的財務狀況
由於各國的會計制度和會計標准不完全相同，在確定借款人財務狀況時存在統一
標准
二、消極擔保條款
1.消極擔保的含義
國際借貸中的消極擔保（negative pledge)，是指借款人向貸款人保證，在其償
清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。
消極擔保的實質是貸款人為了其他債權人利益而在其他資產上設定擔保利益的行
為，從而保證貸款人對借款人的求償權在償還條件、順序上不落後與其他債權人
。
在國際借貸法律實踐中，消極擔保可單獨運用，其多見於國際金融組織的貸款；
消極擔保也可以與其他擔保方式合並使用，國際商業貸款擔保則屬此類情形。
2.消極擔保的法律特徵
（1）消極擔保的設立，貸款人不以取得優先權為目的，而是為了保證其債權不次
於有擔保權益的其他債權人的權利。故區別於抵押、質押等積極擔保形式。
（2）消極擔保的設立，對於借款人現有的財產和貸款償還前取得的財產都具有約
束力，即以借款人自己的全部財產為標的設定擔保。這與保證人以其財產為第三
人負連帶責任而設立的保證形式不同。
（3）消極擔保在其有效期內一般不影響借款人依法處分其財產的權利（但為他人
提供擔保者除外）。可見，實際上，消極擔保所涉及標的物之范圍經常處於變動
之中。
（4）消極擔保條款是借款人與貸款人之間的合同，對第三人並沒有約束力。
國際借貸中消極擔保的效力，應源於各國合同法，即當事人基於意思自治原則，
主動承擔消極擔保的義務。因此，在國際借貸中，消極擔保實際上已被各國法律
所承認
3. 消極擔保條款的作用
（1）防止借款人在其資產上為其他債權人設定擔保利益，使原有的無擔保權益的
債權人從屬於新的有擔保權益的人，處於後受清償的不利地位
（2）使同一類債權人處於平等的受償地位，即相同的債權憑證，享受相同的待
遇
（3）間接地限制借款人舉借新債，以免借款人承擔過多的債務而影響其償債能
力
4. 消極擔保條款的適用范圍
（1）關於消極擔保所針對的債務：消極擔保條款不限於也不應限於為借款人本身
的債務提供物權擔保。
（2）關於消極擔保所針對的擔保權益：消極擔保條款一般禁止借款人在自己的資
產上設立抵押、質押、留置及其他任何形式擔保。
（3）關於第三人提供擔保：消極擔保主要禁止借款人本人在其資產上設立擔保權
益，但經借貸雙方協商也可以禁止借款人的子公司在其資產上設定擔保權益或禁
止其他第三人為了借款人提供保證。對第三人提供擔保的限制還間接限制了借款
人舉借不合理債務。
5.消極擔保的例外
在實際經濟活動中，要絕對禁止借款人設定任何擔保權益是不可能的，所以在實
踐中形成了一些不受消極擔保約束或禁止的例外。主要有：
(1)貸款人確保享有同等的擔保權益的例外
(2)某些擔保權益例外：一是法定留置權例外；二是已有擔保權益例外；三是貸款
合同簽訂後取得的新資產上的已設定的擔保權益例外
(3)某些資產上的例外：一是購貨款抵押例外；二是貨物質押例外
(4)某些債務的例外：一是關於借款。包括銀行承兌信用、延期支付價金、提供保
證；二是關於內、外債務。借款人是主權國家時，消極擔保條款的適用范圍限於
對外債務，對內債務為例外；三是一攬子例外。允許借款人在一定金額內或凈資
產的一定比例內為其借款設定物權擔保。
三、比例平等條款
1.比例平等條款的內容
借款人保證和承諾它在本合同下的義務將始終是借款人直接的、無條件的、無擔
保的、非從屬性的一般性義務，這些義務在任何時候和在所有方面至少與借款人
現在或將來所產生或承擔的無擔保性債務在清償地位上是平等的
2.比例平等條款的作用
比例平等條款的具體作用因借款人的不同性質而有所區別。
當借款人是公司時，比例平等條款是借款人保證在他面臨破產清算或被強制分割
資產時，每個無擔保權益的債權人均有權按比例平等獲得清償
比例平等條款涉及的是借款人清償債務的優先次序問題，僅適用於存在相互沖突
的債權請求情況，如破產、清算等
借款人在償還本貸款合同的款項之前，先償還其他到期債務，甚至在償還本貸款
合同的到期債務之前提前清償其他合同項下尚未到期的債務，並不違背比例平等
條款。
3.比例平等條款與消極擔保條款的異同
相同點：兩者都是為了使貸款人享有平等的擔保待遇，而且在一定程度上都可以
阻止借款人過度舉債，以維持其償債能力
不同點：兩者分別從不同角度來維護貸款人的平等受償地位。
比例平等條款從借款人的未擔保債務著眼；消極擔保條款從限制借款人設立有擔
保權益的債務入手
比例平等條款是為了貸款人的受償次序與其他無擔保權益的債權人處於比例平等
的地位；消極擔保條款是防止其他債權人在求償次序上優先於貸款人。
四、抵銷權條款
（一）抵消權的概念
根據英美法系國家的法律和商業上的慣例，除了一些例外，銀行有權用其手中的
客戶的存款抵銷客戶對銀行的到期債務，這就是銀行的抵銷權。
（二）銀行行使抵梢權的條件
抵銷是一種自我救濟，不需要藉助法院的強制執行程序，但它並不是一種可以任
意行使的權利。要使抵銷的效力得到承認，必須滿足一些條件，如抵消金額必須
是借款人到期未償還的數額
（三）授予銀行抵梢權的方式及相關問題
授予銀行抵梢權一般有兩種方式
一是銀行與客戶間簽訂一個稱為抵消函的特殊合同
二是雙方訂立的貸款合同中加上合同抵銷權條款。目的是給予銀行兩種權利：第
一種是只要客戶對銀行負有債務，銀行就有中止客戶提款的權利；第二種是允許
銀行將客戶欠自己的一切金額借記客戶賬戶，以抵銷貸方余額。但大多數情況下
，銀行顯然是不願妨礙客戶的營業的，所以，抵銷權條款通常會規定，只有當客
戶提款使得客戶賬戶資金少於規定數額時，才會禁止客戶提款。
國際商業貸款合同通常規定，如果發生違約事件，且超過規定的寬限期違約仍在
繼續時，貸款人有權使貸款提前到期。另外，還可以約定發生法律規定以外的事
件時，也可以加速貸款提前到期，從而可以行使抵銷權。
五、資產保持條款
貸款人為防止借款人喪失、轉移或耗損其資產而導致其償債能力的下降，因而就
在約定事項中規定了資產保持條款。
（一）限制借款人處分資產
1.限制借款人處分資產的主要內容
借款人（包括其子公司）不能通過某項交易或連續交易，出售、轉讓、租賃或通
過其他形式處理其全部資產或其資產的實質部分。不論這些交易間是否有聯系，
也不論是否出於主動。
2.限制借款人處分條款的作用
防止借款人將資產轉讓給第三人
保證借款人維持借貸所賴以存在的基本資產
通過限制借款人處分資產來間接地限制借款人改變經營業務范圍
對借款人的大規模交易予以控制，防止其違反消極擔保條款的有關規定。
（二）約定投保義務
為使借款人公司在遭受承保范圍內損失時，能從保險公司得到補償，以保護借款
人公司的資本價值，貸款人要求借款人按照同類行業的公司慣常投保的險別與保
險金額向聲譽良好的保險公司投保。
（三）限制分配股息
貸款人通常還規定借款人不得支付或分配任何股息以及其他任何類似的分配行為
。
實踐中此項規定往往應借款人要求變更為允許借款人在不減損公司生產凈值的前
提下，有權合理分配股息或作其他分配。
第五節 法律事項條款
法律事項條款是指國際商業貸款合同中法律事務方面的條款，主要涉及違約與救
濟條款、合同法律適用和管轄權等內容
一、違約與救濟
（一）違約事件條款
違約事件是國際商業貸款合同中所界定的一旦發生即視為借款人違反貸款合同的
事件和行為。違約事件條款是將可能發生的違約事件加以列舉，規定貸款人可以
採用違約救濟條款規定的救濟方法來維護其合法權益。
規定這個條款的目的是在借款人違約並對貸款人權益構成威脅時，貸款人可以提
前向借款人索賠並取消全部貸款。這是可以由貸款人單方面行使的權利。盡管實
際操作行使這些權利的可能性很小，但是只要貸款人決定行使，借款人是沒有申
辯餘地的。
違約事件分為三類：
1.直接違約事件
指借款人不按期支付本金、利息和費用，違反聲明與保證等事件
2.交叉違約事件
指在借款人由於其他貸款違約而被其他貸款人宣布貸款加速（提前）到期立即償
還時，本貸款人也有權隨即宜布給予借款人的貸款也加速到期立即償還。
交叉違約條款的規定是對借款人施加的極為嚴厲的限制，這將促使借款人不得不
嚴格加強管理，改善經營。
3.先兆性違約事件
指借款人出現喪失償付能力、商務狀況有重大不變化等事件。出現這類事件貸款
人也可以提前收回貸款
（二）違約救濟
發生違約事件後，一些貸款合同的條款賦予銀行採取違約救濟措施的權利
違約救濟條款是規定出現任何一類違約事件時，貸款人擁有的內部和外部救濟方
法。內部（貸款合同規定）的救濟方法有：
1.中止借款人提取貸款
2.解除借款人尚未提取的貸款
3.宣布貨款加速到期立即償還
外部（各國合同法一般都有相應的規定）救濟方法主要有：
1.解除貸款合同
2.要求賠償損失
3.要求履行貸款合同，支付已到期的本息。
（三）違約金和補償
如果借款人沒有根據貸款合同的規定償還應償還的款項，或者借款人沒有在法院
判決所規定的日期償還應償還的款項，應銀行的請求，借款人應在每一日歷月份
的最後一個銀行工作日或者根據銀行的業務慣例所確定的日期支付相應的違約金
。
對於未能按期還本付息，一般在貸款銀行宣布違約之前，都給予借款人以合理的
寬限期（如15－30天），以避免由於技術或者管理方面偶爾失誤而造成的違約。
二、合同法律適用
國際借貸沒有統一的國際公約可以適用。
對於國際商業貸款合同的法律適用，各國立法都允許當事人各方自行作出選擇，
即承認意思自治原則。
國際借貸各方當事人對所適用的法律沒有作出選擇的，而案件的具體案情也未指
向其他法律的，通常可以適用締結國際商業貸款合同雙方當事人的共同住所地國
家的法律。
合同雙方當事人的住所地不在同一國家的，若締結合同時雙方當事人都在場的，
則適用貸款合同締結地國家的法律。
若採用通訊方式締結結合同的，則適用貸款人住所所在地國家的法律。
三、管轄權
就救濟途徑而言，國際商業貸款合同爭議，貸款人通常都不願提交仲裁，而是直
接訴諸法院。
貸款人總是力圖避免受借款人國家的法院管轄，如果非借款人所在國法院作出判
決後，借款人在法院地國家並沒有可供執行的財產，則貸款人最終還得到借款人
所在國或者其財產所在國申請強制執行。這時，外國法院的判決往往會被借款人
所在國或者其財產所在國拒絕承認，最終導致貸款人勝訴的判決得不到執行。從
而使得貸款人無法得到法律保護。
因此，選擇借款人所在國或者其財產所在國的法院作為管轄法院，實際上對貸款
人是有利的，易於法院判決的執行。
② 銀行貸款貸款人還不上，擔保人將承擔什麼後果
根據《中華人民共和國擔保法》第十六條規定，擔保包括一般保證和連帶責任保證。
由於債務人遠走他鄉，屬於「住所變更導致債權人要求其履行債務發生重大困難情形」，所以銀行在向法院申請仲裁或者提起訴訟後，法院對其廠房進行強制執行後仍不足償還債務的，擔保人負有償還的義務。
《中華人民共和國擔保法》第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。
連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。
第十九條 當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。
第二十條 一般保證和連帶責任保證的保證人享有債務人的抗辯權。債務人放棄對債務的抗辯權的，保證人仍有權抗辯。
抗辯權是指債權人行使債權時，債務人根據法定事由，對抗債權人行使請求權的權利。
(2)商業貸款糾紛擴展閱讀：
《中華人民共和國擔保法》第十七條當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，並就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。
有下列情形之一的，保證人不得行使前款規定的權利：
（一）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難的；
（二）人民法院受理債務人破產案件，中止執行程序的；
（三）保證人以書面形式放棄前款規定的權利的。
③ 賣二手房對方商業貸款應注意什麼
按揭貸款，一切正規貸款流程沒有什麼需要擔心的，但應該注意的以下幾點：
1、時間：對方貸款審批不下來，要有貸款最後期限以及後續辦法，是延長時間找其他銀行貸款，還是全款，或者違約責任條款。
2、額度：同第一條一樣，額度不夠怎麼辦？
3、放款時間：2021年下半年時出現過放款周期2個月以上的時候，如果賣房急用錢，應該考慮進去。
4、解抵押：如果自己房子有貸款，自己又還不了時，對面的首付夠不夠還自己貸款。
④ 商業銀行短期商業貸款業務失敗的典型的案例
太多了，比如一筆存單質押貸款，銀行放鬆了對貸款需求、數量、其他風險緩釋的要求，結果出質企業出了法律糾紛，質押資金被凍結，無法處置，貸款無法償還。當初應按照規定，核實貸款需求合理性、第一還款來源的有效性等。
⑤ 有關公積金和商業貸款之間是否沖突
公積金和商業貸款之間是不沖突的，公積金和商貸可以同時貸的。
商業貸款，轉成公積金貸款方法是：
1、先申請，申請的前提必須是先歸還商業貸款所剩本金，然後再申請公積金貸款。同時，所申請的公積金貸款金額不高於申請時尚未歸還的商業貸款本金和所購房屋總房款的60%，而且，購房時已按規定提取的公積金須從貸款金額中扣除。
2、商業貸款轉為公積金貸款的方式是：首先貸款人要向公積金中心提出申請（需要提示公積金中心你在哪家銀行貸款，申請公積金貸款用於償還給你貸款的是哪家銀行），公積金中心審批、同意後，貸款人就可以到給貸款的那家銀行去辦理公積金貸款了，公積金貸款發放後，貸款委託行直接用發放的公積金貸款收回貸款人的商業貸款。
⑥ 商業貸款買二手房需要注意那些問題，謝謝
一、弄清二手房的
產權情況
在舊房交易中，產權證是最重要的。由於房屋不同於其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。」因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標准價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交後拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本並且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。
由於我國房改政策在房改進程的不同發展階段實行不同的政策，因此，如果是以標准價購買的公有住房，要注意是否已經按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂有服務合同，原單位還有優先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
當前對於軍隊、醫院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
二、了解二手房的房屋結構
二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，牆壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
如果存在上述問題，則不要購買，以免購買後既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
三、實地看看二手房的
周邊環境和配套設施
隨著人們生活水平的提高，對居住區環境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區環境，一般會向更好的方向發展。而舊房子的周邊環境已經形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面情況。
對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標准，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷並提供24小時服務。如有機會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環境設施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日後生活帶來更多煩惱。
四、考察一下二手房的物業管理
購買房屋是一次性的消費支出，而物業管理水平的高低則直接影響到日後長期的居住生活質量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關注房屋的管理水平。良好的物業管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況，要對其管理的物業進行走訪，看保安人員的基本素質、保安裝備，管理人員的專業水平和服務態度，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業的管理水平，最終評價是以質優價廉為好。
還要了解物業管理費用標准，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等，了解是否建立了公共設施設備維修養護專項基金，以免日後支付龐大的維修養護費用，出現買得起房住不起房的情況發生。
五、買二手房
選個安全中介
目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關，即審批入市資格和辦理產權轉移登記手續，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構幫助代為辦理交易手續。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經常發生中介機構與委託人發生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。
首先要選擇經政府行業主管部門批准、已取得執業資質的中介公司。要親自到中介機構辦公場所進行考察，根據人員素質，辦公設施現代化程度，信息量和人氣等現象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委託中介機構代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費？如果未能如願成交，如何退款？如果買賣雙方發生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。
中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由於住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對於一般居民來說，准確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委託取得資質的中介評估機構對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產方面的專業律師做顧問，特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統一標准，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。
六、二手房的交易手續要在交易場所完成
購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節省一點交易手續費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法律保護，引起糾紛；或是在多年之後再轉讓房產時，才知上當受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產權證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
⑦ 請教關於開發商沒有事先申明也未在合同中表示不能使用住房公積金貸款的糾紛
合同中是不是既沒有明確說不可以用公積金貸款？也沒有明確說可以用公積金貸款？
如果對公積金貸款沒有做」可以「或者」不可以「詳細的界定，你告不贏開發商，只能自己生一肚子氣。
現在因為公積金貸款發放周期比較長，有的開發商不接受公積金貸款。這種情況現在比較多。
買房子不容易，商業貸款利率比公積金高出好多，大家都想省點錢，但現狀如此，建議採取提高首付或者延長貸款年限的辦法買到自己中意的房子。
做商業貸款時，要考慮貨幣的貶值率，人民幣每年5-8%的貶值率是有的。
僅供參考。
⑧ 美團生意貸5萬還不了會發生什麼
美團生意貸貸款5萬，但是還不了的話，你會和你的家人一起被無限的騷擾。然後你會被加入黑名單。法院會把你列入失信人員名單。
⑨ 貸款買房也有坑 避坑大招教給你
攢足了首付，來來回回看了好多次，終於貸款買到自以為滿意的房子。這時你卻不知道，其實貸款買房也有坑，一起來看看吧。
大家在貸款的過程中往往會出現幾種失誤，主要如下：
一、自己繳存了公積金，卻選擇商業貸款
如果你在擬購房所在地連續足額繳存了公積金，那麼應優先考慮公積金貸款，因為此項貸款利率比商業貸款低，可有效節省貸款成本。
二、貸款合同隨意丟
一些房貸客戶拿到貸款合同後，便隨意將其擱置一旁，你知道該合同是具有法律效力的嗎？能在產生糾紛時，起著關鍵作用嗎？所以，大家拿到貸款合同後，應進行妥善保管，切勿隨意丟棄。
三、貸款結清後一定要記得辦理解除抵押
房貸客戶結清貸款後，千萬別以為完事了。你還得辦理解除抵押手續，只有辦完此項手續後，房子才真正歸你所有。
四、貸款不滿一年不要進行提前還款
大多數銀行都允許房貸客戶提前還款，但是對於提前還款期限都有一定的限制，一般未滿一年不能辦理還款手續，所以需要提前還款的房貸客戶，應事先了解清楚提前還款事宜，切勿盲目行動。
很多人在貸款時總出現兩個極端，一種是能貸多少貸多少，另一種是盡量少貸。從實際操作來看，這兩種做法其實都是不可取的，是一種缺乏理性的行為。最合理的方法應該是貸多少錢從自身的資產情況家庭情況來考慮，在貸款前先對自己的資產情況和信用情況做一個大概的評估。
（以上回答發布於2015-11-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑩ 男方婚前商業貸款買了一套房已結清 女方婚前住房公積金貸款買了一套房婚後已結清
男方在婚前商業貸款買了一套房子，已還清貸款，現在想用住房公積金貸款，再買一套房子的話是可以。只要徵信良好，沒有不良記錄，買房子的時候可以申請公積金貸款。
買房貸款，是這樣的情況。
購買房屋時，許多購房者會因資金不足而選擇向銀行借款，很少會有人一次性全款購房。而貸款的方式有很多種相對也比較復雜。其中，最常見的兩種還款方法是等額本息和等額本金。但是有很多購房者對這兩種還款方式一無所知，甚至無法區分等額本金和等額本息之間的區別？
等額本金與等額本息的區別
等額本金與等額本息的區別：
等額本金：每個月還款額不同，隨著期數的增加月還款額不斷遞減，這種方式是將貸款本金按還款總月數均分，再加上上期剩餘的本金利息得出月供數額。
計算方式：
月供=（總本金/總期數）+（本金-累計已還本金）*月利率；
月本金=總本金/總期數；
月利息=（總本金-累計已還本金）*月利率；
總利息=（總期數+1）*總本金*月利率/2；
總還款額=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2+總本金；
等額本息：每月還款總額相同，因為月供中的本金佔比逐月增加，利息逐月減少，總期數不變。
計算方式：
月供=[本金*月利率*（1+月利率）*貸款月數]/[（1+月利率）*還款月數-1]；
月利息=剩餘本金*貸款月利率；
總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]-貸款額；
還款總額=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]；
貸款期限越長利息相差越大
在一般的情況下，等額本息支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。
等額本息隨著還款後貸款本金的逐步減少，利息比例逐漸減少；等額本金每個月還款的本金數值保持不變，利息逐月減少，月還款總額逐漸降低。
同時，我們可以看出來在前八年中，等額本金還款總額更高，利息少一些，但是月供壓力會更大，這段時間也幾乎感受不到利息少的好處。因此等額本息說白了就是用更多的利息來換取更小的還款壓力，對於首付資金較少的人群來說，等額本息的還款方式能夠支持更大總額的貸款，而對於帶有投資目的和首付比例比較高的購房者來說等額本金會更加合算。
申請購房貸款要注意那些？
1、金額應量力而為
一些購房者認為貸款金額越大越好。實際上，情況並非如此，因為貸款是要還的，如果買方的貸款期限長且貸款金額更大，則將支付的貸款利息將會更多，這將增加還款壓力。
2，首付與收入
根據當前規定，首套通常需要30％首付，第二套房子至少需要40％的首付。此外，最好確保他們的月收入達到月還款額的兩倍以上，這可以幫助提高抵押合格率。
3、申請貸款前請勿使用公積金
如果在貸款前提取公積金余額，則公積金賬戶上的余額將變為零，因此，公積金貸款限額也將變為零。換句話說，您目前無法成功申請公積金貸款。
4、提前還貸
不要以為手上有一定資金後隨時都可以提前還貸，這要根據具體的貸款方式以及還貸時間來綜合考慮。有的時候提前還貸未必是好事。
大家在選擇房貸的還款方式時應根據個人需求、風險偏好以及經濟能力來決定，如果還款能力比較強，選擇等額本金就能減少利息總量，但若是房貸負擔比較重，那麼選擇等額本息，壓力就會小一些。
等額本金前期還款壓力比較大，後期壓力逐漸遞減，因此適合還款力強、首付比例高的人群，另外年紀稍微大一點的人群也適合該種方式，因為隨著年齡的增加，收入可能會逐漸減少。
等額本息每月還款額度相同，適合有規律開支計劃的家庭和剛剛開始賺取薪水的年輕人，這部分人群隨著年齡的增加收入和職位會逐步增加，這類人群選擇等額本金的話，前期壓力會非常大。
因此，兩種方式各有其獨特的優勢與劣勢，每個人都應該根據目前和未來自己的收入狀況進行選擇，不要相信別人簡單的一句建議。