❶ 房贷贷款查询在调查审批中是什么意思
一般贷款的流程为：1、贷款申请2、贷款审核3、贷款审批4、签订合同5、贷款发放
贷款审批是在贷款审核通过之后才进行的，因此，客户的贷款进度在“贷款审批中”就是意味着贷款的申请通过了审核，处于贷款机构判定是否可以放款的阶段。在多数情况来看，一般客户通过了贷款审核进去贷款审批，这次贷款申请就算是通过了，不久将签订贷款合同获得贷款。
❷ 金融机构支持地方经济发展调研报告
金融机构支持地方经济发展调研报告
为全面了解我县金融部门服务县域经济发展情况，破解融资难题，加快推进“强工兴城”战略，根据县委安排，5月7日—9日，县人大常委会组成调研组对我县提高银行存贷比、破解融资难，支持地方经济建设情况进行了调研。调研组听取了县政府及县发改委、工信委、财政局、工业园管委会和驻县各金融机构有关情况汇报，到民辉化工、山谷泉酒业、凯达服装、森源电子等园区企业进行了走访座谈。现将调研情况报告如下：
一、我县促进金融机构支持地方经济建设的基本情况
一全县金融运行总体情况
2009年、2010年、2011年，全县金融机构人民币各项存款余额分别为553896万元、718423万元、849356万元，分别增长26.49%、26.67%、18.24%;人民币各项贷款余额分别为270080万元、377253万元、456952万元，分别增长33.75%、34.45%、22.97%，其中2011年贷款余额比2009年净增186872万元;三年存贷比分别为48.76%、52.51%、53.80%，呈逐年增长趋势，但均低于全省、全市平均存贷比水平。2012年3月末，全县金融机构人民币各项存款余额922732万元，增幅为7.95%;人民币各项贷款余额474988万元，比年初增加18036万元，增幅为3.80%，贷款增加额全市排名第8位，比第1位德安县低39300万元，增长率全市排名第10位，比第1位湖口县低8.51个百分点;存贷比为51.48%，全市排名第8位，比第1位德安县低12.87个百分点，低于全市10.01个百分点，低于全省12.56个百分点;增量存贷比为24.58%，全市排名第10位，低于去年同期18.91个百分点，低于全市24.21百分点，低于全省25.87个百分点(见附表1、附表2)。
二各金融机构支持县域经济发展情况
多年来，我县各金融机构认真贯彻国务院关于金融工作的有关政策，积极服务我县“强工兴城”战略，不断加大对“三农”和中小企业的信贷支持力度，有力地推动了我县经济社会事业的全面发展。2009年以来，全县金融机构累计发放各类贷款 78亿元，其中，2009—2011年分别累放贷款21.8亿元、27.9亿元、28.3亿元。从增量看，“三农”贷款和中小企业贷款增长较快。
从存贷比情况看，除农发行属政策性银行，存款业务少、存贷比高，没有可比性外，其他8家金融机构2009—2011年三年平均存贷比较高的是建设银行、信用联社、九银村镇银行和九江银行，建设银行三年平均贷存比为62.57%，信用联社为60.27%，九银村镇银行为60.12%;存贷比逐年增加的有工商银行、建设银行、信用联社和邮政储蓄银行;信贷规模较大的是信用联社、农业银行、建设银行和农业发展银行，2011年贷款余额均突破5亿元。从贷款规模增量上看，信用联社的增量最大，从2009年的6.36亿元增长到2011年的10.59亿元，增加4.23亿元;其次是农业发展银行，从2009年的2.5亿元增长到2011年的5.75亿元，增加3.25亿元(见附表5)。
从贷款投向结构看，截止2012年3月末，全县各金融机构贷款余额474988万元，其中：公共投资(重点项目)类贷款98959万元，占投资总额的20.83%，主要分布在农业发展银行33300万元、九江银行22965万元、农业银行19000万元、建设银行11024万元;企业类贷款70574万元，占投资总额的14.86%，主要分布在建设银行、中国银行、农业银行;房地产类贷款64202万元，占投资总额的13.52%，主要分布在建设银行、工商银行、中国银行，全部是个人住房按揭贷款;支农惠农类贷款154960万元，占投资总额的32.62%，分布在信用联社和农业银行;其他类贷款86293万元，占投资总额的18.17%，主要分布在信用联社、九江银行、九银村镇银行(具体见附表3)。
三企业及个人授信档案建立情况
近年来，为打造我县良好的金融生态环境，各金融机构按照人民银行、银监会的有关要求，全面开展了中小企业和农户评级
授信工作，并建立信用档案。目前，县信用联社共建立农户信用档案36800户和小微企业信用档案94户，已建立信贷档案并已核发贷款证的农户和个体工商户可凭本人身份证和贷款证到信用社柜台直接办理贷款手续;九江银行和九银村镇银行充分发挥灵活、快捷的优势，在风险可控、合规经营的前提下，新增授信客户3天内可将贷款发放到客户手中;县农行主动贴近“三农”、服务“三农”建立客户信用档案，实行“一次授信，循环使用”的信贷原则。
四我县促进金融机构支持地方经济发展所出台的政策措施
为更好地发挥我县金融机构在全县经济建设中的重要作用，进一步调动金融机构支持地方经济发展的积极性，增加信贷投放，促进全县经济赶超发展，县政府出台了《金融机构支持地方经济发展考评奖励办法》，对金融机构存贷款增长、存贷比例、新增贷款用于当地投放比例等制定奖励措施，在每年的“三干会”上，对支持地方经济建设有突出贡献的金融单位进行表彰奖励。
为加强信贷融资平台和信贷中介组织建设，2009年1月，根据省财政厅和县政府的协议，我县在江西省信用担保股份有限公司中投资认股500万元，省公司在我县设立分公司，即：江西省信用担保股份有限公司修水县分公司。目前，该担保公司累计上报项目26个，上报金额9600万元，实际为我县企业担保贷款15笔，担保金额达6270万元。2010年5月，由县财政出资又组建了县创业担保有限公司，注册资本为1000万元。截至目前，该公司已累计对125户企业进行了贷款担保调查，审批通过了59户企业贷款担保请求，发放了担保贷款2680万元。此外，由县工信委、县人民银行、县中小企业局、县工业园管委会等单位联合搭建信贷融资平台，每半年组织一次银企对接座谈会，加强银企对接。今年4月，在多方共同推动下，我县启动了中小企业融资暨“银园保”项目，对于缺少抵押物、缺少可供质押应收账款的优质中小企业提供综合金融服务，有效缓解了中小企业融资难的问题。为搭建政府融资平台，先后成立了修水县南城新区开发建设投资有限公司和修水县城市投资集团有限公司，为四类平台公司。截止2012年4月30日，政府平台公司向本县银行贷款本金96200万元，余额83700万元。
二、制约金融机构支持地方经济发展的问题和不足
我县各金融机构在服务“强工兴城”战略，支持地方经济发展方面作出了积极努力，取得了较好成效，但我县金融机构信贷投入不足、投向结构不优、存贷比低、企业融资难的矛盾依然突出。存在的问题和不足主要有：
一政府引导、协调和服务机制不健全。一是政府对金融机构的评估、考核和激励机制不够完善，县政府虽然出台了《金融机构支持地方经济发展考评奖励办法》，但是没有完全按照办法规定兑现奖励政策。二是缺乏有效的政银企对接协调机制。尚未建立起政府及其部门、银行和企业之间长期、科学、诚信的信息传递渠道。虽然每年都召开银企对接会，但后期的跟进服务不到位，一些好的优势项目或有良好发展前景的中小企业，由于不了解金融机构的信贷政策、贷款品种和贷款条件，加上金融机构不能获得企业的准确信息，贷款支持时效性不强，导致无法及时取得金融机构的有效信贷支持。三是财政资金杠杆撬动作用还需进一步增强。一方面是财政在担保基金、专项财政贴息、信贷风险补偿等方面的投入力度不大。另一方面是财政性资金存款配置不平衡。县城行政事业单位个人工资代发业务多年集中在中国银行和九江银行，不利于各银行之间的竞争和放贷;社保基金虽然按照要求在四大国有银行和信用联社开设了帐户，但是否根据各行对县域经济的贡献大小进行分配没有明确规定。至2012年3月末，全县财政性存款余额82863万元，主要分布在工行10969万元、农行9000万元、中行25000万元、建行18000万元、农发行2999万元、九江银行6300万元、信用联社5351万元、邮政储蓄2132万元、村镇银行3112元(各金融机构财政性存款情况见附表4)。
二诚信体系建设薄弱。一是少数企业、个人信用观念淡薄、偿债意识较差、还款意愿不强，甚至存在恶意悬空和逃废银行债务的行为，严重损害了金融机构的合法权益，一定程度上挫伤了金融机构支持中小企业的积极性。还有极少数国家公职人员故意拖欠银行贷款，在社会上造成不良影响。如：县农行反映，惠农贷款本息违期三个月以上的不良贷款已突破1.3%，且有600多万元违期三个月以下即将进入不良的贷款，如不良贷款率超过2%，省农行就会停止县农行新办惠农贷款发放业务;二是有的企业经营者依法守信意识较差，个人的不良诚信记录导致企业总体信用下降，无形中增加了企业贷款的难度;三是社会失信惩戒机制不健全，打击逃废银行债务行为的力度不够，金融司法环境建设有待进一步加强。
三企业自身条件不足。一是经营管理粗放。多数企业都没有建立完善的公司管理机制和现代企业制度，专业管理人员缺乏，以粗放式或家族式管理模式居多，发展方向和目标不明确，抵御风险能力弱。二是财务管理不规范。不少企业财务制度不健全，会计报表资料残缺不全，资产、销售等基本财务数据真实性和准确度不高，有的企业根本无法取得财务数据，看不到良好的连续经营记录，银行难以准确、完整地把握企业的资信状况、偿债能力和经营动态。三是资信等级低。不少中小企业处在发展的起步阶段或成长阶段，资产规模小、盈利水平低，往往难以达到信用评定等级要求，而被银行拒之门外。四是有效抵押物不足。有的企业前期手续不完备，产权不明晰;有的企业租赁厂房生产，缺乏足够的固定资产和抵押物，难以满足银行信贷抵押要求。
四金融服务效率不高。一是贷款审批的环节多、链条长。国有商业银行实行集权制、集中制的信贷管理模式，县级金融机构信贷投放权限低，即便有符合贷款条件的企业，也必须严格执行上级行的相关要求，逐级上报，层层审批，手续繁杂，不能及时满足企业的资金需求。二是信贷服务和信贷产品创新跟不上。部分金融机构信贷政策僵硬，信贷产品单一，认可的抵押物少，多数银行贷款对企业机械设备抵押不认可。三是贷款成本较高。据企业反映，有的银行预收的贷款保证金比例过高，1000万元贷款要扣除100多万元保证金。在贷款审查过程中，金融机构指定的中介机构评估、审计收费不合理，几百万元贷款，中介机构评估、审计收费叫价达七、八万元，大大增加了贷款成本。四是金融机构对自己的信贷产品宣传不够，与企业沟通对接少，不少企业对银行的信贷政策、贷款品种和贷款条件了解不清，不知如何才能获得银行贷款支持。五是少数银行为企业服务有差距。有的银行考虑到工作负荷重、放贷成本较高、风险大，对中小企业放贷的积极性不高;有的银行为吸引企业开户存款提出了诸多优惠条件，但当企业有贷款需求时，却不能得到银行的帮助和支持。
五担保公司发展滞后。目前我县已注册的担保公司有3家，但真正能为中小企业提供融资担保服务的只有2家。受注册资金的限制，担保公司的担保能力不足。县创业担保有限公司注册资本仅1000万元，由于注册资本少、担保能力低，影响了金融机构与担保公司的合作程度，县四大国有商业银行均不认可该公司的担保资格，目前只同九江银行修水支行建立融资担保业务关系，而且银行给予的放大倍数小。担保公司的单体规模小，不仅运行成本高，而且不能享受国家对担保公司的各项优惠政策，增加担保公司的注册资金已成当务之急。
六贷款投向不合理。对重点项目和有潜力的中小企业贷款少，大多数银行热衷于商贸性的流动资金信贷，对工业企业和重点工程项目信贷支持隔岸观火、无关痛痒，只强调重风险控制，不注重支持帮扶，从2012年3月末贷款余额看，企业类贷款只占贷款总额的14.86%。
三、促进金融机构支持地方经济发展、提高存贷比的建议
为提高银行的存贷比，激励银行支持地方经济发展的积极性，打造良好的金融生态环境，提出以下几点建议：
一完善对金融工作的引导、激励和协调机制。一是建议成立县金融工作办公室，为县政府下属事业单位。明确县金融办对全县金融工作的服务、协调职能，配备或聘请专业人员，研究分析国家金融政策、全县金融运行情况，及时提出改善金融发展环境、促进金融业发展的建议，为县委、政府决策提供参考。二是健全金融支持地方经济发展的考核评估机制。进一步修订完善我县《金融机构支持地方经济发展考评奖励办法》，由县金融办牵头对金融部门支持县域经济发展情况进行考核评估，并将考核评估结果予以通报;通过有效措施引导金融机构对重点项目、中小企业尤其是仍有发展潜力和前景的危困企业增加贷款投放，并将其作为对金融部门考核评估的重要内容;设立专门奖项，落实奖励基金，对支持县域经济发展有突出贡献的银行及行长进行重奖;对支持县域经济发展贡献少、效率低、反映较差的银行给予通报批评，并将考核结果报送其上级主管部门，并对行政事业单位在该行帐户进行清理;也可组织人大代表、政协委员、企业代表、群众代表等对金融单位服务地方经济发展情况进行专项测评，测评不满意的限期整改，鼓励和调动各金融机构服务地方经济的积极性和主动性。三是建立财政性存款与银行信贷投放数量及结构、存贷比挂钩机制。制定政府性金融资源在各金融机构中的分配管理办法，在不违反上级有关规定的前提下，政府性金融资源要尽可能向为县域经济发展服务好、支持大的金融机构倾斜，加大支农贷款、中小企业贷款的财政贴息力度，引导金融机构增加有效信贷投放。四是建立畅通的协调沟通机制。政府要加强与驻县银行上级行的沟通联系，争取更多的倾斜政策，扩大对我县的信贷规模。有关部门要及时了解各金融机构的.信贷政策、信贷产品以及放贷条件和企业的贷款需求，通过召开经济金融联席会议、政银企座谈会、项目推介会、贷款营销洽谈会，畅通信息沟通渠道，搭建交流融资平台，促进银企合作共赢。
二加强社会诚信体系建设，优化金融生态环境。县政府要出台关于加强金融生态环境建设的实施方案，开展信用企业、信用村镇、信用农户创建活动，对守信企业和个人实行信贷倾斜政策，倡导诚信经营的社会风气，增强全民诚信意识。全县各级政府、行政事业单位及公职人员要带头按期偿还银行贷款，做打造诚信金融环境的表率，建议在全县开展一次拖欠银行贷款专项清理活动，各有关单位要积极配合银行做好本单位及干部职工个人拖欠银行贷款或担保贷款的清欠工作。建立金融机构和司法部门的联席会议制度，严厉打击恶意逃废银行债务的行为，提高金融案件审判和执行效率，优化金融司法环境。县人民银行和有关单位要继续加强征信系统建设，进一步完善企业和个人的信用档案，扩展征信系统的信息覆盖面，建立信用信息交换与共享平台。企业及其经营管理人员要树立“诚信就是企业生命”的观念，自觉接受银行的信贷监督，按时归还贷款本息，提高自身信用等级。
三提高企业经营管理水平，夯实信贷准入基础。一是要规范企业的财务管理。县工信委、县中小企业局要协调金融机构加强对企业管理人员、财务人员进行信贷知识和相关业务培训，帮助建立健全的企业财务制度，提高企业财务数据的透明度和财务报表的真实性，使企业财务管理更符合银行信贷要求。二是要建立企业动态监管机制。企业主管部门和有关金融机构要定期深入贷款企业抽查财务报表情况，检查贷款效益与安全状况，引导企业依法经营、规范经营、诚信经营，与银行建立真实的信息互动机制，杜绝资金体外循环、抽逃资产和逃废债务等行为，增强银行对中小企业的信心。三是要加大力度培育中小企业发展。积极引导企业制订符合国家产业发展导向和市场需求的发展规划和目标，提高精细化管理水平，重视产品研发，提升产品档次，延伸产业链条，提高市场竞争力和抗风险能力。
四创新金融服务方式，提高金融服务质量。金融部门要结合我县实际，因地制宜创新信贷产品，突破以不动产为抵押物的限制，推出“知识产权融资、应收账款融资、订单融资、仓单质押性贷款”以及“小企业简式快速贷款、小企业多户联保贷款、抵质押循环贷款、速贷通”等多种信贷产品和金融服务品牌，降低企业信贷门槛。对不符合贷款条件的企业，可通过推行企业主个人经营授信贷款来满足企业需求。在还款方式上，可以推出企业按月等额还本付息方式，减轻企业还贷压力。要继续向上级主管行争取信贷额度和项目，努力扩大信贷规模。切实解决不合理收费和附加贷款条件等问题，降低企业融资成本。针对中小企业融资短、小、频、急的特点，在风险可控的前提下，要进一步简化银行信贷业务流程，并对信贷事项实行限时办结，要加快银行电子网络建设，实行贷款网上审批，缩短审批时间，提高审批效率。
五完善金融服务体系，拓宽融资渠道。县政府要研究出台关于盘活国有资产、做大担保公司、搭建融资平台的意见，加强金融服务体系建设。一是要完善融资担保体系。县财政要继续加大投入，扩充担保公司资本金，力争将县创业担保公司的注册资本扩大至5000万元以上，使公司的担保资格能够得到更多金融机构的认可，帮助担保公司争取国家、省、市的政策性扶持资金和代偿损失弥补资金，增强担保公司的发展后劲和应对风险的能力。要通过增资扩投、吸引外来资本以及分保、共保等方式整合资源，扩大或组建商业性担保公司，提升担保能力。进一步将县直单位闲置国有资产通过有效整合形成可上市抵押资产注入城投集团，夯实融资平台，利用园区土地、房产抵押等方式为企业提供连带责任担保，提高企业的融资能力。二是要引进国内有实力的金融机构到我县开设网点，促进金融机构的合理有序竞争。鼓励和支持金融机构在工业园区、城市开发区和乡镇增设服务网点，优化金融网点布局，满足群众金融服务需求。三是要探索信贷融资新渠道。充分发挥信用联社、九江银行、村镇银行等金融机构信贷审批流程短、放贷时效快等优势，支持地方法人金融机构加快发展，提高其风险防范能力;大力宣传民间融资的有关政策，激活民间资金投入，探索组建新型民间融资机构，规范民间借贷行为，拓宽中小企业融资渠道。
;❸ 个人住房按揭贷款未封顶风险
个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
(二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
❹ 个人住房按揭贷款的利弊分析
现在个人住房按揭贷款的买房方式越来越被人们所认可，与此同时，按揭贷款的风险问题也逐渐被人民关注，那么按揭贷款存在哪些风险？这些风险又应该如何防范呢？ 一、借款人信用风险。主要是借款人还款能力不充足。防范措施：一是重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核，合理认定承贷能力。二是在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳定性。三是合理确定贷款成数。对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付款比例，通过降低贷款成数，来减轻借款人还贷压力，化解信贷风险。 二、假按揭风险。主要表现为借款人购房行为不真实，贷款用途不真实，实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。防范措施：一是优选房地产开发企业和按揭楼盘。二是严格落实面谈、面签、居访制度，认真核实借款人购房行为真实性。 三是谨慎发放房地产开发企业内部员工或关联企业员工按揭贷款。 三、项目风险。主要是由于房地产开发企业无法按照预定计划完工而形成竣工风险。防范措施：一是从源头入手，严格楼盘准入，优选房地产开发企业，严格审查其开发能力、开发业绩、经营者素质、项目的合法性、建设资金落实情况和市场销售前景。二是加强对房地产开发企业建设资金的监管，防止挪作他用形成资金缺口，按揭贷款的风险及防范中项目的风险是非常重要的。四、抵押物风险。主要是抵押物价格高估、抵押手续不合规及抵押物难以变现造成的风险。防范措施：应特别关注抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估价结论是否基本合理。五、操作风险。主要是指由于内部欺诈、外部欺诈和流程管理出现问题而导致的贷款风险。防范措施：严格按照规章制度及操作流程办理业务，大额贷款实行双人调查。以上就是个人住房按揭贷款可能出现的风险及应对方式，这是在房屋交易中，个人，开发商，银行三方都要注意的问题。
❺ 房贷也能“先息后本”！温州放出“安居贷”大招，专家：警惕，这并不能减轻还贷压力
截图自“温州住建”公众号
华夏时报记者 李贝贝 上海报道
温州市住建局日前与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。
不过，6月15日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言，“先息后本”的还贷压力远高于其他还款模式，不建议购房者选择这种前期不还本金的办法：“地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。”
温州放出“安居贷”大招
6月13日，“温州住建”微信公众号发文：温州市住建局与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。
按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。
据悉，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。
至于“首套”的认定标准，温州市住建局表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。
对于这一还款方式，华夏银行温州分行相关负责人表示，疫情反复使经济发展的不确定性增强，导致很大一部分人群对购房持观望态度：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
6月15日下午，《华夏时报》记者以购房者身份向华夏银行温州分行方面进行了相关问题的咨询。工作人员表示，“安居贷”产品目前还处于调试阶段，完全确定后会与记者取得联系。
值得一提的是，6月10日，华夏银行温州分行微信公号发布了《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》一文，其中多条涉及房地产行业。
例如，在“支持消费金融”一栏中，该行提出要“安居服务，帮助缓解购房压力”，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，二套房利率可达LPR上调60个BP；在“明确支持房地产业务”一栏中，该行提出积极对接温州市住建部门，加强对保障性租赁住房建设项目的信贷支持；对有并购需求的房地产企业，个性化提供并购金融服务等。
利好与风险并存
在中原地产首席分析师张大伟看来，“安居贷”不是创新。“房贷还款方式除了等额本金、等额本息外，一直有‘自由还款模式’。该模式常用于公积金贷款，借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限给出一个最低还款额，借款人可根据自身的经济状况，在不低于月最低还款额度的情况下自由安排每月还款额。”张大伟表示。
不过，除了“安居贷”，《华夏时报》记者看到，“先息后本”模式现存于多家银行，如交通银行“惠民贷”、建设银行“建行快贷”、中国工商银行“融e借”、农业银行“网捷贷”等，还款时限一般多为3年、最长不超过5年；贷款额度一般在10-60万之间。
需要注意的是，这些“先息后本”贷款均为消费信用贷款，且强调不得用于购房。例如，建设银行“建行快贷”条款显示，“快贷”资金只能用于消费，不能用于购房、投资途径；中国工商银行“融e借”条款也指出，借款人应严格按照贷款用途使用贷款资金，贷款款项不得以任何形式流入房地产项目开发，不得用于购房等方面。
作为按揭贷款范围内罕有的“先息后本”模式，“安居贷”被认为对购房者存在一定利好。
6月15日，58安居客房产研究院院长张波向《华夏时报》记者指出，对于购房者来说，“安居贷”减缓了前几年的月供压力，对部分对未来收入预期偏好的购房者会产生一定吸引力；易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“类似政策是当前房贷金融创新的重要例子，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现”。
但另一方面，“先息后本”的还款方式也给银行和借款人带来了一定风险。
张大伟认为，“安居贷”诚意不足。其表示：“既然叫安居贷，最应该做的是房贷利率降低，这样购房者才可以安居，因为房贷利率和本金还款时间，决定了购房者的负担，如果一开始不还本金，这意味着整体贷款周期的房贷利息将非常高。”其测算出的结果是，三种还款方式利率均为4.5的情况下，“相当于30年前3年不还本金，全贷款周期的房贷200万利息将多达188万，远高于其他还款模式”。
截图自“大伟看楼市”公众号
张波也向《华夏时报》记者分析指出，这一贷款方式并不会实质性减轻购房者负担：“由于灵活还款的方式最长3年，所以只能延缓最多3年内的月供压力，并且前3年每月还的利息还要一分不少的付给银行。”
张波强调，这一模式本身存在一定风险，并不适合在全国大面积推广：“采用这一贷款方式要求银行对于贷款申请人的还款能力进行细致审核，如果审核不严容易导致实际不具备完全还款能力人申请成功，这一风险将会延迟到3年后体现。另一方面，如果部分地区的房价出现明显下降，这一模式也会导致后续的违约风险明显提升。”张波指出。
“我不会选择这个方式，”一位购房者亦向《华夏时报》记者表示：“对那些手头暂时缺钱的人有用，但是其实最后一分钱少不了的，过3年要还更多的钱。”
张大伟向《华夏时报》记者表示，据温州当地媒体在5月底的市场调研，温州目前四大银行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之间，而商业银行中平安银行针对优质客户首套房按揭利率最低达4.25%。“所以华夏银行应该首先宣布房贷利率降低到最低的4.25，之后再谈还款模式，才对于购房者最有帮助。”张大伟直言。
而《华夏时报》记者注意到，6月10日，在《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》中，该行已提出，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，即4.25%。
张大伟还提出，各地当前都在稳楼市，6月前2周已经有60多个城市发布了各种政策，地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。
不过，根据国金证券于6月12日发布的研报，2022年5月，全国新增人民币贷款1.89万亿元，同比多增3920亿元，而居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元，2022年以来，居民中长期贷款新增额单月同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，住房贷款新增额较低。
2022年3月以来，全国各地在房地产供给端、需求端、信贷端均出台了不同程度的宽松政策，政策落地后市场销售需要一定恢复时间。“对标2014-2016年的宽松调控周期，我们预计8月份全国商品房销售额单月同比或将转正，居民中长期贷款走势或与房地产市场销售一致。”国金证券研报判断。