① 新规发威、地区楼市过热谁“导演”了房贷受限风波
北上广深的房贷动向一直牵动市场神经。近期，关于“沪广深地区多家银行房贷被曝暂停”的消息，引发社会关注。1月26日，北京商报记者调查发现，北京地区银行批贷基本正常，不过，也有部分银行因额度分配等问题放款节奏有所放缓。房地产贷款“两道红线”的全国统一政策下，却出现了分城差异，是占比“踩线”的银行受“新规发威”的影响，还是部分交易活跃地区的个例现象？后续银行房贷额度是否会有所收紧、银行还会受到哪些影响也受到市场的关注。
北京部分银行房贷放款节奏放缓
近期有媒体报道，受房地产贷款“两道红线”影响，上海、广州、深圳地区有银行房贷发放放缓甚至有多行出现停贷的情况。就北京地区情况如何，1月26日，北京商报记者采访多家银行和贷款中介了解到，北京地区银行的房贷额度整体充足，批贷正常。
某股份行北京分行相关业务负责人对北京商报记者表示，该行按揭业务正常推进，没有停贷的情况，1月额度比较宽松，放款速度也没什么问题。“现在我行房贷放款正常，银行批贷放款率高，成功率是每年最高的时期。”某股份行北京地区一支行信贷经理对北京商报记者表示。
银行发放房贷分为审批和放款两个环节，多数在北京地区展业的银行表示，目前房贷审批及放款均正常，但也有银行及中介表示，受临近春节等因素影响，银行放款节奏会受到限制。
一位城商行信贷经理对北京商报记者表示，现在北京放款正常，房贷7-15天下款，不过因为春节原因，可能临近春节时期房贷节奏会有变化。
“年前没有政策调整，房贷年前审批力度可以，但目前只能申请额度，放款只能等年后了，快到春节了，目前北京已经有银行停止放款了，其他银行估计还有一周的时间都会暂停放款，肯定越往后越难办。”某银行贷款中介对北京商报记者如是说。
近期，“房贷变天”等消息见诸报端，但值得关注的是，梳理相关信息可以发现，目前市场上出现“停贷”消息的银行大多是房贷集中度“踩线”的银行。光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华指出，受房贷红线影响，主要是个人住房按揭贷款触及红线银行“停贷”。
此前，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该政策将所有银行分档设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。《通知》自2021年1月1日起实施。
从此项规定带来的直接影响看，东吴证券(601555,股吧)研报指出，如果基于2020年中报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家房地产贷款占比超标。
谈及近期的房贷受限风波是否有受到影响，华夏银行(600015,股吧)方面回应北京商报记者表示，截至2020年末，该行个人住房按揭贷款余额占比符合房地产贷款集中度管理要求。目前该行北京地区坚持落实“房住不炒”政策，满足首套刚需，支持改善需求，稳步发展业务。
“房贷受限是总行的问题，总行超越了监管红线，所以要停管控，基层受不受影响在于各地分行是否已经超越了指标。”某股份行北京一支行相关人士对北京商报记者如是说。他进一步补充，总行有房贷总指标，然后分给各地分行一定的额度，如果分行本身放款超过额度了就需要调整，另外，即使总行超了红线，但是分行额度还够就不会受影响。
地区市场过热成额度受限重要诱因
北上广深的房贷动向一直牵动市场神经。与广州、深圳、上海多地银行出现“停贷”、额度紧张的情况相比，北京市场略显“平静”。
在全国统一政策，仅有部分地区银行出现额度受限情况的背景下，也有业内观点认为，此次房贷受限风波不能简单归于受央行“两条红线”新规的影响，更多与部分地区市场交易活跃贷款申请积压有关。
中原地产研究中心统计数据显示，当下全国一二线热点城市房贷基本正常，少数城市包括上海、广州、深圳等房地产交易活跃出现了放款排队现象，但新增贷款审批正常，正常按揭贷款没有出现政策变化。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，按揭贷款各地额度按月分配，部分热点城市2020年交易活跃，少数交易申请积压，挪到2021年放款，影响了1月的房贷放款节奏。从当下市场实际情况看，热点城市贷款审批正常，但放款周期稍有拉长，部分城市从1个月拉长到了2个月。从银行政策看，目前没有变化，当下各银行贷款政策与2020年保持一致，符合贷款资格的交易能正常贷款。
“房贷变化不全是政策原因，有些城市交易活跃了，放款稍微慢了一点。2月是春节，交易少了，自然放款就又能正常了。”张大伟对北京商报记者如是说。
事实上，国内对楼市“房住不炒”的态度非常明确，此次房贷收紧的部分地区的房价近段时间涨幅较大，而针对上海、深圳出现楼市热的情况，两地也迅速出台了调控政策。1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从严格执行限购政策、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理等多方面给市场降温。两天后，1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从严格审查购房人资格、加大违规惩罚力度等方面入手调控。
新规下部分银行拟收紧额度
除了地区楼市的分城差异，长期来看，自今年1月1日起正式实施的房地产贷款集中制度新规对后续银行房贷变动以及业务的影响如何，颇受市场关注。
周茂华指出，房贷新规的初衷，是为银行设置“安全边界”，避免银行对房地产过度依赖的潜在风险，引导银行加大对实体经济薄弱环节和重点领域支持。由于银行房贷新规落地实施，部分触及红线的银行新增房贷业务受限，存量业务面临整改压力。尤其一线城市在全国具有风向标作用，楼市调控常态化，近期刚出台的银行房贷新规有望得到严格落实。
“我们之前做的不激进，所以还可以正常申请贷款，有几个行就超了新规红线，后续应该会停。”上述股份行北京一支行相关人士表示。北方一家城商行业务负责人对北京商报记者表示，新规之下，该行房地产行业贷款增量肯定受影响，空间已经不大了，房贷也会连带受影响，但是现在还没出细则，需要等监管落实细节政策要求。
“新规要求的时间是1月1日起，我们行的占比是超标的，目前没有收到领导的通知要在2年还是4年过渡完，但具体的安排很快就会下发。北京地区的房贷额度总行一直给的很紧，目前还没有明显收缩的情况，但我听说上面已经计划要收紧额度了，客户现在申请房贷还能放款，再过一个月就不好说了。”一位股份行工作人员对北京商报记者如是说。
在周茂华看来，基于银行房贷新规影响，由于各家银行房贷是否触及红线存在差异，后续也将影响各家房贷情况，对于超限的“停贷”多久，关键要看这些银行何时能采取措施“腾挪出房贷空间”。但值得关注的是，近期市场对于房贷资产证券化有所升温，这可能成为部分银行合法“规避”房贷红线的一个途径，后续市场发展仍有待观察。
② 监管升级额度告急，房贷利率上涨周期来了
在LPR（贷款市场报价利率）连续11个月不变后，房贷利率上涨周期来了。
这在珠三角、长三角热点城市表现得尤为明显。近期，广州地区的工商银行、建设银行、农业银行等国有商业大行纷纷将首套房贷利率升至LPR基础上浮65个基点，涨至5.3%，1个月前利率还是5.2%。惠州地区一家国有商业大行支行则将二套房贷利率涨至6.7%，接近7%。
“房贷利率暂无变化，但额度确实比较紧张，不排除后期会上调利率。”北京一家股份制银行个贷工作人员对中国房地产报记者表示。
这背后是涉房资金监管的持续升级。就在去年年底，中国人民银行、银保监会联合发文，为银行涉房贷款设置了两道“红线”，从2021年1月1日起实施。最近，银保监会、住建部、中国人民银行还在全国范围内启动了针对经营贷的专项排查。
据中国房地产报记者统计，已发布2020年财报的21家上市银行中，在个人按揭贷投放上，建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、中信银行、青岛银行均已超过监管“红线”。这意味着房贷收缩是必然的结果。
多家“超标”银行负责人在业绩会上表态，要压降涉及房贷的增速。“对于建设银行而言，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，存量超标部分会逐年消化，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。”中国建设银行副行长吕家进表示。
部分银行房贷已触红线
去年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构分为5档，其中，第一档为中资大型银行，包括6家国有商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行等；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括地方城商行等。
三档银行对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为：（第一档）40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。
从上市银行2020年财报来看，形势仍较为严峻。
中国房地产报记者统计发现，截至2020年末，第一档中的6家国有大行房地产贷款占比均在红线之下，但其中，建设银行和中国银行这一指标超过39%，逼近40%的红线。
个人住房贷款占比方面，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。工商银行（30.8%）、农业银行（30.8%）、中国银行（31.15%）个人按揭贷占比均超过30%，与监管上线32.5%相差不远。
距离“红线”较远的是交通银行，房地产贷款占比仅28.07%，个人住房贷款占比仅22.12%。
在第二档股份制银行中，截至2020年末，招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%，亦双双逼近“红线”。
民生银行房地产贷款占比为24.76%，个人住房贷款占比（13.37%）则低于上限较多。“2021年民生银行将严格控制公司客户的房地产开发贷款投放和新增，把房地产贷款新增资源绝大部分配置在个人住房按揭贷款领域，以进一步优化房地产贷款内部结构，保证新增房地产贷款的安全性。”民生银行相关人士表示。
第三档城商行中，截至2020年末，青岛银行个人住房贷款为405.88亿元，占贷款总额19.63%；房地产业贷款为209.7亿元，占贷款总额10.14%。其中，个人住房贷款占比已超出17.5%的监管“红线”。此外，郑州银行个人住房贷款占比为15.11%，接近“红线”。
按照规定，房贷占比指标超出上限2个百分点以内的，银行有2年调整期。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。“超标”银行要在过渡期内完成调整。
多家上市银行负责人均在业绩发布会上表示，将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。
“存量超标的部分我们会逐渐消化。”吕家进表示，对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。
招商银行首席风险官朱江涛表示，招行将根据涉房贷款集中度监管要求加大调整力度。
兴业银行相关人士表示，今年将主动适应更加严格和精细的房地产调控政策，按照监管部门的房地产贷款集中度管理方案稳健投放房地产信贷业务。
即便是距“红线”较远的银行，也在房贷投放上显得更为谨慎。
交通银行行长刘珺表示，从房地产上限管理的政策来看，对交行的影响相对较小，今年将严格按照房住不炒的政策导向，坚决落实监管部门房地产调控的政策，房地产贷款占比将保持基本稳定。
信贷监管持续加码
在严格的比例控制之下，市场最直观的感受就是房贷利率变得水涨船高。
贝壳研究院数据显示，其监测的60个城市3月首套房贷平均利率为5.34%，二套房贷平均利率为5.62%，分别较2月提高2个和3个基点。其中，中山、东莞、珠海等珠三角城市，马鞍山、嘉兴等长三角城市及开封、洛阳等中原区域城市的首套房、二套房贷款利率均有所上升。成都、惠州等热点城市利率水平较高，首套房贷款利率已达6%以上。
另一方面，涉房资金监管仍在升级。3月22日，中国人民银行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“房住不炒”定位，“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。
接着，3月26日，银保监会、住建部、中国人民银行等三部委发文，联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统，并于2021年5月31日前完成排查。
“国家近期对信贷资金违规流入房地产市场的情况进行严查，短期内可能会形成信贷审批更加谨慎的氛围，银行信贷投放规模可能会有所放缓。”中国人民大学财政金融学院副院长张成思表示。
“今年上半年对个人住房贷款的投放较去年会有减少，但幅度不会太大。当前，监管和总行更为关注的是严防经营贷违规流入房地产领域，这也是今年多家银行的工作重点。”华北地区一位国有商业大行人士告诉记者。
该人士称，如果监管对目前的经营贷、消费贷进行穿透，可能会监测出有部分流入楼市的贷款。如果把这部分算成房地产贷款，可能会对目前的数据造成影响。
这类贷款恐怕不是一个小数字，对楼市炒作的助推不容小觑。
据北京银保监局消息，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。
在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。
上海、广东、深圳等地区也对经营贷流入房地产市场进行核查，核查金额巨大。据不完全统计，地方自查发现的涉嫌违规资金总额超过6亿元。
近日，网友爆料的“102份炒房材料”将深圳“经营贷炒房”的遮羞布扯下，直指“代持人”通过招募“股东”、“合伙人”集资投资房产，或利用银行经营贷、信用贷炒房。深圳究竟有多少经营贷违规流入楼市，最终情况有待监管进一步调查。
“今年新增信贷投向上会‘有保有压’，‘压’主要指向房地产金融，城投平台的融资环境也会有所收紧，既可为重点支持领域腾挪更多的信贷资源，也是稳定房地产市场运行的基本要求。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。
③ 2020年下半年为什么银行贷款从未逾期,却没额度了
银行存款减少，贷款额度也会相对减少，所以减少额度也是正常的，很多银行都收紧贷款额度
④ 北京降低首套房贷利率
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。
中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷款利率随5年期以上LPR进行下调，贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市首套房贷款利率均降至5%以下，苏州、呼和浩特等地首套房贷款利率最低可申请到4.1%。
多地首套房贷款利率降至5%以内
随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷款利率集体进入“4时代”。
“目前，北京各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷款利率下限降至4.85%。”由此，北京成为继广州、深圳、上海之后首套房贷款利率跌破5%的一线城市。
广州地区首套及二套房贷款利率也进一步下探，首套房贷款利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问说：“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前未接到上调加点的通知，现在新申请贷款的客户和暂未放款的客户都可以按照4.3%的最新贷款利率执行。”
除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷款利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%。广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份制银行个贷经理说：“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套房贷款利率”。
在上海和深圳，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷款利率降至4.65%，深圳首套房贷款利率下限则调整为4.6%。此外，苏州市某股份制银行个贷人员说：“目前苏州首套房贷款利率可以申请到4.1%。”
在今年5月15日中国人民银行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》之后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市已有多家银行将首套房最低贷款利率下调至5年期以上LPR减20个基点。
购房成本下降
此次5年期以上LPR下调将减轻部分购房者的还贷压力，以首套房贷款100万元、按揭30年为例计算，贷款利息总计可减少3万余元。
也有银行贷款经理表示，对于已获得放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率，重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。”
贷款额度方面，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。
例如，北京地区银行普遍在一周内就可以完成放款；深圳地区部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。
“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，两三个工作日就能到账。”工行北京地区某个贷经理告诉记者，“在放款之前，材料审批大约需要一周时间，房子抵押登记等各项手续在一周内也能办完，从发出贷款申请到放款完成最快只需半个月时间。”
中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。
⑤ 北京部分银行房贷额度收紧、暂停！想买房只能排队预约，这意味着什么
“房地产贷款集中度管理”新政自今年1月1日施行以来已超过半年之久，各地均传出房贷额度收紧、利率上浮消息，当前，北京地区房贷市场发生了哪些变化？6月27日，记者就相关问题对北京地区部分国有大行、股份制银行、城商行个贷中心相关人士进行采访后发现，当前，北京地区有部分银行已经出现了房贷额度进一步收紧现象，但房贷利率依旧“按兵不动”，各大银行房贷利率均执行首套在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准。对后续北京地区房贷利率走势，分析人士也持有不同看法，有人认为，预计房贷利率整体保持稳定；也有人预测，下半年购房者应关注后续利率是否会抬升以及贷款门槛是否会提高等情况。
部分银行额度收紧
“房地产贷款集中度管理”新政后，北京地区已有银行房贷额度出现收紧。一位股份制银行个贷中心人士向记者介绍称：“现在行内暂时没有额度，我们的额度调整是临时的，银行已经不放款了，什么时候有额度还不确定，我们也在等消息。”额度暂停是否为个别银行特例？对此记者咨询了该银行另一网点，也得到了同样的答案。
另一家股份制银行则出现了额度“停滞”的情况，这一情况在年初就已经发生。该行个贷经理介绍称：“按揭贷款目前我们行没有额度，总行今年就没给我们批额度。”
除了暂停额度外，也有部分银行出现了额度收紧情况，一位股份制银行个贷部门人士直言，“房贷额度已经收紧了，但现在行内还有额度，客户申请房贷需要预约排队。”
通常情况下，临近半年末这一特殊的时间节点，房贷额度一般会出现收紧现象，不过在咨询过程中，上述个贷经理均向记者否定了这一情况，有个贷经理表示对收紧原因并不知情，只是听总行的调整安排。有的银行个贷经理则称，一般3月、6月、9月、12月通常会出现收紧情况，但这次的情况比较特殊，出现了逐月收紧情况。
针对该现象出现的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷额度紧张的情况其实在今年上半年确实是存在的，而停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在严管房贷集中度政策，自然需要严管贷款。通过此类贷款的管控，能够在很大程度上促进贷款业务的规范，也打击了部分炒房行为。
不过，北京商报记者在调查中也发现，中大型银行的额度普遍依旧充足，并不存在额度收紧、需要排队预约这一情形。一位国有大行支行个贷人士介绍称，“我们银行目前只能接少数楼盘的贷款申请，每个项目都需要由开发商准入，我们支行合作的不多，现在额度不紧，也不需要排队，放款方面，纯商贷快一些，从批贷到放款大概2周时间，公积金贷款慢一些，申请之后，下款时间一般需要2-3个月。”
“我知道的消息是，海淀区春节期间放款需要排队，主要是没有额度，这段时间没听过要排队，能放贷款。资料齐全1-2周就可以放款。”另一家国有大行贷款部门相关人士说道。
一位股份制银行贷款经理则介绍称，“当下额度很充足，暂时不需要排队，每个月都在放款，资料齐全就可以办，公积金贷款我们银行目前没有该业务，我们只做纯商贷，商贷资料齐全3天内就放款了。”
房贷利率“如旧”
一直以来，房贷利率都是市场较为关注的话题，6月21日，央行公布了最新贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.65%，与前期持平，包括1年期LPR在内的两项贷款市场报价利率均连续14个月保持不变。在调查过程中，北京商报记者也注意到，北京地区的房贷利率也如LPR走势一样稳定。
“目前房贷在LPR基础上进行加点，换算下来首套房、二套房利率分别是5.2%和5.7%，大部分银行没有什么极特殊的情况都是执行这一政策。没听过要上调。”一家国有大行贷款部门相关人士向北京商报记者介绍称。
“利率没涨，最近都是这样，首套房利率5.2%、二套房利率5.7%，一直都没变，北京的房贷利率还比其他地方的高一些。”上述国有大行支行个贷人士介绍称，“未来不确定，不过这一年多的时间都没涨。”
股份制银行、城商行也不例外，均执行这一标准。一位股份制银行个贷部门经理表示，“房贷利率都一样，我们也没收到上涨房贷利率的消息。由于每个月20日左右会公布一次LPR基准利率，近一年都是4.65%，去年3月之前是4.75%，所以去年3月之前签合同的客户首套房贷利率是5.3%，去年3月之后至今签的客户是5.2%，但是后续会不会涨需要看具体政策。”
“我们也同样执行首套房贷利率LPR 55个基点，二套房贷利率 105个基点的标准。”一位城商行个贷经理说道。
此前，有银行相关人士向北京商报记者释放了未来北京地区房贷利率将要上涨的信号。一家股份制银行客户经理曾介绍称：“有消息说可能会调整利率，上浮20%-25%的幅度，估计5月底就会出文，根据文件的实际情况执行。”
但这一情况直至6月底也并未出现，北京商报记者今日从该行个贷经理处了解到，“暂未调整，依旧执行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%这一标准。”
后续贷款门槛会否提高？
近年来，在“房住不炒”的要求下，涉房金融监管持续收紧态势明显。2020年12月26日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。监管规定，大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%、个人住房贷款占比上限为20%；城市、商业银行等小型银行的贷款上限分别为22.5%、17.5%。
一位受访的银行业人士对北京商报记者直言：“出现停贷、额度紧等原因就是因为银行在监管方面的房贷指标超标了，所以会受限。银行只能通过提高房贷利率、延长贷款周期甚至停贷的方式，缓解上限压力。”
在提升房贷利率方面，和北京地区形成鲜明对比的是，其他一线城市房贷利率已经有所上调。根据融360大数据研究院监测数据显示，5月一线城市中，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，平均水平为4.98%，5月各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.1%，平均水平上涨至5.03%。
广州地区房贷利率已连续4期上涨房贷利率，首套房贷平均水平由上期的5.26%涨至本期的5.35%。4月底和5月初，广州地区包括国有大行在内的多家银行，再度上调房贷利率。首套房贷利率调整为最低5.4%，二套房最低5.6%，均较之前上调10BP。
各地纷纷上调房贷利率也引发了市场对北京地区房贷利率走势的讨论。在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，由于北京房地产市场整体调控要比其他热点城市严格，北京购房的增长率水平并没有南方一些热点城市高，所以过去两年当中，北京的房价整体相对比较稳定，甚至在一段时间还存在稳中略降的态势，足以见得北京地区对于房地产市场的调控非常有力。未来，北京地区整体的贷款利率水平仍然会保持平稳态势，进一步收紧的概率并不是非常大。
一位资深银行业观察人士也指出，目前北京楼市表现平稳，预期也稳定，预计房贷利率整体保持稳定，但不排除各家银行利率因“两条红线”、信贷额度出现小幅度波动情况。
不过，严跃进却持有不同看法，他进一步指出，“从现在市场来看，北京5月、6月的房价也开始上升，这背后也会透支一部分的购房需求。预计未来北京地区房贷利率有可能会上涨，不过从可能性来讲要弱于别的一线城市。下半年要关注后续利率是否会抬升以及贷款门槛是否会提高等情况。
⑥ 上海多家银行房贷额度收紧、放款周期拉长，房贷利率暂未出现调整
最近，上海楼市火热，随着调控政策纷纷出台，出现了房贷额度紧张、办理时间拉长等现象，房贷利率会否上调也成为市场关心的话题。
经过蓝鲸财经调查，目前上海各家银行的房贷额度明显收紧，并且放款时间普遍延长。不过，银行的房贷利率暂未出现变化。
放款时间普遍拉长
通过走访上海多家银行网点，蓝鲸财经发现，个人住房贷款业务现在可以正常办理，暂时还没有停贷的现象，但各大银行的放款额度明显收紧，放款慢的现象确实存在。
“现在贷款业务还在受理，但放款额度非常紧张。如果过户手续快的话，等到有额度放款需要等待3到4个月。”建设银行上海某支行相关业务人员告诉蓝鲸财经，“组合贷的审批流程以前大概需要3个礼拜，现在需要一个月；纯商业贷审批现在也需要大概3、4个星期才能完成。审批好了拿到材料去过户，房地产交易中心办手续的时间也拉长了，而且银行现在业务量很多。”
中国银行上海某支行个贷部工作人员更是表示，签约之后，仅查房、查限购就要2、3周，整个审批过程大概一个月，放款时间就更不能确定，即使当下签约，到放款的时候可能政策又不一样。“因为目前新政策就是要求银行的信贷政策要普遍收紧，审批过程也会放长，现在各个环节时间上都有点长。”
2021年1月21日，上海市房屋管理局曾发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”），对上海楼市进行紧急调控。
放贷时间变长，房东却不愿意多等，链家某上海网点的经理表示，有房东为了尽快拿到房款不惜毁约。
“要让中介和房东说好，放款周期会比以往长一些。现在每家银行都一样，说不定到下半年就没有银行能放款了。”中国银行上述工作人员说道。
经走访发现，目前多位中介及银行相关业务人员建议买房人士抓紧时间尽快敲定所有贷款流程。不过，也有房产中介指出，不仅是今年，往年年末都会出现房贷额度紧张、放款慢的情况，无需过于担忧。
房贷利率尚未上涨
面对楼市过热的现象，有媒体报道，广州地区工农中建四大行已经上调了房贷利率，这就使上海房贷利率是否也会上调的担忧渐渐浮现。
蓝鲸财经通过询问几家上海国有大行和浦发银行、华夏银行等股份行，对方均表示，目前上海没有利率上浮的预期，主要手段就是在控制房贷额度，未来利率会不会调整还要根据市场反映的情况再定。
中国银行上海某支行个贷部人员向记者表示，中行现在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，还未接到利率上涨的通知。
截至目前，上海地区各银行并未出现“对优质客户实行差异化放贷”的现象，交通银行上海某网点工作人员笑道，“现在是根本没有额度的问题，即使是中介也找不到可以马上放款的银行，都需要排队。”
银行工作人员透露，像链家、我爱我家这样规模的连锁中介机构，内部都会有合作的银行，会根据客户的实际需求帮客户找对接的银行办理贷款。“作为银行贷款业务的大渠道，通过中介找银行放款相对有保障，散单中介就相对困难一些。”
房地产贷款再迎“两道红线”
为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，央行和银保监会于2020年12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”）。该通知规定，银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。由此将银行划分为了5档，设定了贷款占比“两道红线”。
中金公司以各大银行2020年半年报数据为依据作了相关测算。
房地产贷款占比超出上限的银行中，第一档的银行均未超限；第二档的招商银行超出5.7%，浦发银行超出0.4%，兴业银行超出6.2%，平安银行超出1.8%，北京银行超出2.0%；第三档的成都银行超出13.3%，郑州银行超出10.4%，青岛银行超出9.1%。
个人住房贷款占比超出上限的银行中，第一档的建行超出1.9%，邮储银行超出1.1%；第二档的招行超出4.7%，兴业银行超出5.7%；第三档的成都银行超出8.5%，郑州银行超出0.9%，青岛银行超出2.4%。
据通知规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
中国民生银行首席研究员温彬表示，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。
其表示，目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
⑦ 11家A股银行房贷集中度“越红线” 多地按揭贷款额度收紧
房地产贷款新规的落地在个人按揭贷款市场掀起阵阵波澜。
日前，每经记者走访沪深两地，发现多家银行个人按揭贷款额度收紧。
“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。”
“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”
“3月(放款)可能是最快的了，今年的形势特别严峻，总体上央行会压降房贷的额度。”
有银行工作人员提及，房贷新规落地后，其所在银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢。
那么新规之下，哪些银行房地产贷款超标？有多少房地产贷款恐将“挤出”市场？新规是否会对普通购房者贷款买房产生影响？《每日经济新闻》记者统计了37家上市银行截至去年6月末的个人住房贷款(按揭贷款)、房地产贷款在贷款总额中的占比，发现其中有11家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”。
多少银行“超标”？近三成！
9家房地产贷款占比超标，8家个人住房贷款占比超标
近年来，“房住不炒”已成为房地产调控的主基调。而到了2020年的最后一天，人民银行联手银保监会放出大招，出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，限制银行业金融机构房地产贷款。
在《通知》中，人民银行和银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理。
具体来看，第一档也就是中资大型银行，包括工、农、中、建、交、邮储银行6家国有大行和国家开发银行，这7家银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。值得注意的是，这里所指的房地产贷款包含了银行公司贷款中的房地产行业贷款和个人贷款中的个人住房贷款。
《每日经济新闻》记者统计A股上市银行半年报后发现，截至2020年6月末，37家银行中有11家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”，比例达到29.73%。具体来看，9家银行房地产贷款占比“超标”，8家银行个人住房贷款占比“超标”，6家银行两项贷款占比均“超标”。
在第一档的中资大型银行中，6家国有大行的房地产贷款余额占总贷款比重均未越过红线，但是有两家银行的个人住房贷款余额占比略微超出了新规所划定的指标，分别是建设银行和邮储银行，这两家银行的个人住房贷款集中度分别为34.03%和33.64%，分别超过32.5%的红线1.53个百分点和1.14个百分点。
在第二档的中型中资银行中，招商银行和兴业银行这两家全国性股份制银行的两项指标在2020年6月末均双双超标，其中，招商银行的个人住房贷款和房地产贷款的占比分别为24.74%和33.24%，分别超出了监管上限4.74个和5.74个百分点。
而兴业银行的个人住房贷款和房地产贷款占比则分别为25.73%和33.73%，超出了5.73个和6.23个百分点。另外，浦发银行的房地产贷款占比也略微超过了红线0.43个百分点。
在第三档的中资小型银行和非县域农合机构中，郑州银行、青岛银行等四家城市商业银行的房地产贷款和个人住房贷款占比双双“超标”。
值得注意的，监管部门对于集中度红线指标还是给予了一定的弹性空间，《通知》规定，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合具体情况，在第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理基准上增减2.5个百分点。
杭州银行所在的第三档银行机构所对应的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比“红线”分别为22.5%和17.5%，若监管以增减2.5个百分点范围内确定上限(即房地产贷款占比20%~25%，个人住房贷款占比15%~20%)，那么从半年报披露的数据来看，杭州银行房地产贷款集中度指标在红线范围内，存在未超标可能。
未来多少房地产贷款资金将被挤出？
静态测算恐近万亿
《通知》给银行业金融机构留出了业务调整的过渡期，规定了房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期通知实施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自实施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考虑监管对第三、四、五档银行的贷款集中度适当增减2.5个百分点的要求，如果我们以2020年6月末的数据来看，便可以静态测算新规之下，上市银行房地产贷款超标的总量，这也可以粗略估算在监管对业务调整的要求之下，未来银行将压降的贷款资金。
据统计，37家上市银行有11家银行的房地产贷款或个人住房贷款是超标的，经过计算，这11家银行的贷款超标总量达到了9519亿元。
交通银行金研中心首席房地产分析师夏丹对《每日经济新闻》记者表示：尽管这些银行存在缩减房地产贷款规模的压力，但由于政策“不急转弯”，给予了2~4年的过渡期，并且还可以据实适度延长，总体来说调整压力并不算大。粗略估算年均需要压降的存量总规模大概是房地产贷款2000亿、个人住房贷款3000亿，影响并不算大。
她进一步指出，具体来看，超过红线的银行中，大型银行超出幅度很小，只有部分中型银行和城商行超出点数较多，可能采取的措施有：一是“替代”，适当增配风险收益率与房地产贷款类似的信贷产品，适当加大信用卡等个贷产品发放力度；
二是“分子做减法”，进行逾期和不良房地产贷款的催收和压降，以资产证券化的方式加大存量贷款流转；
三是“分母做加法”，支持实体经济，扩大其他领域的贷款。
近8000亿个人住房贷款需压降
调查：已有多家银行收紧按揭贷款额度
据记者统计，37家上市银行中有8家银行的个人住房贷款占比超过了监管所划红线。
从总的压降规模来看，记者通过静态测算得知，未来银行为调整业务合规，恐将会压降7903亿元左右的个人住房贷款。
银行将减少近8000亿的个人住房贷款资金，这让一些按揭贷款购房者担心是否会对个人申请住房贷款产生影响？未来申请住房贷款会不会更难了呢？
中国社科院金融所银行研究室主任李广子认为《通知》对普通购房者影响比较有限。他向记者表示，目前按揭贷款是银行较为优质的资产，购房者也可以转向其他房地产贷款集中度较低的银行申请贷款。
夏丹对记者表示，银行对还款中无异常的个人住房贷款不会去压降，居民正常的新申请住房贷款需求也不会受到显著影响，刚需特别是首套刚需仍是政策大力支持的方向。
不过，贷款个人的资质审核和贷款获批流程可能更加严格，放款时间有拉长的可能。尤其是政策出台于岁末年初，往往是银行信贷额度“回血”、大力投放新增以及上年末积压贷款的节点，短期内新增个人房贷季节性激增的特征可能有所平滑。此外，局部随着信贷资源供给减少，贷款价格也可能有所提高。
日前，《每日经济新闻》记者调查了上海、深圳两地个人住房贷款情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。
招商银行上海地区一支行工作人员告诉记者，房贷新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”招行深圳一分支机构工作人员也对记者表示，客户如果现在办理，预计在3月份放款。
类似地，兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”
记者从浦发银行上海一支行了解到，该行每个月对房贷会控额，目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了，跟以前差不多，我们还好一些，本来就一直在控(额度)，现在有些银行(放款)要三、四个月。”
额度之后是价格。据羊城晚报报道，有房地产中介业务人士表示，已收到工行、建行的调价通知，称首套房按揭贷款利率升至“LPR＋55个基点”；二套房按揭贷款利率升至“LPR＋75个基点”。这一调价信息也从广州的工农中建四大行相关工作人员处得到印证。
哪些超标银行信贷结构调整有压力？
郑州银行新增贷款70%依赖地产
对于超标的11家银行，虽然本次监管给予了2~4年过渡期调整，但从部分银行2020年上半年新增贷款结构来看，未来仍面临调整压力。
从2020年上半年新增贷款结构来看，11家银行中仍有9家新增房地产贷款或个人住房贷款占新增贷款总额的比重超过央行规定的占比上限。具体来看，招商银行、郑州银行等五家银行新增个人住房贷款占比与新增房地产贷款占比均高于上限；青岛银行、兴业银行、青岛农商行这三家银行房地产贷款占比“超标”；厦门银行仅个人住房贷款占比超标。
总体来看，11家“超标”银行中，有3家2020年上半年新增房地产贷款在各项新增贷款总额中的占比超50%，有5家占比介于30%~50%之间。
国有大行中，建行和邮储银行两项贷款占比均未超标。
股份行中，浦发银行、招商银行、兴业银行上半年涉房贷款分别占新增贷款总额的49.31%、37.76%、33.18%，其中，个人住房贷款占比分别为36.72%、25.54%、18.07%。
东吴证券研报指出，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响，因为按揭贷款目前是商业银行的优质业务品种，虽然收益率不高，但不良率很低、资本消耗又非常少(按50%折算风险资产)。不过，招商银行零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。
中小银行中，值得关注的是，郑州银行、青岛农商行、杭州银行上半年涉房贷款占新增贷款总额的一半以上。具体看来，郑州银行占比最高为71.9%、青岛农商行为52.96%、杭州银行51.88%。
分析上述三家银行上半年新增贷款结构发现，郑州银行个人住房贷款占比高达49.22%，也意味着该行上半年新增贷款一半来源于个人住房按揭贷款。青岛农商行、杭州银行则房地产行业贷款占比相对较高。
此外，青岛银行、厦门银行上半年涉房贷款分别占新增贷款总额的25.29%、9.32%，而个人住房贷款分别占11.72%、20.38%。
未超标银行能否高枕无忧？
江苏银行新增贷款超半数为房地产贷款
那么，余额占比未超标的银行未来是否可以高枕无忧？每经记者注意到，静态来看，截至2020年6月末，有26家上市银行未超监管规定上限。若单从2020年上半年新增贷款结构看，有10家银行“超标”。
例如，股份行中，平安银行新增房地产贷款占新增贷款总额的38.77%，华夏银行这一占比为30.75%，两家银行均超出监管规定27.5%的上限。而中信银行新增个人住房贷款占新增贷款的25.4%，超监管规定的20%。
此外，7家中小银行新增贷款也存在“超标”现象。如，渝农商行、长沙银行、张家港行上半年新增个人住房贷款占新增贷款总额分别为19.22%、17.56%、14.27%，对应上限分别为17.5%、17.5%、12.5%。贵阳银行新增房地产贷款占新增贷款总额的36.37%，超监管规定的22.5%。
而江苏银行、苏州银行、江阴银行两项贷款均“超标”。值得注意的是，江苏银行2020年上半年房地产贷款占比在26家未超标银行中最高，个人住房贷款、房地产贷款分别占新增贷款的29.36%、56.97%，远高于监管规定的20%和27.5%上限。
需要关注的是，单从上半年新增贷款结构来看，也有部分银行将接近“超标”的边缘。例如，中行上半年新增房地产贷款在新增贷款中的占比为36.86%，接近监管规定的40%。东吴证券研报指出，预计国有大行在调整过程中，会继续将信贷资源向小微贷款倾斜，借此同时满足房贷管控政策及鼓励小微信贷投放的导向。
其次，股份行中浙商银行、中信银行、民生银行这一占比分别为26.93%、26.82%、26.42%，接近监管规定27.5%。
与此同时，未超标银行中也不乏房地产贷款在新增贷款中占比较小的。比如，无锡银行、南京银行、常熟银行、苏农银行，上半年房地产贷款占新增贷款总额的比例在10%~15%之间。而宁波银行、上海银行这一占比在10%以下。
国盛证券在研报中指出，对无调整压力的机构来说，整体将保持现有水平，未来房地产贷款增长空间有限。《通知》规定，房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。体现了监管合理控制房地产贷款规模的意图。
金融机构房地产贷款有何变化？
增速持续回落
分析了37家上市银行贷款结构数据后，再来看看全国金融机构房地产贷款规模又有何变化。央行金融机构贷款投向统计报告显示，近一年时间我国金融机构房地产贷款增速持续回落。
具体来看，2019年末至2020年三季度末，金融机构人民币房地产贷款余额分别为44.41万亿元，46.16万亿元，47.40万亿元，48.83万亿元，同比增速分别为14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民币房地产贷款余额占同期人民币各项贷款余额，分别为29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融机构房地产贷款增量数据，2020年一季度增加1.75万亿元，上半年增加2.99万亿元，前三季度增加4.42万亿元，分别占同期人民币各项贷款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地产贷款均低于去年同期。数据显示，2019年一季度增加1.82万亿元，上半年增加 3.21万亿元，前三季度4.59万亿元。
以单个季度增量来看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民币房地产贷款分别为1.12万亿元、1.75万亿元、1.24万亿元、1.43万亿元，占同期人民币各项贷款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融机构房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额增速出现放缓趋势。央行报告显示，2019年末至2020年三季度，金融机构房地产开发贷款余额为11.22万亿元，11.89万亿元，11.97万亿元，12.16万亿元，同比增速分别为10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，个人住房贷款余额为30.07万亿元，31.15万亿元，32.36万亿元，33.59万亿元，同比增速分别为16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。
⑧ 云南邮政储蓄银行2020贷款额度
50万。具有稳定的职业与收入，具备还款能力正凯，信用记录良好贷款额度为50万元。中国邮政储蓄银行是国简早有控股大型商业银行，在改革原邮政举咐唤储蓄管理体制基础上，中国邮政储蓄银行有限责任公司正式挂牌成立。