① 为什么房价涨得这么快
房价涨得这么快的原因
1、工资水平上涨和家庭资产性收入增加
房子终究需要人来买的，这么贵都有人买，自然是购买力跟得上。这些年中国人均工资的增加和家庭资产性收入（资产性收入是指通过资本、技术和管理等要素参与社会生产和生活活动所产生的收入。包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。）的增加。来自国家统计局的数据，2003年中国城镇居民人均可支配收入仅为8472.2元，而2013年则上涨至26955.1元，十年前上涨了约2.2倍，同时中国农村家庭人均收入也上涨了近2.4倍。而城镇人均工资则由2005年的18500元上涨到2014年的56360元。
2、投资渠道匮乏
有了钱，自然想到“钱生钱”，可是当下的中国，“千股涨停”“千股跌停”深深滴刺激着民众的神经，基金、保险等市场也十分小众。快速增长的财富该向何处去。人们不约而同地将目光投向了房地产。虽然这中间经历过几轮调控，但每一次调控后都迎来了更疯狂的上涨。人们深信只要有钱，就得买房，这简直是稳赚不赔的生意。
3、城镇化
城镇化这个词虽然颇为宏观，但它确实是推动房价上涨的主要因素。中国的城镇化进程速度之快让世人瞩目。来自人口普查的数据，中国城镇化率在1978年还是17.9%，到了2015年已达56.1%。如此迅速的城镇化进程催生了巨大的住房需求，供需矛盾让房价持续上涨。
4、核心城市人口净流入
中国目前人口超过1000万的特大型城市有15座（包含了外来务工人员和城郊居民，中国官方的数据是6座，不包含上述两大群体），不断涌入的年轻人口让房价和房租持续快速上涨。
② 近10年来我国房地产价格为什么持续猛增
因为人多了
③ 为什么说买房按揭比一次付清好．．原因是通货膨胀．．能有高人具体解释一下不
简单说下 首先 买首套贷款购房是40%首付 60在银行贷款 也就是你用40的首付搏100%的房子.假如 你第一次首付40%你可以在拿60%在买第二套贷款房 就是说1套房子的钱 买俩套房子 银行出钱给你买了一套，不算现在房地产泡沫 就是在正常房价增长过程中 2套房子是1套房子回报率的1倍.而2套贷款的利息在增值过程中是不值得提的。更何况 现在通货膨胀这么厉害 而你带款的钱永远都是银行那些 现在一个月赚5000仟 等5年10年以后 我相信在赚5000你也跟不上社会发展了，但你的银行贷款还是些，还月供还没有太大的生活压力 余下的60%做点买卖 钱生钱 是最好的办法。把钱都压在房子里如果经济能力强大或者炒房的还可以 要不有个啥急事 你在把房子卖了？不过都是个人观点
④ 全国房贷利率“涨”声一片，影响房贷利率上涨的因素有哪些
影响房贷利率上涨的因素是房价越来越高，人们对房的需求越来越大。现如今人们的工资水平也跟不上房价上涨的水平
⑤ 中国房地产资金来源状况分析报告
当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：
国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资
社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：
股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。
现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作
外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
主要问题
当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：
一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
政策建议
房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展
⑥ 如何运用管理经济学分析中国房地产
政策环境、法律环境、管理环境分析对中国房地产及其它很多产业其实没有什么实质性的影响，在中国（尤其是指内地）想通过科学的理论分析来说明某产业还是比较难的。
⑦ 高手来（用高按揭去买，以防止通货膨胀的冲击。）的操作机理
高按揭就是说首付比例低，银行贷款多
在预期通胀的情况下，资产价格会涨，这个时候高按揭，就相当于用很少的钱买到了价值很高的资产，将来升值获利的空间更大
也就是说，借用银行贷款去赚钱了
100W的房子，按揭20W，贷款80W，将来涨到200W，卖了以后，就赚了100W，也就是用20W赚了100W了
补充：
你的理解是对的，投资房产的确是有你所担心的那些可能的情况，而那句话的潜台词是，你用自己的钱去存款去买股票去买什么，都不能有效抵御通胀，因为你的钱投资所得有限，你的钱是有限的，收益率不一定能很好的抵御通胀，而当你有这些钱做首付，买房子，就相当于是借银行的钱来投资，是更能有效抵御通胀，所以高按揭的意思其实就是借银行的钱投资房产，从而获取更多的收益
⑧ 房地产债务融资风险原因
随着我国国民经济的持续快速发展、住房改革的持续变化与城市化进程的加快，我国房地产业井喷式发展班班可考，并逐渐成为国民经济的新增长点与理财热点。房地产信贷也连带发展，由于商业银行信贷的安全性、可靠性与低门槛，使其迅速对房地产业产生巨大的推动作用，并成为其首屈一指的重要支撑。由于种种复杂原因导致的金融行业过度渗透房地产业，致使房地产业自身的市场风险蔓延至金融业。金融行业不仅在房地产业有着举足轻重的地位，更是对于国民经济与社会稳定有着不可忽视的重要作用。因此我国政府出台了各种政策限制病态的房地产热，就是要将银行信贷遭遇市场风险的概率降低至可控范围内，保护商业银行之于国家之根本。因此研究房地产信贷风险具有较为深刻的理论与现实意义。
关键词：房地产;商业银行;信贷风险;意义
一、当前房地产信贷存在的风险
银行信贷资金大量进入房地产业之后，在分享房地产风潮带来的巨额利益同时也承担着连带风险。据大量可靠资料测算我国房地产业绝大多数的资金来源于商业银行。这就直接导致房地产业大量的开发风险蔓延至银行，使二者关系愈发紧密。但由于我国特殊的经济境况，这种风险是不可避免的。是我国房地产业井喷式发展以及较为单一的房地产融资渠道共同造成的，具有明显的中国特色，具体表现为以下几个方面：①宏观政策方面的风险;②市场自身存在的风险;③企业经营自身所存在风险;④客观存在的银行方面的操作失误。
二、房地产信贷风险产生的原因
从商业银行贷款固然风险相对较小，可靠性高，但是房地产贷款涉及金额巨大，还款周期长。加上不确定的货币价值市场，二者风险相互叠加，这对于消费者来说更是雪上加霜。
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。虽然我国房地产市场波动性的“始作俑者”有迹可循，但想要控制商业银行与房地产贷款所叠加的风险却是难上加难，房地产市场波动主要由于以下几点：①市场自身的周期规律;②欧嘉兴的行业政策叠加地方性法规所造成的叠加效应;③金融政策调整;④国际资本的流动。
三、房地产信贷风险带来的危害
（一）国家宏观调控无法兼顾全局而带来的房地产信贷风险危害
房地产业发展直接受我国宏观政策调控影响，90年代初我国房地产业持续升温，社会大量资金流入行业以致全国性的疯抢，政府政策调控此时出台，收紧银根，从源头上以致消费者的购买欲望，从而抑制房地产“购房热”，虽然在这方面产生了正面效应，但也同时影响了金融市场，贷款无法收回更是比比皆是。
（二）由市场病态膨胀发展引发房地产信贷风险而带来的危害
上文中所强调的房地产过热也会引发众多危害，我国自加入WTO以来，经济急速膨胀，外贸顺拆巨大，国民储蓄率节节攀高，人民币价值持续上涨，这显然对于我国的货币市场是有着负面影响的。
带来的后果是充足的资金以及对房地产业的刺激。此后我国沿海城市房地产业持续升温，土地价格飞涨，近乎过热，若不采取有效措施，放任房价飞涨。后果不堪设想。
（三）由个人住房按揭贷款之于房地产信贷风险带来的危害
尽管个人按揭贷款在商业银行中属于风险较低的理财品种，但如果由于国家的宏观调控或其他的原因导致消费者收入下降或者房价下跌，会导致按揭贷款中的不良交易急剧增长，从而导致金融市场动荡。
四、加强房地产信贷风险的管理与可行性建议
房地产信贷不单影响房地产行业及其连带行业的稳固发展，在我国特殊的经济大环境的境况下，更是对我国整体的国民经济的稳固发展有着波及根本的影响。不仅如此，我国商业银行在我国的经济领域也有着举足轻重的地位，二者的风险相互叠加，地位互相拔高，其中的含义不言而喻。因此我国在支持商业银行与房地产业发展相辅相成的同时，还应注重防备与化解房地产信贷危机，从而保证商业银行体系地稳步发展。我国房地产业的资金来源主要是由商业银行承接，因此可以说管理好商业银行房地产贷款手里机制就防范住了部分房地产信贷风险。
（一）拓宽融资渠道，确立信托与资金的角色定位
政府部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策、制度环境等，理论性的建议如下：①放松其它融资渠道，如股票市场融资，企业债券融资的政策限制。丰富房地产行业资金来源，降低商业银行与房地产业之间的连带效应;②政府部门也要尽快确立房地产信托及基金的角色地位，由于房地产信托及基金手续简单，无须行政性审批与资金额度限制，是一条市场化的融资渠道，弹性较强。因此应积极推动相应法律法规的颁布，从渠道上规范市场选择。
（二）缩小连带关系，提高相应门槛
政府还应该建设正当有效的方法措施，削弱房地产业与商业银行之间唇齿相依的关系。银行作为我国货币流通的最主要渠道，不应与房地产业有如此巨大的连带关系，目前我国商业银行有着流动性过剩，业务量压力层层下压的现状，势必会使商业银行对与房地产信贷业务青眼有加，乐见其成，使我国的房地产业每年以巨量的增长速度急剧膨胀。为了防范可能发生的危险，政府应未雨绸缪，除增添融资渠道外，还要合理提高相应门槛。