A. 听说现在有个规定，要买第二套房，第一套房贷款必须还清是吗
可以不清，但最低首付4成，贷款利率上浮10%。
首套房未还清不影响贷款买二套房，但是二套房贷款需要支付较高比例的首付以及较高的利息。
人民银行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
(1)首套房贷款要提前还清吗扩展阅读：
在界定二套房时，认贷不认房。如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房银行业金融机构依然执行首套房贷款政策。如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款又申请贷款购买住房银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
假设名下有1套房子且没有贷款或者已结清贷款，再买房时可以享受首套房贷款政策但如果贷款未结清，将执行二套房政策。值得一提的是，首套房、二套房、三套房认定标准都是以家庭为单位的，家庭由三种人组成，本人配偶未成年子女。
一个家庭只要有房贷未结清再买房就叫二套第三套房也是以家庭为单位。
B. 购买二套房要先把首套房还清吗
二套房是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
买二套房可以不需要把首套房还清，因为无论是贷款买第二套房子，还是全款买第二套房子，都可以购买。只需要注意个人在首套房没有还清的情况下，也有一些特殊的情况会导致无法办理第二套按揭贷款，比如说个人首套房如果是申请的公积金贷款，如果第二套房子也要申请公积金贷款的话，就需要先把首套房公积金还清后才可以办理。
二套房界定的标准有哪些？
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。若贷款未结清算二套
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻两人，一方婚前买没洞枣房使用商业贷款，另一方婚前 购房 用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清算二套房以上
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到 房产 ，再贷款买房算首套。
5、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房算首套。
6、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。
7、个人名下有一套房商业贷款颤袭已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房算首套。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款算首套。枯拆
9、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算首套。
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C. 房贷要不要提前还明白这几点就不纠结了
提及房贷，前些年媒体、专家还一致宣传在货币超发的年代，房贷是你一生中最优质、利率最低的资产，要用足额度，用满年限，提前还贷的钱，还不如做高杠杆，继续买房积累资产。
这才没多久， 人们对房贷的认知发生大转变，急于提前还贷。 为什么会发生这样的观念转变， 主要客观环境有了以下变化：
1、现在房贷利率下降幅度较大， 前两年买房的人房贷利率较高，多少会觉得自己亏了 ，想提前还贷不想承受怎么高的房贷利率。
2、前些年互联网各种高息理财要么暴雷，要么退出市场；股市、基金这两年的行情别说赚钱，本金都已经缩水不少；银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品的收益率也持续走低。 相对于此前5%以上的房贷利率，如今理财收益已经难以覆盖房贷利息。
3、30年房贷犹如隐形的枷锁，需要你工作稳定，收入稳定，踏踏实实干上30年，还贷30年，你买的房子才是你的。房贷给习惯躺平的新一代带来了 精神压力，想赶紧还清房贷，安心躺平。
如果没有好的投资渠道，将手里的闲钱用于还房贷，也相当于一笔投资收益。
提前还贷有以下策略
1、先要了解你的房贷提前还款有没有违约金。 一般在申请房贷一年内提前还贷是有违约金的，一年后没有违约金；如果提前还款有违约金，需要计算违约金与“理财收益-房贷利息差额”之间的差额，然后根据差额的正负值选择是否提前还款。
2、房贷不要全还了，保留每月还款额尽可能覆盖每月公积金。 缴存公积金的年息仅为1.5%，放在里面利息太低，平常也很难取出来，通过每月还贷抵扣，节省了手里的现金用以理财、投资或应急，收益非常明显。
3、保留必要的储备现金，至少能维持6个月的还款、日销。 金额不用太大，可以做银行里的活期理财，2-3%的收益，可随时取用，极大增加抵抗风险的能力。
4、如果后期还需要大额现金，比如装修、买车等，尽量不要提前还款。 相比装修贷、车贷、车位贷等，房贷利率是最低，年限最长的；提前还房贷再去搞那些贷款很不划算。
5、保证以上4条的前提下，如果没有理财习惯，或理财收益低于房贷利率，应尽可能提前还款。
常见错误观点
1、“为抵抗通货膨胀，尽量不要提前还款”。 虽然贷款的金额通过通货膨胀稀释了，但拿在手里没用来还款的 现金也一样被通货膨胀稀释 了，所以通货膨胀不能成为否定提前还款的因素。
2、“因为前期还的都是利息，所以尽量在前期提前还款，后期没有必要”。 实际上每月还款利息都是当月产生的利息，而不会把后期的利息在前期给还了。计算公式为：当月还款额=当月还款本金+剩余本金*月利率。
并不是银行先收取了利息导致每月还款额中的利息占比高，而是前期剩余的本金多，而月利息=剩余本金*月利率，所还的利息当然就多。实际上这个每月利息占比没有任何意义，不具备参考价值。
既然提前还款合理，那为什么不直接提高首付比例，尽量少贷款呢？ 这是因为贷款买房是现金兑换资产的行为。 首套房是普通人能获得的最优质资产，不只是资产保值，还附带教育、医疗等城市红利，也是生活品质的一次提升。 二套房的附加值就低了很多，第三套房就是纯金融投资了。
因此购买首套房时，应尽量以最大比例贷款，这时通货膨胀的说法是有效的。 手里的现金会在通胀中贬值，兑换为房产后抵抗了贬值。同时产生的贷款也会在通胀中贬值，因此贷款行为是有利的。
等额本金与等额本息的选择。 开始还房贷后手中现金一般会很紧张，而且紧接着会有装修家电、买车、结婚等事项，手中的现金使用价值很高，所以不建议选择等额本金。等额本息还款能减轻前期还款压力，随着工资的增长、大额消费事项的结束，手里开始有闲钱了就可以提前还款了。
D. 房贷可以提前还清吗
房贷自然是可以提前还款的，你可以选择提前把剩余款项全额还清，也可以选择提前还一部分的款项。
不过若是想提前还款，很多银行都有规定，必须还款满一年以上才能提前还款。
提前还房贷必须先向银行提出提前还款的申请，没有预约是没办法提前还款的。
在预约好之后，需要带上身份证、用于还款的银行卡和贷款合同去银行填写提前还款申请表，并办理提前还款申请手续，然后将提前还款的钱转入还款的银行卡当中就行了。
若是选择提前全额还清，因为房贷是需要房子作抵押的，所以在还款后还要去房屋所属地的房管局办理撤销抵押手续。在办理完撤销抵押手续之后，房屋的产权就会完全归你所有了。
拓展资料：
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。委托贷款
个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
自营贷款
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
组合贷款
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
房贷还款方式:等额本金、等额本息、双周供等;
贷款额度:在通过银行审核后，可以贷款房产值的8成。
房贷首付:首套房按揭贷款需要首付3成，二套房需要首付5成。
贷款年限:一手房贷款年限为30年，二手房是20年，同时贷款年限加上申请人年龄不得超过70周岁。
贷款利率:首套房贷款基准利率5年期以上是6.55%，二套房贷款利率在基准利率上上浮1.1倍，即7.26%。
方式
房屋贷款的方式有三种，分别是银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
E. 为享受首套房基准利率 提前还款划算么
只要第一套房贷款还清，再买第二套房子，不仅可以首付3成，还能享受基准预期年化利率。随着多家商业银行开始执行央行的房贷部分有改善需求的市民将提前还款提上了日程。不过，为了享受首套房的基准预期年化利率而提前还款，尤其是将原本享受了7折优惠的贷款提前还掉，可能并不划算。有银行人士建议，购房人在提前还款前，最好综合考虑自己的资金情况、贷款余额、贷款预期年化利率、投资能力等，找出最佳资金组合方案。
2009年，张女士买了首套房，当年贷款70万，预期年化利率打7折，贷款期限30年，总共要还万元，本息合计已还了22万多，剩下100万中有40万的利息60万的本金。“看上了一套200万的房子，手上现在有140万的现金，是作为第二套再贷60万元？还是把第一套房的60万本金提前还掉，再买当作首套房？”张女士很纠结，一方面第一套的7折预期年化利率实在难得，但是如果第一套房贷款不结清，再买就算二套房，贷款预期年化利率要上浮10%，到底要不要提前还？
上述两种情况哪种更划算，关键要看哪一种所还的利息更少。
第一种方案，将第一套的60万本金提前还掉，张女士手中还剩下80万的现金，200万的房子还要贷款120万元，按照首套房的基准预期年化利率等额本息还30年算，利息总共万元。
第二种方案就是不提前还款，140万元作为张女士第二套房的首付，剩下的60万贷款预期年化利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息万元，加上第一套还剩下的40万利息，两套房子总共还利息万元，比第一种方案的利息少将近30万。
由上面两种方案计算对比可以看出，虽然张女士提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以她提前还款并不划算。
那么，哪一类人提前还贷划算呢？答案是：贷款余额不多的家庭，提前还款相对划算。因为虽然7折的预期年化利率优惠很诱人，但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的贷款金额比较大，所以提前还款划算。
此外，对于不急于再买房而手头有余钱的客户，提前还款是否划算，关键要看拿余钱产生的投资预期年化预期收益和房贷成本比较。
比如，享受了7折预期年化利率优惠的客户，提前还款就不划算了。因为5年期以上基准贷款预期年化利率为享受7折优惠的客户真正贷款预期年化利率也仅为×即即便不会其他投资，拿着手头的余钱买银行理财产品，5%的历史预期年化预期收益率也比房贷利息高，所以将7折优惠的贷款提前还掉并不是一项好的选择。
F. 房贷要提前还吗
提前还房贷，我认为是非常不划算的，无论如何，我都不建议提前还房贷的，因为房贷相对其他贷款来说利息会低很多，首套房最低。每年的物价都在不断地上涨的，所以多年之后，这些利息和物价基本上就可以抵消了，这样就基本等同于自己以很低的利息借用了这笔贷款多年，这是非常划算的事情，不要总是着眼于自己给了很多利息这点上，目光要放长远一些。
生了孩子之后开销更大了，就更加后悔当初做了弊滑那样的决定，如果可以重来一租神腊次的话，无论如何，我们肯定会选择更长的贷款年限，而且要选择等额本息，这样的话，每个月就不用支出那么多钱，可以余出多一些让自己自由支配了。而且我们也瞎春不会提前还的，我们可以利用这些钱来投资，这样就可以赚取更多的钱了，这肯定比房贷的利息要高出许多倍的，这样是比较好的。
G. 提前还贷先还首套还是二套
如果您有多套房产贷款，想要差和提前还贷，那么在选择虚梁先还哪一套贷款时，一般建议先还首套，因为首套房贷款的利率相对较低，提前还款可以减少一定的利息支出。而二套房的贷款利率相对较高，可以选择预留一部分资金，先还首套房的贷款。此外，提前还款有一部分还款清算管理费用，通常还比较灵活，如果您需要提前差庆运还款，可以首先咨询您的贷款银行，根据银行的具体计算方式和您的实际情况，作出更为明智的还款决策。
H. 买二套房要把首套房房贷还清吗
买二套房不需要把首套房房贷还清，不过需要注意的是个人在首套房没有还清的情况下，也有一些特殊的情况会导致无法办理第二套按揭贷款，比如说个人首套房如果是申请的公积金贷款，如果第二套房子也要仿槐申请公积金贷款的话，就需要先把首套房公积金还清后才可以办理。
二套房按揭办理注意什么
1、咨询银行房贷利率：贷款买房之前，首先要咨询下当地的银行房贷情况，其中包括首套房贷利率、二套房贷利率、新商品房利率、二手房利率等。
2、问清楼盘情况，问清支持哪种贷款：从各地楼盘的实际情况来看，贷款的类型也是多种多样。有的楼盘仅支持商业银行房贷，有的楼盘支持住房公积金贷款，有的楼盘支持商业银行房贷+住房公积金贷款的“组合贷”模式。因此，建议贷款买房者需要问清楚自己看中的楼盘支持哪种类型的贷款、具体的合作银行是哪一家或哪几家。
尤其需要注意的是，有的地方的银行并不直接接受个人直接向银行申请按揭房屋贷款，而是采取的是楼盘商家与银行直接对接的模式，由商品房开发商直接帮购房者集中统一配合，贷款申请者积极配合就好。另外，如果自己符合公积金贷款的条件，可以直接咨询当地住房公积金管理中心。
二套房按揭如何办理
1、购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同。
2、符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料。
3、买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估。
4、律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》。
5、陵没贷款银行进行审批，通备汪友知借款申请人是否同意贷款。
6、买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续。
7、购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同。
8、买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续。
9、借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金。
10、借款人按月还款。
11、借款人还清贷款本息，接触抵押担保。
I. 首套房贷款,准备提前还款,哪种方式最划算
还款方式有以下几种，贷款人可根据自己的条件选择。
等额本息还款：等额本息还款是这几种类型中最为普通的还款方式。因为方便记忆，借款人也便于安排收支，适合拥有稳定收入的人群。
等额本金还款：这种类型比上一种少了很多的利息，不过这种方式前期的压力过大，还款金额较多，然后按月依次递减。
一次性还本付息：这种操作简单，但是它的适用性不强，贷款期限多为一年。
按期付息还本：这种方式，借款人可以根据现在的经济条件，跟银行协商还款时间。
J. 买房按揭可以提前还款吗
可以。
1、提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月按额偿还个人住贡款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。
2、“部分提前”的具体做法是：首先必须保证提前后的月还款额超过原还款额，这样才有条件申请部分提前还款。这种还款方式有两种方法可选：第一种是供款额不变，期数缩短；
第二种是供款期数不变，月供额减少，即在剩下期限内，月供款额和供款期数都做调整。
3、“全部提前”的具体做法是：先到银行查清尚欠本金和利息，一次性全部还清所余贷款，然后由银行出具键缓还清的证明和同意涂消房屋抵押的证明，之后再到房管局办理涂消抵押证明，这样，客户与银行的借贷、抵押关系就解除了。
买房按揭需要的手续
1、查询购房资格
现如今想要买房，购房者先要了解一下自己是否拥有购房资格，全国众多一二线城市施行限购政策。一般而言，拥有本地户口的购房者都可以在本地购买首套房，而外地户口买房需要符合一定的交税或交社保的要求。
2、选择房屋
购房者应该根据自身需求，筛选出地段、价格、户型、楼层都符合自己需求的房源。然后通过考虑开发商实力、小区配套、物业资质等因素，确定最终的房源。
3、交定金
这个时候购房者要注意缴纳的是定金还是订金，其中定金是有
4、签购房合同
购房合同是买房和维权的重要凭证，因此在签订购房合同时，购房者要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务和权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，有没有垄断物管权。
5、办贷款手续
购房者在办理住房贷款时，要根据自己的实际情况选择合适自己的贷款方式，大部分购房者还是要通过贷款方式买房的，贷款方式一般有芹亮培公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
6、接房验收
购房者可以邀请专门的验房师按照有关行业标准对房屋从上到下、由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地、屋面、地下室、各楼层、阁楼、水电设施，并开动暖气嫌唯机、冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给准业主。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第六百七十七条__
借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。