1. 在北京换房（卖一买一） 具体应该怎么样操作比较好
1.如果您的A房子是满五年唯一的住房，就先出售A，可以免营业税和个税。
2.如果您先买了B，只要经过网签，那您的房子就不是唯一住房了，就是二套，需要多交纳20%差额个税。买家要多掏钱的。这样房子就不能及时卖掉。可能等您卖掉的时候，您想买的房子就被别人买了。
3.您卖掉A，过完户后，您名下就没有房子了，这样您再买的话算是首套，您可以享受贷款的优惠。商业贷款，公积金贷款首付可以为30%。
4.先买后卖的话算是二套，您买的时候要多交契税3%，卖A的时候要多交个税的。
总之非常不划算，能够同时进行更好，就是您把房子先挂出去，同时去找您喜欢的房子。最好跟业主多沟通沟通，先下定金，别被别人抢去了。
所以建议您先出售A房，只要根据自己的房子情况，让优秀的地产经纪人给您挂出个价格，这样一个价格可以顺利出售您的房子，而且不会让您损失很多，一般价格稍微低于市场价5万到10万左右就可以了。有的房子挂出去一两天就会被卖掉的，有的就需要一段时间了，根据您用钱的紧迫度来定价格。
上个月22号左右我收录个房子，西三环边上，70.6平米三居室，二层板楼，南北通透，业主心理价位很高，报价405万。挂出去后一个多星期都没有卖掉。
最后业主说想拿到手380万。情况跟您是一样的，也是换房子，着急用钱。根据这个情况，我们根据同小区其他房子的报价给他个建议价385万，有议价空间。结果前天签的375万。也是业主满意的价位。
2. 北京全款买过房，现在换房贷款算首套么
您好，2017年3月17日的贷款新政“认房认贷”。“认房”是指家庭名下在京的住宅套数，已售出的不算；“认贷”是指家庭名下在全国范围内购买住宅使用商业贷款和公积金贷款的记录；提取公积金不计做贷款记录。
综上所述，您全款购买过一套房，这套房售出之后，如果家庭名下在京没有其他住宅，且在全国范围内没有过购买住宅的贷款记录，则您在京可以按首套购房和按首套申请公积金或商业贷款。
希望对您有所帮助。
3. 北京。第一套用商贷买的贷款，想换房用公积金贷款
申请公积金贷款，需要符合以下四个条件：
① 借款申请人在公积金管理中心建立账户（在北京）；
② 开户 1 年以上并且连续 12 个月足额缴存（近期）；
③ 目前在缴存状态；
④ 申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。
所以如果您符合上述条件的话，换房可以使用公积金贷款，家庭名下在京无房最高可贷款120万，家庭名下有房按二套计算，最高可贷款80万。
4. 北京换房首付比例
北京换房如果换的是普通住宅的话，需要首付百分之四十。如果换的是普通住宅的话，需要首付百分之八十。之所以称之为“换房”，是指买房的人的名下已经有一套房产，无论是全款还是贷款，是大产权还是小产权，再购买房产时，都可以被断定为是购买第二套房，所以首付比例会比第一套房产多。如果买房的人的第一套房不在北京的话，那么在北京购买也算是第二套房，首付比例差不多高于百分之六十，相等的，在还贷的时候，利息也会比较高。