住房抵押贷款证券化的运作流程图

① 什么叫住房抵押贷款证券化试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容。

【答案】：住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构(Special Purpose Vehicle,SPV)然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券(Mortgage Backed Securities,MBS)的行为。住房抵押贷款证券化的实质是把住掘肢中房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售。其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力且可以在金融市场上流通的证券，通过成本核算确定证券发行价格，达到合理分散贷款风险和融通资金的目的。住房抵押贷款的运作具体包括以下内容：(1)住房抵押贷款证券化的主体发起人、发行人、服务人、信用增级人、信用评级人、受托人(2)住房抵押贷款证券化的工具住房抵押贷款证券化的证券主要选择债券形式，根据被证券化的住房抵押贷款所有权转移与否、投资者是否承担住房抵押贷款提前偿付而面临再投资风险以及住房抵押贷款证券化的现金流等的不同，可划分为：过手饥销证券、资产支持债券、转付债券。(3)住房抵押贷款证券化的基本运作模式住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构(SPV)，然判山后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤：资产池的形成→证券化特别机构的设立与证券设计→信用增级→信用评级→证券发行→后续服务。

② 住房反向抵押贷款的反向抵押贷款运作流程

反向抵押贷款已经成功证券化，因此反向抵押贷款市场的运作流程包括一级和二级市场（如图表1），一级市场是反向抵押贷款发起，二级市场主要是反向抵押贷款证券化，为一级市场筹措资金。下面主要就一级市场运行机制进行介绍：
（1）拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，明白发起反向抵押贷款之后的权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请；
（2）贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约，保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分；
（3）正式合约生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人，贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润；
（5）在整个方向抵押贷款一级市场的运作中，政府有关机构起一个市场培育、政策扶植、税费减免、监督检查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。
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③ 住房抵押贷款证券化的主要操作步骤

住房抵押 贷款 证券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

主要操作步骤：

1、确定证券化资产并组建资产池。发起人一方面要对自己的融资需求进行分析，一方面要按照证券化的要求选择用以证券化的资产。一般选择未来现金流量稳定的资产。

2、设立特殊目的机构(SPV)。目的是为了最大限度地降低商业银行的破产风险对证券化的影响。

3、"资产"的真实出售。只有“真实出售”才能实现证券化的资产和商业银行之间的“破产隔离”，从而有效地保护了投资者的利益。

4、信用增级。提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好的满足投资者的需要。

5、信用评级。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明证券的风险越低，从而使发行证券筹集资金的成本越低。

6、发售证券。

7、向发起人支付资产购买价款。当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用，有助于住房抵押贷款证券化市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化。

8、管理资产池，实现证券化交易的规模经济。SPV聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商一般由商业银行担任，这是因为商业银行已经熟悉基础资产的情况。

9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。

④ 住房抵押贷款支持证券名词解释！具体流程介绍！

⑤ 住房抵押贷款证券化的操作流程

住房抵押贷款证券化的操作流程：由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者。住房抵押贷款证券化指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

住房抵押贷款证券化的优点包括拓宽商业银行的融资渠道、降低商业银行的经营风险、提高商业银行的盈利能力、加强商业银行的资本管理、完善中央银行的宏观金融调控、推动我国资本市场的发展等。

住房抵押贷款证券化还具备一定的特征，比如投资主体只限于机构投资者；以信托方式实现住房抵押贷款证券化；信用增级的形式灵活多样。首单住房抵押贷款支持证券产品—“建元2005-1”由中国建设银行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。

不过住房抵押贷款证券化还遇到一些技术问题，比如如何将抵押贷款集中起来；如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；抵押贷款债券的管理问题；证券的发行问题；相关的法律、会计、税收问题。

⑥ 了解MBS—一文读懂“住房抵押贷款证券化”

资产证券化是将未来能够产生现金流、但缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券，是一种直接融资方式。

最早出现的证券化产品是美国的政府国民抵押协会于1968念发行的房贷转付证券，而从此以后资产证券化便迅猛发展。

可进行证券化的资产种类多样，如实物资产、无形资产、信贷资产、证券资产、现金资产等。在美国，人们习惯将以住房贷款为基础的证券化叫做MBS，将以非住房贷款为基础的证券化叫做ABS。

一、MBS的概况

住房抵押贷款(MBS)的本质是将缺乏流动性的住房抵押贷款，转换成流动性较强的证券。

资产证券化有两个关键要素地衣是未来现金流，他是证券定价发行交易的基础，也是证券化产品价值的基础。第二是证券化的形式。他保证了产品的流动性是市场化融资的重要手段。

二、MBS运作模式

运作模式共有三类：表外模式、表内模式、标准表外模式。

中国从一开始就选用表外模式，推行真正意义上的住房抵押贷款证券化。

三、MBS的运作流程

四、住房抵押贷款证券化的参与主体

MBS的正常运作需要众多机构的参与，包括发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、投资人等。

五、住房抵押贷款证券化运作工具

常见的抵押支持证券主要有抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券及本息分离债券。

六、MBS的风险与防范

美国次贷危机引起的全球金融危机告诉我们，住房抵押贷款证券化，除了能给投资者带来收益，还有不可知的风险。

结语

1、  信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化MBS和资产支出的证券化ABS；

2、  MBS是住房抵押贷款的发行机构将住房抵押贷款出售给SPV，SP以这些住房抵押贷款为支撑发行证券；

3、  MBS采取了破产隔离与信用增级技术；

4、  MBS的运作模式包括：表外模式、表内模式、准表外模式；

5、  MBS常见的证券化工具有：抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券、本息分离债券；

6、  MBS运作流程的参与者包括：发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、承销机构、投资人；

7、  MBS面临的风险包括：提前偿付风险、利率风险、信用风险。

参考文献

[1]董藩，李英.房地产金融（第五版）

⑦ 住房抵押贷款证券化的操作流程

住房抵押 贷款 证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不毁芦洞易被出售给投纤枯资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征：一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化；二是投资主体只限于机哗培构投资者；三是信用增级的形式灵活多样，明令禁止政府提供信用担保。