① 2． 叙述我国利率市场化的背景和改革情况。（200~300）
1993年《关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》和《国务院关于金融体制改革的决定》最先明确利率市场化改革的基本设想。1995年《中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案》初步提出利率市场化改革的基本思路。 1996年6月1日放开银行间同业拆借市场利率，实现由拆借双方根据市场资金供求自主确定拆借利率。 1997年6月银行间债券市场正式启动，同时放开了债券市场债券回购和现券交易利率。 1998年3月改革再贴现利率及贴现利率的生成机制，放开了贴现和转贴现利率。 1998年9月放开了政策性银行金融债券市场化发行利率。 1999年9月成功实现国债在银行间债券市场利率招标发行。 1999年10月对保险公司大额定期存款实行协议利率，对保险公司3000万元以上、5年以上大额定期存款，实行保险公司与商业银行双方协商利率的办法。 逐步扩大金融机构贷款利率浮动权，简化贷款利率种类，探索贷款利率改革的途径。1998年将金融机构对小企业的贷款利率浮动幅度由10%扩大到20%，农村信用社的贷款利率最高上浮幅度由40%扩大到50%；1999年允许县以下金融机构贷款利率最高可上浮30%，将对小企业贷款利率的最高可上浮30%的规定扩大到所有中型企业；2002年又进一步扩大试点。同时，简化贷款利率种类，取消了大部分优惠贷款利率，完善了个人住房贷款利率体系。 2000年9月21日实行外汇利率管理体制改革，放开了外币贷款利率；300万美元以上的大额外币存款利率由金融机构与客户协商确定。2002年3月将境内外资金融机构对中国居民的小额外币存款，纳入人民银行现行小额外币存款利率管理范围，实现中外资金融机构在外币利率政策上的公平待遇。 2002年扩大农村信用社利率改革试点范围，进一步扩大农信社利率浮动幅度；统一中外资外币利率管理政策。利率市场化是一个世界性的问题，自20世纪70年代以来，对经济转轨中包括利率市场化在内的金融体系市场化就作为“不得不玩的一个游戏”(the only game in town)风行全球，并正在中国大地上蓬勃进行。中国利率的决定和传导机制正在发生深刻的变化，改革已进入到存贷款利率市场化的最后攻坚阶段，利率市场化改革的阶段性目标基本得以实现。为确保我国利率市场化改革活动按照适应金融资源特征、符合金融可持续发展思路进行，在此承前启后的重要时刻，对中国利率市场化改革进行阶段性评价具有十分重要的现实意义，它将在某种意义上指导甚或决定着我国利率市场化改革剩余道路的前进方向、路径选择和制度安排。
一、我国利率市场化改革总体评析
利率市场化是一个国家金融深化质的标志，是提高金融市场化程度的重要一环，它不仅是利率定价机制的深刻转变，而且是金融深化的前提条件和核心内容。利率市场化首先是一个过程，是一个逐步实现利率定价机制由政府或货币当局管制向市场决定的转变过程，是一个利率体制和利率决定机制变迁的过程，随着这一过程的不断深化，整个利率体系由借贷双方根据市场供求关系决定的利率的比例越来越多，由政府或货币当局直接干预的成分越来越小。从范围过程来看，即是从部分利率市场化向全部利率市场化过渡的过程；从程度过程来看，即是从较低程度的利率市场化向较高程度的利率市场化转变的过程；从阶段过程来看，完整的利率市场化过程包括利率市场化准备、利率市场化进展和利率市场化成熟三个阶段。作为一个动态过程，利率市场化从时间上观察，在短期内利率可能会维持在相对稳定的水平上，但从长期来看，其变动由市场货币供求决定。同时，利率市场化又是一种状态，是一种金融生态的可持续状态，在理论上是指利率能否灵敏地反映资金供求状况，其衡量标志主要是金融机构有没有确定利率的自主权；作为其阶段性目标，利率调整频度以及浮动幅度，也是衡量利率市场化的重要指标，其最终目标是实现社会资金及社会资源的优化配置、金融经济的和谐发展与可持续发展。
利率市场化作为一项既涉及金融体制改革，又涵盖了经济体制改革的系统性改革，中国经济特定的体制背景和金融环境决定了中国利率市场化改革的长期性、多样性和复杂性。利率市场化的长期性是指始于1978年的中国利率市场化的过程，直至1996年6月，才真正揭开了我国利率市场化改革的第一幕，放开了银行间同业拆借市场利率；直至 2000年9月21日，才迈出具有真正实质性的第一步，实现外币贷款利率的市场化；到目前为止才基本走到了存贷款利率市场化的最后攻坚和破解阶段，这不仅与激进式改革相差甚远，与中国经济其它领域的渐进改革比较，利率体制改革也是滞后的。利率市场化的多样性是指利率市场化的改革模式、体系内涵、程度范围、次序安排等是层多面广、不一而同的，既有利率市场化内涵的多样化，包括利率决定的市场化、利率传导的市场化和利率形成机制的市场化；也有利率市场化体系的多样化，包括中央银行基准利率市场化、金融机构法定存贷款利率市场化、银行间利率市场化和债券利率市场化，只有以上部分均得以实现市场化，才是真正实现利率市场化。利率市场化的复杂性是指衍生于融资活动的利率制度与金融产权制度、金融市场建设、社会信用体系建设等错综交杂，相伴相随，无论是对宏观经济社会，还是对银行、企业和个人，都将产生较为深远的影响。由于与中国市场经济改革相符合的金融产权制度约束的弱化、金融市场机制及结构的不完善、中国企业和银行的不完全市场化、金融救援机制的不健全等障碍的存在，不可避免地给中国利率市场化未来的改革增添了变数和难度。
二、我国利率市场化改革进程评析
从1978年起，我国开始了对整个经济体制的改革，金融体制改革随之进行。利率体制改革作为金融体制改革的重要内容之一也在逐步深化，根据利率走势和利率改革内容，可将我国利率改革分为前期的调整利率水平和结构、改革利率生成机制和利率市场化快速推进等三个阶段。在调整利率水平和结构阶段（1978年—1993年）：经过近15年的改革，基本改变了负利率和零利差的现象，偏低的利率水平逐步得到纠正，利率期限档次和种类得到合理设定，利率水平和利率结构得到了不同程度的改善，银行部门的利益逐步得到重视。在改革利率生成机制阶段（1993年—1996年）：利率改革主要任务是不断通过扩大利率浮动范围，放松对利率的管制，促使利率水平在调整市场行为中发挥作用，以逐步建立一个有效宏观调控的利率管理体制。中央银行的基准利率水平和结构是金融市场交易主体确定利率水平和结构的参照系，中央银行主要是根据社会平均利润率、资金供求状况、通货膨胀率和宏观经济形势的变化及世界金融市场利率水平，合理确定基准利率，利率逐渐被作为调节金融资源配置的重要手段，成为国家对经济进行宏观调控的杠杆。但在此期间，我国的利率管理权限仍然是高度集中的。在利率市场化快速推进阶段（1996年—至今）：从1996年开始，中央银行才在利率市场化方面进行了一些根本性的尝试和探索，推出一些新的举措，其目的在于建立一种由中央银行引导市场利率的新型体制，实现利率管理直接调控向间接调控的过渡。同业拆借利率、贴现率与再贴现率、政策性银行金融债券发行利率、国债发行利率、 3000万元以上和期限在5年以上的保险公司存款利率、外币贷款利率、300万元美元 （或等值的其他外币）以上外币定期存款利率先后得以放开，开展了利率衍生工具试点，银行间市场利率基本实现市场化，金融机构存贷款利率的市场化机制正在逐步增强和深化。尽管部分金融市场的利率市场化程度大大提高，但利率市场化改革的进程还远未结束。其主要表现特征如下：
（一）社会资金配置的市场化机制正在逐步形成
1.以基准利率为核心的利率体系正逐步形成。经过多年的改革实践，我国利率体系已出现两个变化：一个是基准利率种类越来越少，如存贷款利率种类得到简化，大部分优惠贷款利率被取消，外币利率管理的币种减少，并正在朝最终保留一年期存贷款基准利率方向前进；另一个是各金融交易主体实际执行市场化利率越来越多，过去单一性地执行基准利率的时代已被执行以基准利率为核心上下浮动的利率体系时代所取代。中央银行通过基准利率的变动，在短暂的时间内对货币市场利率和商业银行存贷款利率产生影响，货币市场利率对中央银行利率的变动做出快速反应，而商业银行存贷款利率则对中央银行利率和货币市场利率做出充分的响应。从实际情况来看，商业银行对存贷款利率执行浮动制度越来越多，其利率水平基本围绕着中央银行基准利率这一轴心而变动；其他各种金融产品的利率水平也受一个时期内平均基准利率的影响，并充分反映长期资金供求关系和各种心理预期，一个以央行基准利率为核心、以市场利率为主导的多层次利率体系正逐步形成。
2.部分领域资金定价初步实现市场化。近年来，国家尝试将一些资金置于市场中，通过市场机制来确定其价格，在部分领域实现了资金定价的市场化。从市场来看，包括银行同业拆借市场、银行间债券市场、贴现、再贴现市场等在内的货币市场以及外汇市场，已基本实现了市场化；从区域来看，在农村先行试行了存贷款利率市场化；从产品来看，国债、金融债券等非存款金融工具的市场利率已基本实行放开，大额外币利率初步实现了市场化，金融机构存贷款利率管制已经放松到“存款利率只管住上限，贷款利率只管制下限”的阶段，利率市场化改革的阶段性目标基本得以实现。就市场化程度而言，贷款利率市场化程度要高于存款利率，外币利率市场化程度要高于本币利率，农村利率市场化程度要高于城市利率，大额利率市场化程度要高于小额利率，长期利率市场化程度要高于短期利率，随着企业、居民金融意识的提高和商业银行经营机制改革的推进，利率的全面市场化目标距离我们已经越来越近。到目前阶段利率市场化改革已经只剩下少数关键步骤，已经到了厚积薄发的攻坚阶段，但是利率市场化的改革道路还依旧漫长，促使利率形成机制的市场化仍将是未来金融改革的重点。
（二）利率市场化的实际程度落后于名义上的利率市场化
尽管我国利率市场化改革已经取得阶段性进展，但是各类金融市场上资金的互相流动问题没有真正解决，利率的微观机制还是不完善的，价格机制、市场机制的不健全性和存款利率的强管制性，导致了中国利率市场化的实际程度要落后于名义上的利率市场化的程度。其主要表现为：
1.操作层面上的利率市场化程度落后于制度层面的利率市场化。制度层面的利率市场化是指根据制度框架设计利率可以按照价值规律自发调节高低；操作层面的利率市场化是指金融机构特别是商业银行具备利用利率自主对各类资金合理定价的能力。在某种意义上，制度层面的利率市场化是具有象征意义和法律意义的市场化，操作层面的利率能否实现市场化才是利率能否真正市场化的关键。从我国利率体系的现实情况来看，现在除了贷款下限和存款上限以外，其他各类利率基本是可以浮动的。也就是说，从制度层面看，中国利率体系的“市场化”水平已经比较高了。但是“新兴加转轨”的经济体系，经济结构中非市场化成分较多。对各商业银行来说，长期以来，利率只是计算利息的指标，并没有被真正作为资金价格来控制成本和风险，利率的功能并没有发挥其真正的作用。银行也没有根据经济形势和市场风险调整利率的能力，在操作层面上利率的市场化程度是比较低的。
2.中央银行利率作为基准利率的调节作用和导向引力小。首先，调整中央银行基准利率起不到调整货币供应量的作用。在发达市场经济国家，调整基准利率政策的同时也就是调整货币供应量。准确地说，在这些国家中，存在基准利率水平与货币供应总量反向变动的联系。在中国情况可能就不是这样：利率的变动并不意味着流动性的相反变动，主要基准利率和货币供应两者之间不具备显著的关联效应。其次，现行的利率管理体制下，中央银行有权管理和制定包含基准利率在内的几乎所有银行利率，如存贷款利率水平、种类和期限档次等，“只缘身在此山中”，因而中央银行利率作为基准利率很难起到导向和调节作用。第三，再贷款利率调整对商业银行的影响很小。因为中国农业发展银行以财政贴息为前提的再贷款在全部再贷款余额中占比高达54%，剩余不到一半比例的再贷款又有相当一部分是因农村信用社的改革而享受准备金低利率优惠，故对再贷款利率的调整几乎没有弹性，再贷款利率的影响面越来越小。第四，再贴现利率因再贴现量规模较小，而难以担当起中央银行基准利率的功能。第五，货币市场利率对中央银行利率形成的贡献度不大，同业拆借利率和中央银行基准利率之间的相互关系比较弱。
3.利率浮动定价机制执行缺乏现实基础。金融机构普遍未建立或使用贷款利率定价模型，没有形成一整套完善的利率管理办法，利率管理机制僵硬，大部分商业银行分行以下没有设置专门的利率管理机构，利率管理人员大多是兼职，利率管理基本上还是停留在文件的上传下达、报表上报等日常事务上，有的业务人员素质较低，对浮动利率定价机制的形成、具体浮动利率标准的确定及资金成本的测算等相关业务知识知之甚少，无法掌握具有相对难度的浮动贷款利率政策，执行起来就存在严重的偏差。也就是说，所谓的利率管制已基本取消，只是假象，缺乏现实基础。例如，金融机构没有形成合理的贷款浮动利率定价机制，要么“浮而不动”，要么操作手法简单、“一浮到顶”。同时，国有商业银行的浮动利率定价机制和贷款浮动利率水平总体上由各自总行制定，层层上报审批增加了贷款决策的成本、延长了资金流动周期，也影响了基层行工作的积极性。
4.利率的风险结构和水平不尽合理。现在的利率结构和水平没能反映预期投资回报率与风险之间的关系，例如，享有国家信用的“金边债券”——国债的实际利率高于同期的银行存款利率，没有体现“高风险高收益，低风险低收益”的匹配原则，中长期的存贷款利率的差异程度不能够真实反映现实的风险程度和水平。
（一）我国利率市场化改革选择实施渐进模式是适宜的
众所周知，利率市场化改革的方式选择与模式确定至关重要，它在一定程度上决定了改革的成功与失败。从总体而言，我国利率市场化改革选择实施渐进模式是正确和适宜的，也是符合我国经济金融现状的，其原因在于：第一，我国经济体制改革采取的是渐进性改革，利率市场化改革是整个经济市场取向改革的组成部分，我国从计划经济向市场经济转轨采取渐进方式，从实际效果看，改革是成功的。故而，利率市场化改革方式应当与经济体制市场化改革相适应。第二，从国外利率市场化的过程来看，尽管有部分发达国家采取的是激进的方式进行，这与它们的经济发展水平较高、金融市场比较成熟、金融监管比较有效、各种法规相对完备等因素密切相关，这些条件在我国还不具备和完善。同时，当今世界各国再也不会象二十世纪七、八十年代那样盲目的开放和放松管制，而是更加注重利率市场化对一国经济所造成的风险，认真研究利率市场化所需要具备的条件，对利率市场化改革大多采取了渐进的和谨慎的做法。所以，简单效仿发达国家利率市场化方式是不可取的。第三，我国和其它发展中国家一样，随着市场经济改革的推进，利率市场化已成为金融改革的必然趋势，我们不能因为存在风险而裹步不前，也不能因为盲目而造成全面的金融风险，而要认真学习和借鉴其它国家的经验和教训，针对自己的实际情况，制订相应开放策略和步骤。鉴于我国整体经济发展水平不高以及金融市场发育还不够完善等实际情况，采取审慎态度推进利率市场化，是一种能在最大程度上避免风险和维护改革成果的现实选择。例如，确立“贷款利率管下限、存款利率管上限”这一目标本身就反映了我国利率市场化改革力求稳健的特点，充分考虑了我国金融机构自身约束力和市场机制约束力水平，以防止那些经营上出问题的金融机构通过高息揽存来掩盖现金流不足，从而严重扰乱存款市场秩序的风险，有助于维护金融机构的稳健经营和金融市场的稳定。第四，我国经济正处于转轨阶段，经济和金融的整体水平有待提高，这就决定了我国利率市场化的过程实际也是创造利率市场化条件的过程，必须渐进推进，稳扎稳打，步步为营，急于求成必然适得其反。
利率市场化是我国金融产业走向市场的重要步骤之一，也是国民经济运行体制转变到社会主义市场经济上来的基本标志之一。我国金融业正经历着利率市场化的微观消化过程，许多矛盾和扭曲正在影响着这一改革的质量和下一步抉择。我国金融体制的既有框架容纳了现行的我国的利率体系、利率政策和利率水平决定机制，也决定了我国利率市场化改革所必然经历的路径以及所能达到的最终效果，而利率制度的效率则最终决定了我国金融体系的效率。创造条件、沿渐进路径从边际调整中有序推进、尽早防范后利率市场化问题无疑是利率体制改革目前最为重要也是具有战略意义的三项工作。
② 现在房贷利率
一年（含）以内的短期贷款利率是4.35％；一年至五年（含）的中期贷款利率是4.75％；五年以上的长期贷款利率是4.9％。一般情况下，房贷都是五年以上长期贷款，因此常说的上浮＊％，都是在4.9％的基础上上浮。
房贷利率上浮5％，表示在该银行申请房贷，房贷利率是4.9％×（1＋5％）＝5.145％；房贷利率上浮10％，表示在该银行申请房贷，房贷利率是4.9％×（1＋10％）＝5.39％；房贷利率八折，表示在该银行申请房贷，房贷利率是4.9％×80％＝3.92％。
(2)个人住房贷款利率改革的真实目的扩展阅读
1、从房贷利率走势来看，2019年利率出现回调的可能性增大。从市场流动性来看，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，有利于信贷规模扩大。
2、从风险角度来看，个人住房贷款也是相对风险较小的资产，银行相对更有意愿去加大这方面的信贷规模。但由于央行的流动性是意在输血给民营企业、小微企业，并未放开对房地产的金融监管，因此银行对房地产的倾斜度也是有限的。
③ 房贷利率“换锚” 引导资金流向实体经济
自10月8日起，房贷利率“换锚”正式实施：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
分析人士指出，改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，目的在于进一步顺应市场规律。“换锚”过程中，房贷利率保持基本平稳，既有利于为实体经济解渴，也有利于房地产市场平稳健康发展。
刚需房贷利率保持稳定
根据最新规定，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
那么，“换锚”是否会对房贷利率产生较大影响呢?例如，在房贷利率“换锚”前，上海首套房房贷利率多为基准利率打95折，即4.65%左右;二套房房贷利率为基准上浮10%，即5.39%左右。“换锚”后，上海首套房房贷利率依然为4.65%左右，而二套房则为5.45%左右，整体变化并不明显。
上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，今年10月，一二线城市首套房、二套房的LPR房贷利率略有上升，部分三四线城市首套房、二套房的LPR房贷利率则略有下降。与此同时，报告选取14个城市房贷利率变化进行综合研究后发现：如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，房贷利率“换锚”后，首套房的月供额比过去大约增加6元，而二套房的月供额比过去大约增加15元。
中原地产首席分析师张大伟介绍，目前，各地房贷利率基本平稳，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池对本报记者表示，“换锚”只是利率定价标准发生了改变，房贷利率与原来定价标准下的利率基本保持一致。“房贷政策是房地产市场的一个重要调控工具。这次变化是利率形成机制调整，并不涉及首付款比例调整，况且调整利率标准后的房贷利率事实上也没有什么变化。因此，‘换锚’对刚需购房者几乎没有影响。”赵秀池说。
引导资金流向实体经济
值得注意的是，对于利率形成机制改革的出发点，金融主管部门的态度十分明确。
“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”中国人民银行副行长刘国强强调，这一过程中，“房住不炒”的目标定位不能偏离，“不把房地产当做刺激经济手段”的政策要求不能违背。
中国银行保险监督管理委员会副主席周亮指出，LPR新政的实行有利于增加对民营和小微企业的信贷增长。周亮说，银保监会用了很多监管的考核，在防止资金脱实向虚方面加大了力度，倒逼着资金更多投入实体经济。特别是疏通了货币传导机制以后，将更加有利于缓解民营和小微企业“融资难、融资贵”问题。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受本报记者采访时指出，金融主管部门在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制、以市场化手段推动实体经济融资利率下行的过程中，专门针对房贷利率做了部署和安排，推出了“下限管理”措施，为的就是避免向房地产市场发出错误信号。“目前，房贷利率没有实质性下降或上升，没有误伤刚需，体现了住房政策的连贯性、平稳性和差别化特征，政策导向十分清晰。”
“房住不炒”支撑健康发展
事实上，房贷利率保持平稳也是“房子是用来住的、不是用来炒的”这一社会共识的体现。
“一方面，房贷利率保持基本平稳，对于促进房地产市场乃至整个实体经济平稳健康发展具有重要的积极意义;另一方面，房贷利率‘换锚’过程中的一系列配套制度安排，包括加强资金流向监管等，则有助于加快经济结构转型升级、减少经济发展对于房地产业的依赖。”董希淼说。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。严跃进认为，房企可以更好地明确贷款机制，完善产品营销和客户房贷业务办理，对于购房者来说，则可以更好地估算具体房产项目的月供压力，从而科学决策、理性购房。
董希淼进一步分析指出，今年上半年，我国货币政策逆周期调节力度加大，有效地稳定和引导了市场预期，较好地支持了经济增长。这一过程中，房贷利率实行“下限管理”，不仅是对“房住不炒”的坚守，更有助于避免居民部门杠杆率过快上升。“总体上看，政策的初衷就是在保护合理自住需求的基础上，不让房地产挤占过多金融资源，而是让更多资金流向国民经济的重点领域和薄弱环节，支持战略性新兴产业、支持小微企业，从而助推中国经济高质量发展。”董希淼说。
④ 房贷利率“换锚”今日落地！升还是降对楼市有何影响
全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日(8日)，央行房贷利率新政实行，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。
这一政策将对房贷月供产生哪些影响？未来房贷利率上升还是下降？后期楼市走势将发生什么变化？
新版房贷利率切换
今年8月20日，利率市场化改革更进一步，LPR形成机制改革后的首次报价公布，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；9月20日第二次公布的报价显示，1年期为4.20%，5年期以上LPR维持不变。
随着LPR改革，个人住房贷款利率也发生重大变化。
8月25日，央行发布2019年第16号公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
“新老划断”也是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示，10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
央行有关负责人解释到，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行；与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。简单来说，已经在还贷款的购房者月供不会受到影响，除非央行加息或降息。
此外，央行明确，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公积金政策暂不调整是当前公积金政策便民和务实精神的体现，既能保障刚需购房成本不上涨，同时也能保持贷款利率水平稳定。
上升还是下降？
此次调整之后，房贷利率是上升还是下降？
对于这一大家关心的问题，央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降！
自2015年10月24日以来，我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%，5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上，4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。
央行新政明确，首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看，定价基准转换后，全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，变化不大。
中原地产首席分析师张大伟指出，总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。
不过，张大伟强调，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的，此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。
机构：实际按揭利率变化将因城而异
对于新政在各城市的实施，公告也做出了明确的要求。
央行表示，省一级分支机构应指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限；银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出，新政规定了房贷利率全国统一的最低要求，按照“因城施策”原则，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。
融360大数据研究院公布的数据显示，8月份，监测的35个城市中，17城首套房贷利率水平有所上涨，16城维持7月水平。一线城市中，广州平均环比上涨4个基点，其他城市维持不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月，沈阳涨幅达23个基点；仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。
监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。
太平洋证券表示，房贷新政落地后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看，上海的首套房贷款利率，厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。
国盛证券称，原先首套利率有折扣的城市，如上海、厦门等，和原先首套房贷利率上浮的城市，如北京等，短期将受到不同的影响。未来，不乏会出现加点下限为零的城市，亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市，实际按揭利率变化将因城而异。
⑤ 看清个人房贷利率换“锚”信号
央行近日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。笔者认为，个人房贷利率看齐LPR，是LPR改革的组成部分之一，不能解读为房贷降息的信号。对比当前实际执行利率，LPR设定的下限与市场水平基本一致。在“房住不炒”的大逻辑下，预计热点城市贷款利率不会低于当前实际执行利率。
笔者认为，首先，个人住房贷款利率换“锚”LPR，是“利率并轨”改革的一部分，不能解读为房贷降息的信号。
过去存贷款基准利率和市场利率的双轨制，存在套利空间和货币政策传导不畅等问题。LPR改革后，定价方式由央行公布公开市场操作利率，各报价银行再根据该利率进行加点报价，最后由全国银行同业拆借中心根据报价计算得出贷款市场报价利率并发布，为银行贷款提供定价参考。LPR改革的目的在于利率定价机制更市场化，央行政策畅通传导至货币市场和贷款市场。从资金端入手，引导各类资金流向实体经济，而非房地产。从近期的监管动向看，遏制资金流向房地产意图明显。今年5月开始，银行信贷、信托、境外发债、供应链等地产融资渠道收紧，央行召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会表示“房地产占用信贷资源依然较多”。在这种大背景下，个人房贷利率调整更应视为LPR改革的一部分。
其次，虽然新标准最低房贷利率高于旧标准的最低房贷利率，但新标准的房贷利率与目前市场实际执行房贷利率水平基本一致。
按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
按照此前基准利率的标准，央行5年期以上贷款基准利率是4.9%，一些地区首套房贷款利率最低可打9折或9.5折，即4.41%或4.655%，低于LPR新标准的4.85%。二套房贷款利率目前实际最低标准是基准利率上浮10%，即5.39%，低于LPR新标准的5.45%。
从目前市场上执行的房贷利率平均水平看，新标准与目前市场水平基本一致。根据融360的数据，7月重点城市首套房贷平均利率，最低城市为上海4.84%；7月二套房贷平均利率，最低城市为杭州5.42%。
由于每个月LPR会有调整，房贷利率参考基准变为LPR，利率水平会随着市场资金情况有所波动，但未来房贷利率下降空间不大。除了LPR的基准，人民银行省一级分支机构，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，房贷利率的“打折”时代已经过去，预计未来房贷下降空间不大，二套房贷利率可能会提升。
第三，房贷利率迎来“因城施策”时代，预计新标准下热点城市贷款利率不会低于当前实际执行利率。
除了设定房贷利率下限外，政策还要求人民银行分支机构及时确定当地LPR加点下限。继土地、楼市“因城施策”之后，房贷利率也迎来“因城施策”时代。人民银行省一级分支机构按照这一原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
“因城施策”的逻辑是，抑制热点城市，托底收缩型城市，平滑房地产市场周期的波动，实现平稳发展。在“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济手段的背景下，近期出现土地热、楼市热的部分城市，未来房贷利率不会低于当前实际执行利率，存在上调可能。
综上所述，央行设定下限和差异化利率政策，对炒房行为形成抑制，有利于房地产市场长期健康发展，回归真实住房需求。
⑥ 人民时评：房贷改革有利于精准调控
前不久，央行发布公告称自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称LPR）为定价基准加点形成。这条被称为“房贷新政”的改革举措引发多方关注。大部分解读从利率形成机制入手，分析政策对不同购房群体的不同影响，普遍认为改革前后的利息负担相当，对房地产市场短期作用不明显，更适合精准调控、因城施策。
首先，房贷新政是利率市场化改革的有机组成。应当看到，商业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用”，但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，而基准利率又由行政部门确定，且长期相对稳定不变，这很容易造成资源错配、降低金融效率。所以，参照公开市场操作尤其是LPR，是解决基准和市场利率“两轨合一轨”的关键一招。由此，房贷利率按月再与LPR“对表”，自然会较为及时反映市场利率的波动，有利于风险释放与效率提升。可见房贷改革不是为了“放水”，是对利率市场化的顺势而为。
其次，房贷利率水平总体上没太大变化，更适合精准调控、因城施策。市场上主要的担忧情绪在于新的利率形成机制的“任性”。但从中长期看，LPR水平的浮动并非信马由缰，基本上会反映金融服务实体经济的能力，同时还会受到必要的窗口指导。短期来看“加点”也是重要调节手段。比如，当前北京首套、二套房贷利率，为基准利率分别上浮10%、20%左右。改革后，房贷利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60个基点，再综合考虑各城市、各银行的自由裁量权，以及还贷过程中的“利率重定价”因素，房贷利率的总体水平基本与此前相当，利息的实际支出基本不受影响。
再次，从宏观调控取向来看，“房住不炒”定位未曾动摇，房地产决不会再成为短期刺激增长的手段。为避免房价尤其是热点区域房价的大起大落，房贷利率作为购房成本重要内容，也必然受到适时适度的预调微调，必然服从、服务于调控的目标和大局。另一方面，近来各类保障性、政策性住房的建设，比如上海将外来人口纳入共有产权房申报范围，大都属于“首套、首贷”范畴，贷款审批享受一定程度优待，事实上分流了相当一部分信贷需求，支撑了房贷利率整体上的平稳。
也要看到，一些地方房贷政策存在错位、越位的倾向。比如有的银行对改善性需求不分青红皂白收紧乃至拒贷，有的银行因为自身信贷额度或投放节奏的偏差，人为拖延审批时间。还有个别城市为了平抑房价，对公积金贷款客户另设缴存年限、发放额度等种种不合理限制。刚性和改善性需求群体主要为工薪阶层，大数据时代完全可以做到详尽评估，“无差别”的“一刀切”有条件转化为精准施策。对此，未来全面深化住房信贷改革必须着眼于差别化、个性化、精准化的高质量金融服务。
房地产市场的发展，说到底要贯彻“以人民为中心”的发展思想；房地产市场的调控，最终要紧紧围绕共同富裕这条主线展开。改革开放以来，城镇人均住房面积从6.7平方米跃升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行进在城镇化后半程的房地产市场，我们有充满活力的微观基础，有坚实可靠的中观保障，有多元高效的宏观工具，只要依靠科学规划、合理引导、审慎监管，我们就能实现住有所居的目标。
⑦ 武汉按揭房利率下调至4.1%，为何要下调房贷利率
这样做的主要目的是为了适应当前的房地产行情，同时也为了鼓励大家多去买房，所以很多城市会主动下调各个银行的房贷利率。
对于我们普通购房者来说，在买房的时候，很多人会选择申请个人住房贷款，这个方式也可以进一步降低大家购房的门槛。在此之前，大家申请个人住房贷款的利率一般是5.5%以上，二套房的个人住房贷款的利率一般是6.25%以上。因为很多城市的房地产交易量非常少，为了鼓励更多的人积极买房，有些城市的房贷利率已经低到了4.1%。如果一个人申请100万的个人住房贷款的话，这个差值基本上意味着购房者可以节省至少30万以上的利息费用，所以这个举动非常吸引人。
对于普通购房者来说，购房者确实可以选择在这个时机足够买房，下调房贷利率可以帮助我们节省更多的利息费用。
⑧ 下调首套房贷的利率，究竟有何意义
央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》下调房贷利率下限 首套不低于LPR利率减20个基点。据专家估算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
总结
从经济性或收益性的角度考虑，央行或商业银行都没有理由把LPR调低，LPR调低是为了吸引增量贷款，可是LPR调低之后存量贷款利息也会减少，除非增量贷款规模显著超过存量贷款，不然这样子很明显是不划算的。
在增量方面，LPR降低了，会吸引更多接盘侠，房价又会开始涨，这样子同时也加强了存量调控的效果。净效应就是缓冲银行断供潮的风险，防止银行体系崩盘，防范系统性风险。
⑨ 央行宣布贷款利率大调整 你的房贷合同要改了
12月28日上午，央行发布公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
每经小编注意到，LPR报价上一次变动是在11月20日：1年期品种由4.20%下降到4.15%；5年期品种由4.85%下降到4.80%。
分析师张大伟当时分析表示，5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。
值得注意的是，此前中国证券报报道，在改革后，LPR逐渐成为新增贷款定价基准。LPR与MLF利率挂钩，后者的变动对LPR、进而对信贷市场利率有重要影响。面对MLF利率、央行逆回购利率相继下调，一些研究人士认为，降息周期可能已经开始。
中金公司固收研究团队指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。
华泰证券张继强表示，MLF利率存在继续小步下行空间，以引导LPR继续走低。不过，相关政策操作仍需防止“通胀预期扩散”，应维持“常态货币政策”。
不过，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。
早在8月央行便表示，
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
⑩ 评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号
来源：21世纪经济报道 作者：王静文（中国民生银行研究院）
近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。
《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。
2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。
4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。
今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。
此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。
另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。
从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。