Ⅰ 按揭买房注意 这些情况下提前还款损失10万
今天，我们继续说书关于按揭贷款的事情，很多人问我，按揭贷款压力太大了，总想着提前还款，提前款款真的划算吗？楼市指闻提示，这个问题需要分别看待，按揭贷款提前还？NO，这4种情况，提前还款损失10万元不止。
第一种情况：银行基准利率有下降趋势
在一定时期，一定的年限内，国家会根据经济发展的实际情况调整银行按揭贷款利率指导，要么上调利率要么下调利率，对按揭贷款还款影响主要在两个方面：①银行基准利率随便下调一个点，就能让你少还7-10万元，这一种情况下提前还款损失其实是最大的，分分钟损失10万元以上。②银行利率下调，就意味着货币宽松，流向市场上的货币就会增多，货币越多就越贬值，举个例子（非实际数据）：在去年市场上有5000万亿，今年利率下调市场上货币增加到了10000万亿，钱多了自然贬值，按照比例来算贬值大约50%，也就是说去年的1元只相当于今年的5毛。这种情况下，你去年还给银行50万元，在今年只相当于还25万元，所以是一种很大的损失。
第二种情况：等额本金还款超过了还款年限1/3的
按照等额本金还款法，每月还款的本金是相同的，唯一的区别是，每月的按揭利息是逐渐减少，每月减少2-10元不等，还款压力也越来越小，越靠近30年，还款金额就越低。在等额本金还款初期主要还的是利息居多，到了还款超过10年的时候（按照贷款总期30年算），总利息已经还了接近70%，以后主要是还本金，就算你现在还款，本金少不了，利息已经换了大部分，所以不划算。
举个例子：张三向李四借了100万元，约定10年，利息一共50万元。等到3年的时候，张三一次性向李四还了全部利息50万元，然后到了第5年的时候，张三向李四把100万元本金也还清了。我们算一下，张三是亏了还是赚了：实际上张三向李四借款只有5年，100万元本金利息实际上应该是25万元，本息总和125万元，但是张三却还了本息总和150万元，是不是意味着张三白白亏了25万元？道理很简单。
第三种情况：等额本息还款年限超过50%的
根据等额本息法还款方式，在前一半的还款年限里，不仅要还本金，更要还利息，本金相对较少，利息相对较多，当还款年限达到50%时候，总利息已经还了接近60%-80%，如果这个时候提前还款，实在是不划算，因为后边剩下的主要是本金了。
第四种情况：具有投资理财头脑，却想不通怎么还银行钱的
如果你具有投资理财头脑，并且有理财渠道和方式，建议你不要提前还款，因为我们向银行的按揭贷款利率其实是相对较低的，就算是在某宝上的利率有时候也会超过按揭利率。只要钱在你手上理财收益超过了按揭利率，那你就赚了。当然，这一点对于没有理财途径和理财思维的人来说丝毫不适用，因为钱放在手上不还银行是贬值的，跑不过按揭利率就还了吧。
（以上回答发布于2018-08-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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Ⅱ 我的购房利率5.88，现在已降到3.9，我该如何挽回损失
面对当前的房贷利率调整，我采取了一些措施来减轻负担。目前，我的房贷总额为86万元，贷款期限为16年，每月需还款6500元。考虑到最近房贷利率下调至3.9%，我计划进行一些调整。首先，我打算申请一笔46万元的8年期装修贷款，用于偿还部分房贷。这样，每月的还款额将减少到大约5800元。
在完成上述操作后，剩余的40万元房贷将通过缩短贷款年限的方式，变成10年期的贷款。预计这样调整后的月还款额将降至大约4500元。这样做是否可行？能否有效节省利息支出？我认为这些措施有助于减轻财务压力，但同时也需要谨慎评估。
调整房贷和申请新的贷款可能会带来一定的风险，比如信用记录的影响和额外的手续费等。因此，我需要详细咨询银行，了解具体的条件和可能的费用。
此外，我还考虑过一些其他方案，例如提前还清部分贷款，或者寻找其他低利率的贷款产品。然而，这些方案也需要仔细权衡利弊。提前还贷虽然可以节省利息，但可能会导致剩余贷款年限延长。寻找其他贷款产品则需要额外的时间和精力去比较不同银行的利率和服务。
总之，通过合理的规划和调整，我相信可以有效减轻房贷带来的财务压力。然而，具体实施过程中还需综合考虑各种因素，确保操作的可行性和安全性。