① 请问当初买二手房，中介把总价做低、我现在公积金贷款额度不够怎么办
可以选择组合贷款或不足的只能在首付中支付了。
② 我通过中介买了一套房首付已给卖房业主了中介说能贷款35万，过了一个
二手房交易挺麻烦的，而且存在一定风险，建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项，您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。
二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程）
一、通过中介交易：
1、买方看房
2、双方商谈，签定《房产居间合同》买方交定金
3、申请报税、申请还款、申请公积金、商业贷款、（做资金监管）
4、权籍调查
5、银行委托评估公司现场评估
6、办理还款手续
7、领取产权证，注销抵押
8、办理过户、付首期款、交接物业
9、领取新证、出评估书
10、作抵押
11、银行放款、供房
二、自主交易流程：
（ 二手房手续繁多，自主交易各种忐忑、各种杂乱、各种心烦、各种矛盾、各种纠纷 ；
上海房产交易管理法律条文规定： 9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理手续！）
1、看房
2、产权调查
3、买卖双方商谈
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定《定金合同》
5、业主赎楼
6、签定买卖合同、付首期款
7、买方提交资料申请贷款、 银行评估
8、等待银行同意贷款通知书
9、买方与银行签订贷款合同
10、涂销和递件
11、完税
12、出新房产证
13、归档
14、入押
15、出押
16、银行放款
17、交接物业、收房
下面是自主交易的详细流程及风险：
1、看房
不多说，说多了都是泪
2、 产权调查
查册可以了解房屋的以下情况：
a、业权人的真实性
b、房产证的地址和真正的地址是否相符；
c、该物业的抵押情况；
d、该物业有否被查封。
当事人：买方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所
资料/证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证
流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料
费用：查看不收费，按需打印的材料收费，一般打印基本资料收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元；
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
3、买卖双方商谈
协商交易细节、价钱
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定相关协议
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管
如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约
如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等
风险提示：
a、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
b、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫;
c、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好，水电物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金
5、业主赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：
其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼
风险提示：
因赎楼产生的风险，为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题，买家会冒风险
赎楼流程赎楼流程
6、签定买卖合同、付首期款
卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式
三份的房屋买卖合同
其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要，像交定金过户交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以
去中介公司索要合同文本
风险提示：
a、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能
b、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败
c、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况
d、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件
e、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的
7、买方提交资料申请贷款、银行评估
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场， 根据各贷款银行的要求提供相关资料。
1、贷款预批材料
a、存量房交易合同或网签合同；
b、买卖双方的银行卡和复印件；
c、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；
d、买方及配偶的收入证明原件；
e、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；
f、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
2、抵押登记材料
a、买方的房屋所有权证；
b、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
3、卖方取款材料
a、资金监管协议
b、身份证
c、银行卡
评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
风险提示：
如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
8、等待银行同意贷款通知书
静静等待银行审批，10~15个工作日，审批通过1工作日出同贷书
9、买方与银行签订贷款合同
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高
贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。
10、涂销和递件
业主申请涂销抵押，涂销需7个工作日，可与递件一齐办理。
递件，就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核，领取回执，凭回执再完税，再出新的 房产证。
11、完税
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。
12、出新房产证
买家拿身份证，受理回执 领取新房产证
13、归档
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用
14、入押
将房产证抵押给银行，银行会出一个它项权利证，在你还不起贷款式，它有权利收回处理你的房子
15、出押
出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。
他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
16、银行放款
17、交接物业、收房
卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
a、验收房屋设施
对照合同约定查看房屋、装修和设施等。
b、办理户口迁移
携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续
c、结清相关费用
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视、物业费、其他费用
d、办理相关过户
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视等过户
e、房屋尾款交接
注意保留收据，防止以后不时之需。
请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。
（文章仅供参考）
③ 房产中介承诺公积金贷款40万，最后只能贷14万，已交定金和贷款服务费，怎么办
1、三方协商，可以让中介另找买家，然后退还5万预付款。
2、可以用你这个截图追究中介责任，如果中介不承担责任，可以找当地房管局中介管理科、工商局、消协等单位投诉处理。
④ 开发商贷款额度达不到标准,银行不给放贷么
这个吧可能属于婉拒。要么开发商实力不够，判断风险比较大，或者是行内规定达到什么条件才准入，开发商达不到条件。一般对开发商自有资金有要求，米现在给的信息有点太少了
⑤ 中介答应贷款 贷不出来怎么办在线等
中介答应贷款？ 能不能贷下款是看你贷款人的资质，你的信誉度，和你的收入证明等等，中介怎么能做贷款呢〉？ 除非他们是和那些担保公司贷， 这种利高，而且有风险， 最好还是找个大的中介公司，按正常手续从正规银行来贷款比较放心
⑥ 买二手房中介违反合同不给办七成房贷只能贷六成怎么办
二手房房贷授信额度不足70%很正常。
你得明白贷款审批和中介没有半点关系，而是银行决定。综合你的房产和个人资信情况，银行只能给你60%额度的授信，这种情况很正常。
不知道你们的合同是如何约定首付和贷款比例的，不会有中介愚蠢到把批贷额度细化到合同条款中。
一般二手房买卖合同中会有关于首付比例的约定，首先弄清楚该合同的权利人和义务人，你和中介之间是服务合同而不是借贷、买房合同，因此首付比例和贷款比例的约定与中介并无关系。
如果确有关于中介承诺获得70%贷款额度的约定，请注意查看违约说明，并根据违约说明向违约方主张赔偿或补偿，当然这种情况基本不会出现，因为你连最基本的原理都没搞清楚。
⑦ 中介答应贷款与实际贷款额度不一样,该怎么解决!
(购房合同上写明向银行贷款29.5万,但最终只贷了27万)有没有注明由谁负责贷这29.5万，如果没有就没有办法了。
⑧ 买二手房中介承诺贷款数额却贷不下来，导致合同无法履行时，能否要回定金和中介费
一般情况下贷款不成应当双方互相返还有关款项。互不承担违约责任。当然，具体要看你们的合同细节。
中介费就比较麻烦了，现在中介机构不讲诚信。你们应该还有一份中介合同，这份合同中，贷款的责任肯定不是中介承担的。按照一般的中介合同，你们买卖合同签订以后，中介的任务就算是完成了，就应当支付中介费。
但是你如果有证据可以证明中介公司的虚假承诺，从因欺诈导致你们意思表示不真实的角度要求撤销这份合同。
⑨ 二手房中介公司办理贷款贷不下来怎么办
买二手房可以不通过中介，不过如果你不相信交易对象或者担心有风险那么通过中介是个相对稳妥的方案。另外，如果和中介签定了经纪合同的话，最好不要私下交易，这是诚信问题，人家也是付出了自己的劳动。另外中介如果知道了可以要求支付中介费用。具体操作步骤如下：
1、是去房产局签定《存量房买卖合同》以及补充协议，对双方的责任和各自支付的费用做出约定，《存量房买卖合同》签定后去房产局核价。
2、卖方拿着《存量房买卖合同》、身份证、房产证等去地税局报税，交纳个人所得税、营业税等等。
3、买卖双方去房产局办理资金托管，买房将首付款存入房产局指定帐户。需要说明的是，如果选定办理贷款的银行的话，最好存在房产局在该家银行的帐户上，以免贷款审批麻烦。给你的托管协议要收好，以后取款要用。
4、交纳契税，然后在房产局办理房屋产权变更登记，其间要交N多乱七八糟的费用，如：登记费、手续费、印花税等等
5、取房产证。
6、拿着房产证去评估所做评估，注意，要是贷款银行指定的评估机构。
7、带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、存量房买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他银行认为需要的东西去办理按揭贷款 (需要贷公积金去公积金管理中心，需要准备的材料应该差不多)。记住：所有的东西都要复印，身份证、婚姻证明什么的要多复印几份，反正我是每样都复印了五份，然后银行想要几份就拿几份。
8、去银行拿审批后的贷款合同。
9、去房产局办理他项权证，一般三天会下来。
10、把他权证交到银行，同时催促放款。
11、放款下来后去银行拿一张贷款回执，一般银行会给你回执第六联，第三联会由银行转给房产局。
12、买卖双方凭托管协议、放款收据、房产证、身份证、首付款资金存入证明去房产局取款。记住，贷款一下来就要去办，你的钱放在房产局帐户上是没有利息的，利息就归房产局所有。所以房产局的人见到你去取款都是很不乐意的，不管他，和他吵吵，最后一般他都会给你一张支票。
13、卖方凭这个支票去取款。
14、买卖双方去办理房屋、水电、气、电话、宽带、有线电视的交接，买方记得把卖方的土地证给要来。
15、买方去办理土地证、落户等等，还有给房子装修。
16、买方开始了漫长的房奴生活，直到贷款还完了为止。
⑩ 二手房中介承诺的贷款银行却说无法达到所贷款项的收入要求，想解除合同收回定金并不全额支付中介费可以么
如果你是在北京，我还是劝你不要这么做，因为你单方毁约的话拿不到中介的任何钱，你给房主的定金房主都有权不退的；打官司也打不赢
主要是你的合同里没有写明中介的责任，所以算是吃哑巴亏了。
但是应该还有一种办法，就是换一家银行重新办理贷款，中行不行换建行，建行不行换光大，如果你不在北京，在地方的话，换银行是个很好的办法，但是估计要花几千块的好处费了；
或是找一个合适的单位，办理垫资，找一家担保机构做垫资，全款买下此房产后做抵押贷款，但是抵押贷款只能贷10年，利率还会高一些；
只是一些建议哈
业主假离婚你不需要担责的，你也许想拿这个要他把定金吐出来，但是不见得有好结果，一码事是一码事。所以轻易别用。