中介怎么卖贷款的房子

A. 有贷款的房子能卖吗怎么卖符合规定

不少人买房后，房贷还没还完，由于改善住房或者其他原因，要卖房子，处于还贷中的房子能卖吗？房主怎么做才能合理、合法的将有贷款的额房子出售出去？

有贷款的二手房不能卖

目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。

因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。

贷款房屋怎么卖？

可申请提前还款，偿还完剩余贷款后再出售

房主可咨询贷款银行，申请提前还款，按揭买房等到贷款偿还完毕之后，就可以办理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭还款期间，房屋产权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行 贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等，到当地房管局拿到房屋的他项权，然后正常的上市交易。

买方留尾款支持房主提前偿还贷款

除了房主自己偿还房贷外，还可以找可以支付全款的买家，通过在交易中买方留有尾款，待房主用前期支付的钱还清贷款，再办理更名过户的方式。但是，这种情况下买方只能一次性付全款，而不能再向银行申请贷款。对于尾款数额，买卖双方可以具体协商，并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。不过贷款尚未还清的房屋买卖存在很大风险，买卖双方好通过中介签订三方，并将协商结果写到补充协议中，尽可能地避免风险。

运气比拼：转按揭

除了自己找到愿意出钱的下家，你也可以通过银行的转按揭完成筹款卖房的愿望。目前有的银行支持转按揭业务，有的银行不支持。所以，到底能不能成功就要看你的运气了。

贷款房屋出卖流程

①签订《房屋买卖合同》，交定金；

②收卖房首付款；

③申请提前还贷；

④解抵押，获房屋完整产权；

⑤买方打尾款、双方办理过户（资金监督管理）；

⑥过户完成，卖家领尾款。

B. 有贷款的房子怎么卖

有贷款的房子买卖流程如下：

1、可以申请提前还款，偿还剩余贷款后再出售。业主可以向贷款银行咨询，申请提前还款，买房，直到贷款偿还完毕后，才能办理房产买卖以及房屋更名。

2、购买者保留尾款支持房主提前偿还贷款。除房屋所有人自行还清抵押外，还可以找到能够支付全款的买家，在买卖时留下尾款，待房主用预先支付的钱还清贷款后，再办理变更过户的方式。

3、转让抵押在找到愿意出钱的人的情况下，你也可以通过银行的转按揭来完成筹款卖房的愿望。现在有些银行支持转按揭业务，有些则不支持。

个人房子出售的注意事项。

1、建议你到当地的房产中介机构进行登记，惯例都是免费登记的，登记时并留下你的联系电话等，剩下的基本上是房产中介机构帮助你联系买家，有人要看房子时，中介机构会联系你的，成功以后的相关过户手续也基本上由中介机构代办，或者中介机构带领你们买卖双方一起办理，最后中介机构按成交额一定比例赚取佣金。

2、你可以在当地的购物网上发布出售房子的信息。

3、也可以在有关购物信息的宣传资料，如有的地方《消费快车广告》、《邮政广告商函》等。

4、如果选择到处张贴小广告，种做法就比较不文明了，它可能也是一种发布出售房子消息的途径，但不可取。

C. 还有贷款的房子如何买卖

房子有贷款的情况下要进行买卖，可以采用：1、贷款转按揭，可以把个人住房贷款转让给第三人，变更第三人去贷款，通常通过中介公司办理转按揭。2、用买方的首付款缴清剩余贷款，买主有充足的资金将卖家所未归还的贷
拓展资料
"转按揭"是一个通称。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款，可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。如借款人因融资或周转资金等需要，欲利用已抵押给银行的房屋增加贷款额，也可以通过转按揭手续转由其他银行办理贷款。
目的
一、为了降低贷款利率；
二、为了增加贷款额度；
三、增加贷款年限。
事项
一、新的银行贷款合同是否限制还款的自由，以及提前还款有无罚息，都会在新的银行贷款合同中体现； 二、新的转按揭贷款有无存抵贷的理财功能；
三、新的银行贷款对于央行利率调整的反应，是按季还是按月还是按年，都要落实好。
转按揭贷款的贷款成数：
一、住宅类的转按揭贷款是70%到100%，提供担保公司担保的可以上浮；
二、商铺类的转按揭贷款要求商铺是一楼临街，有独立间隔的商铺，贷款成数为5到6成；
三、写字楼的转按揭贷款是6成，厂房最多5成。
按揭与转按揭的概念
按揭是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。 顾名思义，转按揭就是转让个人住房抵押贷款（以下称为按揭）的行为。
分类
按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。香港地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。

D. 正在还贷款的房子想出售，怎么卖

1、贷款转按揭，这算是最简单最直接的一种方法。转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

但是目前可以做办理转按揭的银行很少，一般是通过中介公司办理。

2、用买方的首付款缴清剩余贷款，这种模式仅适用于卖主贷款额度较低或者卖主已经还了大半的贷款，所剩贷款数目不大的情况下，而且买主有充足的资金可以支付首付款的时候。

3、利用银行贷款来缴清剩余贷款。在买方想在卖出房产前还清贷款，但是卖方却不承担支付大额首付的情况下；

卖家可以考虑用自己名下的其他抵押物来结清自己的房产按揭。这样买家就可以通过向银行抵押而得到一笔钱，从而还清按揭的房产，以促成交易的成功。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

E. 贷款买的房子想卖有什么条件

贷款买的房子想卖需要满足的条件

1、满足上市交易条件：

很多城市都有限售政策，比如成都限售三年，房子在取得产权证后的三年内是不能出售的。另外，如果房子是经济适用房、限价房、单位福利房、拆迁安置房等，可能会有出售时间的限制，每个地方的政策不同，应参考地方政策。

2、要有产权证：

房屋要想在房管局办理过户手续，是必须要产权证的，如果我们买的新房才交房，或者交房时间较短，这些情况产权证基本上都还未办理好，如果我们想要卖房，那么是不能在房管局办理过户手续的，就算签买卖合同卖给了别人，但是仍然要拿到产权证才能过户。

3、还清房贷：

如果上面两个条件都满足了，就只需将房贷还清就可以正常出售了。很多情况是房东在卖房时根本无法自己还清房贷，这种情况不用着急，可以用两种方法解决。第一种方法是和购房者协商，让买方提前支付首付款来还清房贷，但是现在很多买方是不愿意用首付款帮房东还房贷的，因为对于买方来说确实有一定的风险，所以只能尽量和购房者协商，能用首付款还贷是最好的，也是最简单的。第二种方法是找第三方公司帮忙垫资还房贷，这种方法现在用得比较多，这种方法要复杂一些，需要签一些合同，而且需要一笔垫资费用，但是对于无法还房贷的房东来说，只能选择用这种方式来还房贷，如果选这种方法，可以和购房者协商垫资费用，因为很多房东卖房都是尽收价，因为垫资多出一笔费用很可能就让买卖更难成交，所以我们在卖房时最好告知房产中介，如果要垫资，费用是自己给还是和买方协商，好让房产中介提前告知买方，让买方有个心理准备。

拓展资料

购买有贷款的房子的注意事项

1、核实房产真实信息：

购房者在买房前一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的贷款状况和查封状况等。仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法，获得正确的信息来源。购房者可以去房管局查册，了解一下该房子名下是否有存在未还清的贷款。具体而言，就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。

2、注意资金安全：

一般购买存在贷款未还清的房子，卖家都会让购房者先垫钱解押，购房者如果不信任卖家，担心资金安全，可以通过第三方监管账户，而不是卖家的个人账户进行交易。如果卖家非常强硬怕麻烦不肯做资金监管，非要买家帮垫资，那就宁可花钱找第三方公司来垫资，第三方公司会去调查和评估业主靠不靠谱，这样花点钱转移风险。

3、预告登记以防一房二卖：

预告登记防的就是买卖双方虽然已经签订了购房合同，但是还未办理过户，在这期间不动产权证仍保留在卖方手里，房主仍然可以暗自将房屋抵押。当完成预告登记，若没有购房者的同意，房主就没有权利将房屋进行抵押、担保，也无权变更房屋权属人。

4、注意合同约定：

建议买卖双方在合同中要规定以下的内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。

F. 按揭买的房子要卖掉，怎么卖呢

用首付款还房贷。借款人可以先让买家付首付款，然后凑齐还款资金把贷款还清，解除抵押后卖出去。
办理转按揭。借款人可以到银行申请转按揭，把房屋卖给第三人，由买家继续偿还房贷。借钱还款。借款人可以先向家人、亲戚借钱把房贷还清，还清后可以进行自由买卖了，卖出房子后，再把借的钱还回去。
通常按揭贷款购房的流程为：客户提供自己的身份证，户口本。银行出具的资产证明，房地产抵押，出具夫妻双方共同还款人征信报告，买卖双方签订买卖合同，并向按揭银行申请贷款。银行进行调查和审批，办理过户手续。

G. 有房贷的房子，想卖掉，怎么操作啊

你好，很高兴为你解答问题。
一、有房贷的房子想卖掉的话，必须先结清贷款才能办理过户。当然，在不还清贷款的情况下，也不妨碍你与购房者先签订房屋转让协议，这个协议是有效且受法律保护的。在实践中，卖房者往往会遇到暂时无法结清房贷但又急于卖房的情形，这时卖房者可与购房者或中介借入一笔过桥资金，即在房屋转让协议中约定，由购房者或中介提供资金还清贷款，然后双方再办理过户，这时卖方可能需要支付一定过桥资金使用费。
二、关于第二个问题，涉及的情形比较多，并且区域不同政策不一，具体可咨询当地房管机构，这是我们青岛地区的政策，可作参考。
1、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
3、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
1贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。(算)
2贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。(算)
3全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。(算)
4全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套算首套。(不算)
5当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。(算)
第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
第三种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
第五种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

H. 贷款的房子怎么卖

还未结清贷款的房子，若已经取得了房产证，可以通过三种方式转让。
第一，转按揭即把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式。
第二，用买方的首付款缴清剩余贷款，即买方将首付款支付给卖方，一般为总成交额的30％至40％，卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况，是当下二手房交易中应用多的方式。
第三，利用银行贷款来缴清剩余贷款，若买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话，卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款，但前提是得有银行认可的抵押物。如果符合条件，卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款，解除该房产的抵押，后促成交易。
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