『壹』 买房的注意啦！太原房贷 认房又认贷
山西晚报微信公众号粉丝问：“第一套房子贷款已经还清了，买第二套房是否还需要执行二套房贷款利率？”
山西晚报记者获悉，太原目前商贷和公积金贷款在首套房和二套房的贷款方式上都有区别。根据太原市政府2018年5月出台的限购政策规定：购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。公积金贷款的首付比例同上。
认房又认贷就是以前有过一次房贷或买过一次房，再次买房就算二套。因此，太原房贷执行的是认房又认贷，不是认贷不认房。
认房又认贷有3种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房；借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；还有一种情形是，银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。
『贰』 公积金贷款的首套房和二套房如何认定
公积金贷款首套房和二套房的困镇区别是什么？有什么不同
公积金贷款是房贷的其中一种形式，它的利率比商业贷款要低，是很多购房者买房的首选，而房子可以分为首套房和二套房，那么公积金贷款首套房和二套房的区别是什么呢?一起来看看吧。
公积金贷款首套房和二套房的区别
1、利率区别
首套房与二套房的房屋贷款利率就有很大区别，并且二套房的贷款利率是要比首套房高出一些，这也是为了平衡房产市场，做出的一些应对。如果就公积金贷款而言，二套房贷款的贷款利率，是在首套房的公积金贷款利率的基准础上再上幅10%。
2、额度区别
银行审批房屋贷款，也是要严格的把控风险因素的，所以在二套房的贷款额度上，就会比首套房低很多，有打算购买二套房的朋友一定要注意这个问题。首套房借款人可贷的高为购房款的7成，首付为3成，公积金贷款的低首付则可至2成，但是二套房借款人最高仅可贷4成，首付则要4成。销山具体的贷款额度还有关借款人的资质。
3、贷款的难度区别
一般来说，在购买首套房申请贷款时，只要征信、收入等方面没问题，申请的通过率还是挺高的，但是对于二套房而言，贷款的难度要比首套房贷款的难度大很多，尤其是有遇到资金比较紧张情况的时候，那么二套房的贷款往往是难申请到的。
公积金贷款可以申请两次，如果第一套房使用公积金贷款并且没有结清，那么第二套是不可以使用公积金贷款的，需要结清贷款才能使用公积金贷款，否则第二套只能使用商业贷款。
公积金贷款首套房和二套房的区别
利用公积金贷款来购买首套房和二套房，区别就在于首付比汪斗粗例不同，购买首套房的首付比例是比较低的，特别是一些面积比较小的房子，首付最低在20%，如果所购买的是二套房，即便是公积金贷款，首付的比例也在40%以上，而且除了首付比例增加之外，贷款的基准利率也会发生变化，购买首套自住房贷款的利率就是住房公积金贷款的基准利率，二套房的话会在基准利率上上浮10%左右。
并不是所有的人都有资格去申请二套房的贷款，尤其是像住房公积金贷款再购买首套房的时候，公积金贷款的额度是比较高的，在申请二套房的时候，如果说前一次的贷款没有还清，就暂时不具备申请二套房贷款的资格，并且申请的额度也会低于首套房的额度，所以大多数的情况之下，购买二套房人们都会选择商业贷款。
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住房公积金贷款首套房和二套房区别
1、首付款比例不同：
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%；为改善居住条件购买第二套住房的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于60%。
2、贷款利率不同：
购买首套自住房的，贷款利率为住房公积金贷款基准利率；购买改善型第二套住房的，贷款利率上浮至住房公积金贷款基准利率的1.1倍。
3、贷款额度不同：
购买首套自住房，个人最高贷款额度30万，补充住房公积金最高贷款限额为10万，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元，补充住房公积金最高贷款限额为20万。购买改善型第二套住房，个人最高贷款额度20万，补充住房公积金最高贷款限额为10万，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元，补充住房公积金最高贷款限额为20万。
『叁』 公积金贷款首套房的认定标准
一般情况下，贷款买房时，如果借款人名下没有房或者没有住房贷款记录，都将被认定为首套房，可以享受一定的购房优惠政策。那么公积金贷款首套房的认定标准的内容有哪些呢?下面就跟着我一起来了解一下吧，希望u对您有所帮助。一、首套房的认定标准1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。
3、已经全款买过一套房，再贷款买房。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房。
5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款。
二、公积金贷款第二套房利率是多少第一套用商贷的话，没问题，除非你第一套也是用公积金贷款，必须还完才可以继续使用公积金贷款。 如果你购买的第一套住房面积较小，家庭人均面积低于当地平均水平，用公积金贷款购买第二套住房的可按首套住房贷款政策享受，即在90平方米以下的首付款可以20%。如人均面积高于平均水平的，按第二套首付最低 3成 五年期以下(含五年)的公积金贷款利率为3.33%，五年期以上的公积金贷款利率为3.87%
三、首套房和二套房的界定1、自己有住房，为成年子女购房
如果父母名下住房的房产证上写有成年子女的名字，再为子女购房，算第二套;否则，算第一套。
2、自己有住房，以未成年子女名义再购房
根据我国的政策:家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
3、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
目前银行实行“认贷又认房”，如果不出现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
4、全款购房宏粗兆后再贷款
过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
5、贷款购房结清出售后再贷款
目前凳缓银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
6、先商业贷款，再公积金买房
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
7、婚前一方贷款，婚后以另一方名义再购(户口不在一起)
夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有结婚登记。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身蔽租证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
8、婚后共同贷款，离异再购房
只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付诸东流。
9、名下有商业公寓，再购普通住宅
我国目前的政策是:商业公寓不在限购之列，所以再购普通住宅仍算首套。
以上就是我为大家带来的公积金贷款首套房的认定标准的全部内容。一般情况下，贷款买房时，如果借款人名下没有房或者没有住房贷款记录，都将被认定为首套房，可以享受一定的购房优惠政策。
『肆』 公积金贷款首套房的认定标准
一、首套住房的认定
贷款申请人及配偶在公积金系统中无贷款信弊拿息记录，且在本市房产主管部门的房屋登记信息系统无住房登记信息，或查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的。
二、二套房的认定
有下列情况之一的，按购买第二套住房认定：
1、贷款申请人首次利用公积金贷款购买住房，在本市房产主管部门的房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套建筑面积在140平方米及以下的住房，并与拟申请蠢毁使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的;
2、贷款申请人或配偶已使用公积金贷款购买过一套住房，即公积金系统有贷款记录并已结清贷款，再次申请贷款购买住房的;
3、公积金管理中心及贷款经办银行通过查询、面核等调查方式，确认贷款人家庭已有一套住房的。
三、第三套及以上住房的认定
职工家庭成员在房产主管部门的房屋信息系统登记有两套及以上住房的，或公积金系统的贷款记录达2次及以上的，其贷款申请均不予受理;
由此可见，公积金贷款审核的“认房又认贷”与之前住房商业贷款的“认房又认贷”是有区别的。“9·29新政”之后，居民个人住房商业贷款实行差别化信贷，也就是“认房又认贷”，
“认房”是在房管局信息系统进行查询，确定市民拥有几套房屋;“认贷”是银行从征信系统查询市民有无购房贷款记录，最后两者确定市民的购房情况。
四、但首套房申请公积金贷款基本要求如下：
1、申请人所购住房必须为自住房，具有有效身份证件，且申贷之前已连续6-12个月正常缴存住房公积金(具体缴存时长要求以当地规定为准)。
2、申请人有稳定的经济收入，无不良信用记录，首套房须*30%房款，90平方米及以下的住房可以*20%，且有按规定偿还贷款的能力，还要有公积金缴存地及购房地住房保障局出具的房屋登记信息证明。
3、有委托人认可的保证人提供房屋抵押生效前的阶段性担保，并以所购房屋作抵押。
4、满足当地公积金管理中心的其他贷款要求。
五、首套房的认定情况
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
3、全款买过一套房，后贷款买房——算首套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和带卜备*比例。
法律依据
《住房公积金管理条例》第二十五条
职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。
职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。