1. 北京小白购房指南之购房贷款篇
北京买房之住房贷款篇，带你详解商业贷款、公积金贷款及计算
二、 贷款买房 ：贷款比例、利率、上限、计算
1、贷款 购房 所需提供资料
（1）身份证原件
（2）户口本（若北京 集体户口 ，要集体户口本首页复印件盖章的；本人页复印件）
（3） 居住证 或电子居住卡
（4）购房人名下银行卡
（5） 收入证明 ，附模板
（6）银行流水
2、 贷款年限：北京最长25年。 根据 楼龄 和购房者年龄来确定。一般来讲：
（1）贷款年限＋房龄＜70周岁
（2）贷款年限＋借款人年龄＜70周岁
（3）不同银行与不同建筑结构，年限会有些差距。
若 贷款人 年岁已高，可考虑接力贷。
接力贷： 以父母为借款人，子女做担保人向银行申请贷款，考核借款人夫妻双方的贷款套数，子女不计入套数在内。反之同理。
3、 首付比例 35％－80％，二手房按银行评估价
Ps：首付的计算，是先算贷款金额，之后首付＝总价－贷款额。
比如首套资格买五环内465万的 新房 ，首付35％，贷款比例65％×465w＝302.25w，取整，可贷金额为302万。首付即465－302＝163w。
二手房的贷款计算，则以银行评估价来计算贷款额 。 一般评估价为市场价的9成，上下浮动，有些偏远 地段 及老房，就会低于9成。
例如首套资格买五环内2000年左右总价465w的二手房，银行评估价大概418w，贷款比例65％×418w＝271.1w，贷款去零取整为271w，首付：465－271＝194w，4成以上。
4、 商业贷款 和公积金贷款
4.1商业贷款
商贷利率：执行 LPR ＋基点利率。 首套加55个基点，二套105个基点。每月20号公布当月利率，9月份首套为4.65＋0.55＝5.2％，二套为4.65＋1.05＝5.7％
普通住宅 认定：须同时具备以下3个条件
（1） 建筑面积 ≤140㎡（公房例外）
（2）所在 小区 建筑容积率≥1
（3）环 房屋 单价和总价至少有一个在标准之下
贷款年限：最长25年。
① 房龄40年内银行都能做，超过40年只有个别银行能贷满，利率正常。
② 或者高货值的 学区 划片房，贷款人资质也不错的，走特批能贷25年。
4.2公积金贷款
（1） 公积金贷款利率 ： 首套利率3.25％，二套上浮10％
（2）公积金贷款年限： 以下所有限制条件同时考虑，取低值
（3） 公积金贷款额度 ：首套上限120w，二套上限60w
① 东西城 户籍 ，买城六区外的首套住房，借款额度可上浮20万元；
② 城六区户籍，买城六区外的首套住房，贷款额度可上浮10万元；
符合第 二套房贷款政策 要求的，贷款额度为60万元。
个人公积金 贷款额度：
市管公积金：每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，可贷120万。已婚的，谁缴存年限较长额度更高就算谁的。
（4） 公积金贷款额度计算公式
单身贷款额＝（个人缴存额÷缴存比例－1540）×0.6÷对应年限的月均还款额
已婚贷款额＝（个人缴存额÷缴存比例－1540×2）×0.6÷对应年限的月均还款额
（5）北京住房公积金类别： 市属公积金、国管公积金和中直公积金
① 市属 公积金缴存 地北京市（包括各区县） 住房公积金管理中心 ，单位登记号110开头
② 国管公积金缴存地为z央国家机关住房资金管理中心，单位登记号512或502开头
③ 中直公积金缴存地为中共z央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心
（6）公积金贷款申请条件
市属和国管公积金 贷款条件 ：
① 公积金账户开户6个月以上，且从申请日开始，向前推算的6个月连续足额缴存。
② 目前账户是缴存状态，未停止。（国管的话，经z央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款）
③ 申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
中直公积金贷款条件：
从申请贷款日开始，向前推算的12个月连续足额缴存。
① 目前在缴存状态，未停止。
② 申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金 个人住房贷款 和政策性贴息贷款
（7）组合贷
市管公积金组合贷 ：利率上，各自执行。公积金部分同市管公积金，商贷部分同商贷，冲突部分按最严格的利率，各自执行。
总贷款额＝公积金贷款额＋商贷金额
夫妻两人，一方市管，一方国管，市管不够贷的话，可用过关公积金辅助合并计算。
国管公积金组合贷： 原则上，公积金部分同过关公积金，商贷部分同商贷，冲突部分取最严格。
Ps：国管公积金组合贷要求实际贷款金额必须与 网签 的贷款金额一致。
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3. 北京市买新房，商业贷款流程是怎样的
用商业贷款买新房，流程比较简单。购房者基本是在售楼处向银行工作人员，或代办人员提交申请贷款的资料，包括身份证、户口本、收入证明、银行流水等。银行收到贷款申请后，会对申贷人的信息和资质进行审核，审核通过的，签定贷款合同，发放贷款。
收入证明很重要，一定要谨记以上注意事项
银行接收申贷人的材料后，会对申贷人进行审核，商业贷款一般情况下7--10个工作日（具体审核时间以各银行为准）。
3.签定贷款合同
银行审批通过后，会与申贷人签定正式的贷款合同。实际操作中，申贷人提交材料时便会在贷款合同上签字，但银行却是在审核通过后才会在合同上盖章。
4.贷款发放
银行内部走完贷款流程后，会直接发放贷款给开发商，申贷人需每月向银行偿还贷款。需要注意的是，如果申贷人购买的期房，银行是在期房封顶后才发放贷款。
三、商业贷款利率是多少？
银行贷款利率按照央行发布的利率执行，目前商贷5年期以上的利率为4.9%。但有些银行还会有优惠，具体利率需咨询各银行。
买新房，商业贷款的流程比较简单。申贷人只要将商业贷款面签资料准备好，其它步骤基本不需要自己操办，会有开发商或代办公司的代办人员帮你办理。
该内容仅在北京适用
4. 北京市买二手房，市属组合贷款流程是什么
北京市属公积金贷款流程一共有11步，其中资质审核、房屋核验、网签是买房的必经程序，市属公积金组合贷款始于网签完成。
房屋类型不同，缴税也不同
具体怎么办理缴税，可参考网络：二手房缴税流程是什么，需携带哪些材料？
（2）产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续才算交易初步完成。大部分城区办理过户需在缴税后网上预约，具体怎么办理过户，可参考网络：二手房过户流程是什么，多久能拿到房产证？
注：不同城区的预约缴税和过户时效不同，具体需以实际操作为准。
9.签署借款合同
买方与公积金管理中心约定好时间，前往公积金管理中心签署房屋借款合同。
10.银行抵押登记
缴税过户后，买方取得新的房产证，需到住建委办理抵押登记，抵押登记完成，住建委会为银行出具他项权利证并在买方的房产证上盖抵押登记章。
11.银行放款
这一步需要注意银行放款后，借款人需要还贷款，买房应注意放款银行的还款日和还款金额，避免逾期。
市属公积金组合贷款买房流程有十一步，缴税过户后签署借款合同，之后银行办理抵押登记并放款。
资料来源：北京住房公积金管理中心
该内容仅在北京适用
5. 北京商品房贷款政策要求购买房子的必要过程和程序
北京商品房贷款政策的要求购买房子的必要过程和程序应当包括：
居民家庭是本市的户籍，若想购买一套房子，需要准备所有家庭成员的户籍证明、公民证件、婚姻的复印件和原件，并将“购房承诺书”和“家庭购房申请表”从网上下载，家庭所有成员均需签字。北京驻军现役军人和现役武警家属还应当提供其军队(警察)公民证件复印件和原件。如果家庭成员不是本市的户籍，家庭成员需要持有有效的《北京市工作居住证》，还需要准备相关证件的复印件和原件。
非本地户籍的居民家庭若购买房屋，需要准备所有家庭成员的公民证件、婚姻和户籍证明的复印件和原件，并且准备所有人有效的临时居留证。同时要联系相关单位准备本市个人所得税缴纳证明原件、复印件或提供已缴纳的社会保险家庭成员姓名、人、证件信息。购房者提交这些资料后，房地产开发企业、中介机构和库存房屋网签服务窗口对上述材料进行初步核查。
按照商品房贷款政策的要求，需要在在北京房地产交易系统中填写该商品房的购房支票相关信息，需要准备、等复印件和原件。如果任一材料无法提供或材料不符合要求条件，则无法按照商品房贷款政策办理。
按照商品房贷款政策的要求，本市和各区县的相关住建委部门会根据具体情况与有关部门合作，在5个工作日内对购房家庭的购房资格进行审核。经核实购房的家庭，可以在网上办理签约手续。在网上成功签订合同后，经纪机构和服务窗口、房地产开发企业需要将《购房承诺书》原件和其他材料复印件作为合同附件，申请办理房屋产权登记时提交。
这时房屋登记部门开始查资料，提供虚假资料，隐瞒房屋情况，不办理房屋登记；如资料准确无误，将办理产权登记手续。据了解，按照商品房贷款政策的要求，本市和各区县的相关住建委部门会根据具体情况与有关部门合作，实施经纪机构限制购买的政策检查，加强房地产企业的监管力度。按照商品房贷款政策的要求，如果没有购房材料存在问题，将追根溯源依法严肃处理。