『壹』 两会后，政策放宽，房地产迎来新的发展模式
深度研究丨“两会”以来政策走向宽松，行业新发展模式呼之欲出 一、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下，2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大，主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。
其一，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小。
其二，继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。其中，就业是民生之基。
其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间。各地各部门要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素，减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色，难以找到其他行业有效替代。
在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场 健康 发展和良性循环，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。
二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准、引导降息的基础上，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性，短期内货币政策重点在稳房地产。
央行连续降准降息，为实体经济纡困。2021年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。2022年，央行货币政策整体继续延续宽松态势，并加大货币政策实施力度，继上次降准仅四个月后，4月15日央行再次降准，释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。
一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失，在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。
另一方面，支持房企合理融资，支持优质房企收并购，最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。与此同时，品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购。受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会。 三、控制去杠杆节奏，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明，房地产金融政策将精准收放，适度控制去杠杆节奏和力度。
行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。
具体而言，支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。
具体而言，涉及以下五个方面：放松公积金贷款、下调商贷首付比例、调降房贷利率、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等。据央行最新数据，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。
不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。 四、政策加码频率显著下降，压力城市纷纷“救市” 2021年，地方调控高频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在 历史 上实属罕见。
2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一，变相放松限购。典型如郑州、苏州、南宁。其二，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元等，并给予50%的契税补贴。其三，推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：
其一，市场维稳层面：第一，调降落户门槛，加快人才落户，局部放松限购。第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率，缩短房贷周期。第三，棚改、旧改加快推进，提高货币化安置比例。第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。
其二，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。第二，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。第三，降低土拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款。
五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利，城市群及都市圈将相继崛起，强化行业新格局。
新型城镇化并非“摊大饼”式发展，而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。一方面，加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。另一方面，完善土地、劳动力等要素市场化配置。
理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景或将更为可期。
随着棚改基本进入收尾阶段，旧改则显著提速。2022年3月，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
未来，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。
聚焦城市新格局，得益于强劲的经济基本面，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减，外来人口仍将持续净流入，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑，并有望成为房地产市场的核心载体，市场份额也将持续提升。
长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎，全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式，即重点涉及以下三方面内容：
其一，完善住房市场和保障体系双循环，重点解决新市民、困难群体住房难题，并建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，促进行业良性循环。居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求。住房环节，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。土地环节，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标，适当减少中小城市建设用地指标。资金环节，房地产行业继续去杠杆，融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力，将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化。
其二，房地产开发模式优化调整，包括房企杠杆合理化，可融规模透明化，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念，转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三，房地产行业进入后开发时代，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新，企业转型轻资产经营，寻找第二增长曲线。房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位，未来房地产行业将进入后开发时代，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产，积极寻找第二增长曲线，例如代建、物业、租赁等。 4月以来，苏州、南京、福州等多个重点城市放松调控，各线城市房地产市场周期性轮动，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升。货币政策短期重在稳地产，逐渐恢复市场信心，引导房地产交易恢复正常化，化解企业偿债危机，房地产企业在良性循环的政策指引下，正迎来否极泰来的时刻。长期来看，一系列政策最核心的意义，仍然是在恢复市场信心的基础上，引导行业 探索 新的发展模式。后开发时代，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。
『贰』 经济学中的杠杆到底是什么
杠杆的本意就是以小博大，四两拨千斤，所以在经济领域，杠杆就是指小资金撬动大项目。而经济去杠杆，简单说就是消除这些以小博大的资金，表现为降低企业负债率、减少金融产品嵌套、减少违规信贷等等。而对于不同的经济主体来说，去杠杆也有不同的含义：
居民
居民这边的杠杆主要是按揭买房和消费贷。按揭都比较熟悉，30万首付，买100万的房子，那么其中70万公积金贷/商业贷就是加杠杆的资金；再比如消费贷，利用你的信用积分去平台借钱消费。以上的两种方式，实际上都是用我们的信用、公积金或者实物等进行的抵押贷款。
而去杠杆并不是不准我们买房，不准抵押贷款，而是将杠杆的比例降下来。原先30万首付可以“撬动”70万的贷款，现在不行了，提高首付比例，限购，得40万或者50万。原先信用积分600分以上，现在得700分，可贷款的人就少了很多，同时坏账率也会有所降低。
工业企业
在经济繁荣期，政府为了刺激经济，会施行积极的财政政策和货币政策。作为企业的话，这就意味着货币流动性更宽松，更容易能贷款到更多的钱，项目更容易得到有关部门的审批。这时也正是企业加杠杆扩张的时期。公司资产/估值1亿，原先只能贷7000万，现在可以贷到2亿，财务杠杆加到2倍。
而去杠杆则是在有经济增速下行压力的背景下，如果放任信贷宽松和项目接连上马，不仅会让企业出现资不抵债的情况，还会给银行造成坏账负担。一旦企业破产倒闭，银行的钱就玩完了，而银行的钱是又来源于老百姓的存款、企业存款、理财资金等等。因此这么一来就会引发连锁反应，最终可能导致系统性金融危机。因此这时国家对央企去杠杆，也是将金融危机扼杀在摇篮中，保障国有资产安全，维持金融市场稳定。
政府
目前的去杠杆主要针对的是地方政府的债务去杠杆。目前地方政府的融资渠道主要是地方政府一般债与专项债。
一般债就好比是中央政府的国债，而专项债则是面对那些土地储备、棚改、收费公路、PPP等项目的债券。这些债券的最终目的都是融资。就拿棚改来说，动辄上亿的拆迁款，地方政府财政肯定吃不消，这时就需要发债融资，得来的钱投资棚改项目。
现在地方政府要去杠杆，就是降低棚改货币化安置比例。根据住建部数据，全国棚改货币化安置率由2013、2014年的7.9%、9%提高至2015、2016年的29.9%、48.5%，2017年达到60%。一旦货币化安置比例下来了，购房需求和热情自然大幅下降，支撑三四线房价的托底就没有了，最终让房价回归理性。
金融机构
金融机构加杠杆主要就是在投资这块，操作基本就是扩表、期限错配、产品嵌套和放宽信贷。扩表，跟上面说的按揭差不多，理财产品自有资金一点点，剩下全靠借，然后加杠杆、通道等等绕过监管发行产品；期限错配就是用短期资金去投资长期项目，就好比你用1年定期的钱去存5年定期的利息，用短期资金去博取长期收益的理财产品一大把。比如银行经常发行的几个月期滚动理财，去投资那些N久以前的项目，这就是典型的加杠杆；产品嵌套，很大程度上是基于期限错配。3个月理财投了1年的项目，可是现在到期了怎么办，那就向A机构发行理财募集资金；A机构再打包，向B机构募资...；放宽信贷就是放宽放贷对象的审核，就像本来以前都是买大盘蓝筹，现在只要能赚钱，ST也可以考虑一下。
而去杠杆就是将这些情况一网打尽：限制金融机构理财投资范围，紧缩市场流动性；打击理财产品资金错配；打击理财产品层层嵌套；收缩信贷。
给我一个支点，我就可以撬起地球。阿基米德要求太低了，只要一个支点，而撬动地球最要紧的，其实是那根杆子，如果杆子断了呢？我们也有一句经典怼回去：“撬起地球砸自己的脚。”那应该挺痛的。
经济学杠杆，就是借贷。万物借贷都需要抵押，我们经常盯着实物抵押，实际上，资金本身就可以抵押。这就形成了杠杆，如果一个人有10块钱，他用这10块钱作为抵押借来10块钱，也就是一倍的杠杆，我们说他用10块钱撬动了20块的杠杆。这个时候如果这个贷款人有本事，让20元增值，变成了30元，这杠杆就去掉很多。那个时候30元里面10元是负债。所以去杠杆可以有两个思路，一个是还钱，10元负债还掉一些，另一个是涨价，涨上去的时候，套现，然后那部分资金就可以归还借款。这两样都有体现，我们发现楼市其实是遵从涨价去杠杆，结合去库存，所以有房一族很欢乐。
杠杆并不是只存在于借贷，还有货币，诸如存款准备金，银行出借100元给甲，可这笔钱实际上还在银行手里，甲没有拿出来放在口袋里，于是银行扣除存款准备金，打比方10%之后，90元继续借给乙。你看看，银行就100块钱，他借出去了190块钱。这就是杠杆，理论上这种借贷会循环无限的放大。所以说降低准备金又称之为金融手段里面的“麻辣粉”。因为力度很大。
杠杆也体现在货币发行上面，比如美联储如今要缩表，实际上就是回收美元。央行是没有净资产的（理论上），我们假设央行又1元净资产，而他发行了100万货币，那么资产100万，负债100万，这个杠杆就是100万倍。当然不能这么说，我们只是简单的说明，其实多发货币也是增加杠杆，去杠杆也代表要回收货币。
综上，用小钱撬动大钱就是加杠杆，加太多了，就卖资产还掉借贷款，就是去杠杆。
杠杆在我们的日常生活中，随处可见，钓鱼时用的鱼杆、夏天用乘凉的风扇、工作中用的撬棍都是利用了杠杆原理。伟大的物理学家阿基米德就曾说过，“给我一个支点，我可以撬起地球”，很形象的解释了杠杆的原理。
杠杆就是一种以小博大的工具，如今，杠杆被广泛应用到了经济上。在经济学中，杠杆是以特定的比例放大投资结果的工具。在楼市、股市、汇市、期货、企业融资等活动中都得到了广泛的应用。杠杆是一种以小博大的投资，各个市场中的杠杆比例也不同，杠杆的比例越大，所需要的本金就越少。盈利和亏损的倍数也就越大，反之越小。
15年股灾时，有个的反应杠杆风险的真实案例。一股民股灾前，手中有80万本金，但他用了四倍的融资盘后，手里就有了400万的资金，全仓买入一支股票。如果二天上涨20%的话，他就能得到400万 20%=80万的收益，也就是说，二天二个涨停，他的本金就会翻倍；但悲哀的是，他碰到了熔断，二天二个跌停，结果，二天就 把80万本金赔没了， 爆了仓，最后跳楼自杀了，这在当时还上了新闻。
杠杆除了放大盈亏外，还有活跃市场的作用。如贵金属市场、外汇市场等如果不使用杠杆，平时的波动很小，而且一手最小的交易也要十几万，甚至几十万之多。如使用50倍杠杆后，就可以用原来实际金额的五十分之一来撬动这笔交易，这样即降低进入的门槛，同时放大收益的比例，让市场更加具有吸引力。
经济上的杠杆没有好坏之分，楼市使用杠杆后，可以让你30万的本金，住上100万的房子。所以，理论上，杠杆可以撬动地球；但实际生活中，更多的是撬动着一个个家庭的悲欢离合。忘记在那里看到这样一句话来形容杠杆，杠杆就像女人，越美丽就越危险。所以，在使用杠杆时，看到它美丽的一面的同时，也不能忽视它的风险，谨慎选择适合自己的杠杆。
通俗的说，经济学中的杠杆就是买你买不起的东西，这个主要发生在投资领域。
也许有人会问，买不起的东西怎么买呢？
就是找朋友借钱或到银行贷款买。
也许有人会问，既然自己买不起，还得借钱，那为什么还要去买呢？
因为这里面有一个前提，就是你买的东西会升值，并且升值幅度达到一定比例。
举个例子：
一副名家字画价格为100万元，明年市场价达到120万元，银行贷款利率10%。而你只有50万元，这时候你就要考虑买还是不买？字画投资回报率为（120万元-100万元）/100万元=20%，大幅高于银行贷款利率。这时候，到银行贷款50万元，买下字画，第二年120万元卖出，还了银行贷款本息55万元，扣除自有资金50万元，净赚15万元。
当然，名家字画仅仅是举例子而已。通常，投资都是有风险的，有人因加杠杆赚得盆满钵满，也有人因加杠杆倾家荡产，具体是否值得加杠杆，需要综合自己的实力、投资品价格走势等多方面因素来决定。
刚写了一篇关于杠杆的文章，从经济学定义上说，金融杠杆的实质就是货币乘数撬动经济活动，并通过债务的形式表现出来。打个比方，比如股市杠杆就是个人投资者通过信用质押从金融机构以一定比例拆解资金，虽然没有明确债务，但实际上这里的风险就是以债务的名义体现出来的。一旦你有所损失，实际上就是实打实的债务。杠杆通过扩大资产负债，去博取超额收益，这就是杠杆。
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杠杆原理来自阿基米德棍子撬地球论，就是以很小的力量可以拨动很大重量的东西，用在经济学上其实就是借力赚钱的意思，假如完成一单生意很暴利的生意，没有启动资金作为支点，那它就是不成立的，生活中有很多事例可以证明这个观点，假如你想买一套房子，但房子需要上百万根本买不起，但用分期还款的方式，借用了银行的钱实现了有房的梦想，假如买房之后的十年，房价翻了几倍，那么你卖掉房子还了银行的钱，还有很大一笔剩余，这就是你用了经济杠杆的原理套取了一笔财富，其意义的深层原理，就是利用了银行，把风险交给银行，把利润留给了自己。
当很多人明白这个道理并利用这个经济学原理时，银行的风险加大了，也不利于 社会 的稳定，各种p2p暴雷跑路其实就是这个意思，用别人的钱为自己赚钱，这就是杠杆，当杠杆无限大的时候，风险自然剑指银行，假如房产价格暴跌，其金融风险是无法估计的，像2008年的美国次贷危机，同样波及别的国家。
最近的蚂蚁上市被搁浅，其核心原因与金融杠杆是分不开的，假如大家都在使用花呗、借呗去超前消费，那么蚂蚁金融的钱又从哪里来？其实是借贷越多，他们就越赚钱，用大家的借款条总额去融资贷款，然后再次放贷出去，间接地把应该储蓄在银行的钱，利用杠杆经济原理翻到100倍甚至更多，这是不利于国家金融稳定的，所以遭到约谈也是在所难免的，要不银保监会就形同虚设了。
楼市需要去杠杆，才能抑制大量炒房者利用杠杆把房价越炒越高，这对普通刚需是不利的，金融去杠杆，才能防患于未然，假如杠杆力度过大，是难以收复的，泡沫过大，总有破灭的一天。
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对于杠杆问题，楼市也好、经济也罢，简单的说就是10万成了100万，100万成了1000万，这杠杆是多少？10倍，而经济学中的杠杆很多，包括价格、税收、贷款等等。
我用个人理解的最通俗语言来简单说明一下经济杠杆，我来举一你来反个三。
就拿贷款来说吧，
某企业本身市值3000万，但可用资金只有300万，这个时候他们手里有一个很好的研究项目，可惜啊，没钱进行了，那么这个时候政府也好、银行也好，都看到了其项目的可能性。
为了推动企业的持续科研能力，贷款三千万给企业，于是企业一下子就活过来了，也在未来的日子里成功了，这就是杠杆。
很多的企业也好、还是经济也好，甚至个人，逐渐依靠此类方法走向了成功，但是，他们本身的杠杆太重，如果一直持续下去，有一天一定会炸的，所以需要去杠杆，让企业用自己本身的钱来进行持续性经营。
就好像买房，不让你抵押贷款了，这也是去杠杆。这么一说，可能理解起来就简单了吧。
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经商的核心就是杠杠，当然这个词是经济学上的，还可以理解为借贷、加权，泛义也可指影响力，比如世界上第一个百万富翁保罗格蒂夺标第一口油井的时候请当地官员来露了个脸，吓的大家都不敢跟他抢了！
古代赚钱手段就是两招，一招就是囤积居奇，把货压在手里待价而沽。另一招就是垄断货源、渠道或市场。加杠杠就是买预期，下定金这块地产的蔬菜瓜果的只能卖给我。那些年阿里巴巴的投资者就是看好未来的效益敢砸大钱，如今都赚大发了！
二十年前有个“张家港精神”，是江苏张家港率先高负债建保税区，现代化的港口，使沙钢崛起，加杠杠使张家港人提前五到十年享受到富裕的生活。
加杠杠虽然可以四两拨千斤，也要讲时机、方向、力度，有个股市老手在开始融资那年先挣几百万后亏一千万，加杠杠让他从此一蹶不振。
阿基米德杠杆原理:就是给我一个支点，我可以撬动整个地球。也就是说杠杆，只要杠杆够长，离支点越远，越省力。只要用小点力就可以撬动比自己重很多倍的物体。
经济学上讲，利用较少的资产，可以获取几倍资产，并让这资产产生收益。杠杆可以用在很多地方，比如期货交易就是其中一个。用少量本金，就可以交易，可以翻几倍收益。房地产上最为明显。比如一套房子100万，你有100万现金，只能交易一套房子，等他涨到120，卖掉赚20万。但是如果你用杠杆，用20万去银行首付买，可以买5套。等涨到120万，你一起卖掉，一样100万成本，可以比全款只能买一套多赚四倍收益。这就是经济学里杠杆原理。
很多人不懂什么是杠杆，这里给一个非常直白且通俗的说法： 负债即杠杆 。
所谓杠杆也就是以小博大，看到上面的图你就可以发现，杠杆可以进行无限放大。
阿基米德曾经说过“ 给我一个支点，我就能翘起整个地球 ”，说明了杠杆的作用。
以单个个人来说，
比方说，我身上只有1万元，我借了9万元，一共十万元，投资一个生意，那么我就是加了10倍的杠杆；
对于企业来说，我的净资产只有1个亿，但的总资产是2个亿，那么我的杠杆就是2倍；
对于金融投资来说，如果我要买卖期货，我只交了5%的保证金，那么杠杆就是10倍。
对于经济学来说，杠杆 是指信贷规模过大，整个经济的负债过多 。
因 为，杠杆是把双刃剑，用好了，可以加速发展，用坏了可以导致崩溃 。
最简单的比喻就是：你有1万块钱，投资于期货，你有可能1天之内就赚到5000元，收益率达到50%，但是你同样有可能一天之内损失5000元。这就是杠杆的作用。
所以也就很容易理解为什么国家要限制杠杆，主要是为了控制风险，防止引发系统性风险。
『叁』 住房公积金断贷，是"财"还是"政"出了问题
近日媒体不断爆出一些城市如南京、苏州、福州过等出现了住房公积金贷款额度吃紧的几乎断贷的现象。其实，不仅仅是这些二线城市出现此问题，包括北京、上海等一线城市也发生了类似的情形。住房公积金的发生了贷款吃紧，必然是因为城市居民购房需求旺盛，那么民居热衷购买房屋一方面可能是经济复苏，居民收入提高，楼市水涨船高，对公积金需求产生压力，这种真正意义的回暖是经济总体良性发展的信号。但也有可能是其他因素造成的，在中国现在整体经济下行压力明显，居民消费乏力，有效供给不足的大环境下，这种“回暖”是不是“虚胖”，其真正的成色有多少有值得怀疑和思考了。
我们先从住房公积金本身的资金管理来看，住房公积金已经成为我国保障性住房政策体系中十分重要的一项内容，它的功能也不断扩展，从过去单纯的支持城市居民购买商品住房，发展到支持租住房和房屋装修等。现在已经是城市居民在商业银行贷款外的一项首选购房融资渠道，发挥了不可替代的作用。既然是一项公共资金项目，那就必不可少地涉及到“理财”的问题，也就是微观上管理有效，保证资金的安全性，防范各种信贷风险的同时，使得资金合理分配，动态平衡，在总量增加扩大规模增强保障能力的情况下，优化结构，发挥公共资金价值。上个世纪末开始建立这项制度到现在，各地基本都建立了较为规范的公积金发放审核和使用的流程，相应的制度可以说也做得比较完备，想要钻制度的漏洞，让不符合发放条件的申请人拿到公积金贷款是比较困难的事情了。
那么为什么还有的断贷现象出现? 我国现有的包括住房公积金贷款在内的诸多社会保障资金都是在地方层面制定执行得，通常是以省为单位统筹，这就意味着资金的筹集和发放取决于各地的很多影响因素，特别是政策性因素。今年中央提出在经济领域内要深化结构调整，把去库存、去产能、去杠杆化当成当下的重要经济工作内容。去库存的主要方面之一是消化的几年前在房地产经济过热甚至泡沫化时造成的过剩的房地产，也就是大量闲置的存量住房，并借此解决有效供给的问题。这也可以理解成是对过去产业政策的纠偏。但是这项政策的落实，也需要地方政府有明晰的路径和科学的方法，简单地一股脑地出台鼓励居民买房的各项刺激性新政，未必能真正解决问题，比如个别城市甚至提出鼓励在校大学生买房便是典型的例子。虽然该项政策没有正式出台便告流产，但是折射了地方政府的行政冲动和盲目，既对公积金的风险管理十分不利，也无助于根本上去产能任务的完成。那么，去产能的目的是什么?是为了调结构，使消费和供给平衡，进一步优化资源配置。这里其实需要跟更多借助市场化的手段，如果还是用简单的行政命令代替市场功能，那么即便旧的库存问题解决了，新的问题又会产生。
回头来看，为什么一二线城市出现公积金危机，而非其他三四线城市?三四线城市虽然也有房地库存的压力，但是毕竟居民消费能力太弱，即便地方出台再多鼓励新政，恐怕购买力也提升有限。一二线城市本身房地产的价值和居民的购买力反而给地方干预性政策提供了很多空间，由此就涉及到政府如何合理有效引导去库存的问题了。这才是当下中央和地方各级政府需要认真思考，我们总不希望看到政策从一个极端走向另一个极端，这种大幅波动震荡来带的成本是无法接受的，也需要更多成本弥补。
当然，从公积金资金管理层面，现在各个城市的问题需要进一步强化管理，比如如何细化差别化的信贷内容，更加严格审批，要谨慎处理和非金融机构的合作以及加强对房屋销售中介的管理。此外，公积金以地方为统筹的性质也可能是一个改革的方面，各类保障性政策应该有广覆盖、均衡性的特点，不应以地域为隘，尽量让全体人民都享受到改革的红利，当然这是个长期艰苦努力的过程
『肆』 房贷调查：银行预计适度放闸 购房人等待按揭放款
经济观察报 记者 胡艳明 汪青10月20日，束手无策的李牧原到银行支行网点走了一趟。进门后，他首先自报家门说明来意——“我是房地产中介的，客户在你们行的贷款一直未能放款，想来沟通一下能否有解决方案。”
尽管近期政策频频发声，要求“保持房地产信贷平稳有序投放”，但是作为房地产交易“末梢”，李牧原们尚未察觉到宽松。
李牧原告诉记者，现在北京很少有银行能够接面签，因为即使接了也放不了款，尤其是“商贷 公积金”的组合贷款，更难放款。他们私下传闻，等工行的组合贷放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。
“我们得到的消息是，4-5个月放款。”李牧原说，他手里的客户很多都完成了房产过户，但是银行迟迟没放款，客户天天打电话催，他也着急上火，但不是他能解决的问题。
例如，他现在手上这笔棘手的交易，8月9号过完户了，两个多月过去了客户还在着急地等待放款。而且，这笔交易的客户有些特殊，卖房的一方想换新房，着急资金快点到位，已经物色好了新房，付了定金。只待银行放款、资金到账之后，客户再去付新房的首付，但是银行迟迟不放款，打乱了节奏。眼看就要到违约期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。
经济观察报记者近期在北京、上海等地采访了解，目前在等待银行放款的客户不在少数。记者采访了多位银行总行及地方分行人士，大都表示，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。
等待银行放款的购房人
上海购房者李小姐也面临和李牧原的客户相似的境况，“至少在今年下半年开始，买房已经不是一件容易的事情。仅仅只是网签，每个月就只有80个名额，无形之中买房周期都在不断拉长。”李小姐对记者表示，自己购买了一套位于浦东新区的新房，在2021年年初开始看房，5月敲定楼盘，此后付首付加网签，结果6月底政策突然收紧，截至目前还在排队等待中。
有股份行的客户经理告诉记者，其所在银行在京支行很多客户都在9月份完成了批贷，但迟迟未能放款，预计需要等到明年年初，现在开始申请贷款的话，放款时间更难以预测。“20号刚刚和客户经理沟通，说目前银行放款速度暂时还没有新的变化，按照之前的预估，大概会在2022年农历春节前获得银行放款，毕竟按照以往惯例，大部分银行都会在1季度多放些房贷额度”。李小姐对记者坦言，现在只能等着银行的通知，顺便多存点钱付首付。
近日，记者在北京、上海实地走访发现多家银行网点后发现，目前银行房贷额度仍紧张，放款周期并没有明显加速，预估还需要3个月以上。进入2021年下半年以来，上海地区不论是国有行、股份行还是城商行，房贷额度开始收紧，房贷申请周期也由此前最快两周拉长到普遍都在3个月以上，部分银行甚至出现对二手房停贷的现象。
“目前我们还没有收到新的信息，客户办理房贷大概率还是需要三个月以上。在申请贷款后会进入排队流程，目前我们也无法确定放款时间。”上海一家股份制银行信贷部人士表示。
10月15日，在中国人民银行（下称“央行”）举行的三季度金融数据统计发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。针对这些情况，央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
李牧原告诉记者，这个政策他也看到了，但是他觉得，从提出到真正落地还不知道有多长时间。李牧原的客户已经跟银行的客服进行了多次沟通，但迟迟未有收获，10月19日晚上9点多，他告诉记者，决定第二天（20日）到银行网点去沟通一下何时放款。
“肯定是不能插队，只能去尽量沟通，因为客户申请的是组合贷，想商量能不能把商贷先放一部分，或者先把公积金部分的贷款放出来，至少有一部分钱放出来。”李牧原这样打算的。
“放松是趋势，但难言何时放开”
金融管理部门高层关于房地产市场和房地产贷款频频发声，引发市场关注的同时，也让准备购房的人有了很多期待。
10月20日，国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
10月21日，银保监会相关负责人回应了房地产贷款的问题。银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。
刘忠瑞同时表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合央行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。“要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”
记者近期与多位银行地方分行人士沟通，获得的反馈是，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。
有股份行地方分行行长告诉记者，他个人理解，“从出台到收紧是很快的，往往政策一出台、马上就收紧，但是从收紧的形势到放开，是有一个循序渐进的过程。首先，政策不会从紧张到一下放开；其次，银行也是有一个缓慢的过程，大家都想先观望一下，如果确定可以了，那我们再开始放开。”
南方某城商行业务人士表示，该行暂时没有新的变化，即使未来放闸也只是适度放闸，是双向作用的结果，一是房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，尽量做到应放尽放；二是经营机构正视额度管控问题，从自身找出路，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。
该城商行人士称，对于房企融资则将始终抱有保守的态度，各银行不会向房产企业偏向，资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则，进一步规避信贷资金进入方式，与房购不炒的调控导向一致。
从个人房贷来看，即使额度有放松，未来可能银行在各项审核中仍会保持严格态势。有上海当地银行客户经理表示，自去年开始，银行对个人按揭贷款的首付款来源的监管愈加严格，比如首付款必须是自有资金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相关”的人转给你超过2万元的进账，否则要解释这笔钱的来源。此外，除车贷和房贷外，其他的贷款都必须结清，否则会影响贷款审批。
银行的“紧箍咒”
“如果说监管支持房贷有序投放，但是，监管并没有说针对房地产贷款集中制不再管控。”有国有大行人士对记者强调，即使现在监管强调放松，房地产贷款集中制对银行来说，是一个限制。
房地产贷款集中制就像是银行的一个“紧箍咒”。2021年，对房贷政策来说是特殊的一年，被称为“史上最严房贷”政策的房地产贷款集中制在2020年的最后一个工作日面世，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。
在房地产贷款集中制出台前，监管也有相应的限制。上述股份制银行地方分行行长称，当地监管部门对增长速度和贷款余额，会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量，核定一个大致的新增数额，监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行，每个月有几千万的信贷额度，如果这个额度和实际放款差很多，可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度，需要向当地金融监管部门做出说明。
在该地方省份中，有的地市房地产价格增长比较快，当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些；有的地市房价比较稳，房地产贷款增速也比较慢，当地金融监管部门对其的限制就比较少，基本没有管控。其感受到的是，在2020年末房地产集中度出台之前，当地监管部门对份额的管控已经开始比较严格了。
2020年，随着抗击疫情非常时期政策逐步淡出，下半年以来，监管部门对于房地产融资政策进一步细化，先后出台了多项调控措施，包括但不限于：房地产企业融资的“三道红线”；细化了按揭和开发贷贷款“双集中度”管理，按“五档分类”；严查经营性贷款违规流入房地产市场；土地前融的全面从严监管检查；部分热点城市房贷明显收紧等，房地产融资政策逐步从紧，调控升级。
调控房价的金融利器
“我的印象里，近五年来，监管对银行其实一直保持着密切的窗口指导。”上述国有大行人士表示，尤其是有段时间，监管与国有大行几乎每月都有会议，指导房贷相关的政策。
该人士回忆，2016年鉴于全国房价快速增长，监管开始对银行的房贷投放速度进行了窗口指导。
从个人房贷发展的历史来看，问世不到30多年以来，经历了快速发展和调控等不同的阶段，各家商业银行逐渐将个人住房按揭贷款业务作为一项优质、核心的业务来对待。
20世纪80年代，我国商业银行开始探讨个人住房按揭贷款业务，并在一些大中城市试点。1992年5月，第一笔个人购房贷款发放，中国建设银行拉开了此项业务的序幕，深圳分行发放了首笔个人住房按揭贷款。从1996年开始，央行多次调低贷款利率。量化宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。
1997年后，房贷迎来了快速发展阶段，个人住房按揭贷款业务得到迅猛的发展。到了2003年，政策开始收紧。2003年12月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，市场呈现调整态势。各商业银行为了配合去杠杆挤泡沫，取消贷款利率优惠和提高首付比例。
2009年后，随着房价快速上涨，金融政策也逐渐收缩，政策要求采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及以上住房贷款等措施。“在房地产贷款集中度之前，监管对银行大约有一个额度指导。但是在集中度之后，银行几乎完全受到限制，如果想多放房贷，只能多放贷款，但是贷款放多了，隐患也比较大。”上述国有大行人士表示，其个人认为，未来房价再继续超常上涨的概率不大，但是金融与房地产的关系难分难舍。
对于接下来房地产政策的前瞻展望，民生证券首席宏观分析师解运亮认为，2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。
（根据受访者要求，李牧原为化名）