⑴ 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的评价
逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。
逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。
同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。
⑵ 什么是反贷款
反贷款即是反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又称逆向年金抵押贷款，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，至贷款期末以大额现金偿还的贷款。
目前运用得较多的是以房养老贷款。
⑶ 什么是RAMS/LCC
1、RAMS是逆向年金抵押贷款
逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。
2、LCC是全生命周期成本
LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，简称LCC），也被称为全寿命周期费用。它是指产品在有效使用期间所发生的与该产品有关的所有成本，它包括产品设计成本、制造成本、采购成本、使用成本、维修保养成本、废弃处置成本等。
LCC的关键因素
车辆全生命周期成本项目中，人工成本费用相对固定，所以降本的关键在于降低油耗燃料损耗、控制保养费用、减少故障维修与大修的频次与单价。
1、主要构件检修成本：如发动机、桥、变速箱、空调压缩机等的检修时间间隔及检修成本。
2、次要构件及消耗件检修成本：如空压机、制动鼓、轮胎、蓄电池等检修及更换成本
3、空调系统及门系统的检修维护成本：空调系统的各个组件以及车门系统的各个组件的检修及维护成本
4、燃料成本及预防维护成本：17年间每台车燃料及各种润滑油的消耗量。
以上内容参考：网络-LCC；网络-逆向年金抵押贷款
⑷ 什么是RAMS
RAMS是逆向年金抵押贷款
逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。
名词解释
逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体:由于老年人每月退休金不够支付正常消费，故向金融机构提出申请，金融机构每月付给退休老人一定的费用，使得老人能够生活得相对充裕。
这种贷款方式能够使老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，并且盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。逆向年金抵押贷款方式在中国的实施目前也有一些制约，我们只有在认清这些现实障碍的前提下，才能把握好这种方式操作的可行性，做到有的放矢的运用。
以上内容参考 网络-逆向年金抵押贷款
⑸ 四.如何计算房贷——复利/折现/年金公式
有人问：等额本金 和 等额本息 这两种还贷方式哪种更划算？
王顾左右而言他：如果你是一家银行，有一笔半年期的总额60万的贷款放在面前，为了计算方便 假设贷款年利率为6% （一般房贷利率不会这么高），你觉得选择等额本金或者等额本息哪个的收益更高呢？二选一，不能拒贷！
这个问题一下就回到了本系列的第二篇的内容： 《如何评估收益——折现公式》 ，只需计算两种还款现金流的现值总和，对比一下结果就知道了。
计算之前，还是先简单介绍一下这两种还款方式：
一：等额本金，每个月除了先把平摊的本金还了，还要加上这个月产生的所改余有利息一并全还，由于是利息全还，在下个月将不会产生利息的利息(所以是单利，计算简单)；
二：等额本息，这种方式先要计算得出贷款期内本金和利息之和(还款总额)，再平摊到每个月进行还款，而这个还款总额是一个利滚利(月复利)的结果，当然因为每月都在还款，并非所有利息及本金都会参与复利。
下面依照6%年利率列出两种方式的还款流水(可以使用网上各种贷款计算器算出，后文里我也会推导给出详细的计算方法)：
上面两张图中，各自的下层为每月所还本金，上层为所还利息。它们的还款总额分别为：等额本金610500元、等额本息610543元，显然等额本息比等额本金的应还金额要多，本金一致，多出的是利息。如果贷款周期拉长，两者的利息差还是相当可观的，那么是不是就说明对银行来说等额本息更有利呢？显然不是，我们还是需要通过现值来进行比较。
依照折现公式（折现率就取6%/12）：
则 等额本金 的现值总和：
依照年金公式：（为什么等额本息求现值可以使用年金公式，请看本系列第三篇 《三.如何计算养老金——年金现值公式》 ）
则 等额本息 的现值总和： 101757.2733*(1-1/(1+0.06/12)^6)/(0.06/12)
两者的计算结果完全相等，所以可以很明确的说：等额本金与等额本息对银行来说，其投资收益都是一样的，就相当于一笔半年期（期满才取款）的月复利0.5%（0.06/12）的存款。
虽然我们已经知道两种放贷方式对银行的收益来说都是一样的，都是月复利0.5%，但是你可能更关心它的年化收益，毕竟这是大多数投资核算最通用的指标。我们在第一篇讲 《如何计算年化收益——复利公式》 的时候就说过，采用复利的情况下，年化收益率的计算并不是简单的 0.5% * 12 = 6%。而是需要使用复利公式计算：
年收益率k = (终值F - 现值P)/现值P = (F/茄圆P - 1) = (1+i)^n - 1 = (1+0.005)^12 - 1 = 6.17%
所以，虽然银行房贷标明的贷款利率为6%(当然，一般并没有这么高)，但是它的年化收益率却是6.17%，会略高于贷款利率，原因就在于它是按照每月算利息还款的，而这个月利率是直接拿贷款利率除以12个月得出的。
如果你还有兴趣再了解一下两种贷款具体是怎颤歼塌么计息还款的，那下面就和我一起来做个房贷计算器吧。
我们先定义几个变量：credit:贷款总额，rate:贷款利率(年), period:贷款期限(月)
一：对于等额本金
1. 应还本金为：credit/period 。每月应还本金 = 贷款总额 / 贷款期限。假设贷金款60万，贷款期限6个月，那么每个月的应还本金固定就是：60万/6月 = 10万/月
2. 应还利息为：credit * rate/12。应还利息 = 未还贷款余额 乘以 当月的利率。同样半年期60万的贷款，为了便于计算假设年利息为6%，第一个月的还款利息就是：60万*0.06/12 = 3000元（由于6%是年利率，我们需要除以12换成了月利率）。
在第一个月还款（10万 + 0.3万）之后，由于是等额本金第二个月还款本金依然是10万，但是第二个月的利息呢？
首先，在第一个月还款之前，我们本金是60万整，第一个月产生利息0.3万，总金额变成60.3万，然后经过还款，总金额变成60.3 - 10.3 = 50万，可以看出这种方式是 利息全还(不发生利滚利，产生利息不计入下月利息的计算)，本金还了6分之1 ，依此第二个月计算利息的金额就是50万，计算一下，50*0.06/12 = 2500元 就是第二个月的应还利息。
综上每月应还利息为： (credit - credit/period * i ) * (rate/12) 。其中i为第几期。
合计一下利息之和：
如果直接算总利息，也可以直接套用以下公式计算：
等额本金的应还本金、应还利息就此计算完毕。
二：等额本息，前面讲过，这种方式要先知道贷款期内本金和利息之和(还款总额)，再平摊到每个月进行还款。而这个还款总额是一个利滚利(复利)的结果：本月利息计入本金，再减去还款金额，接着计算下一个月还款额。
这里再插一句关于复利，不要提到复利就想到像高利贷一样暴利，其实这是一种非常常见的计息方式。比如余额宝，它就是一个日复利的过程，只是日复利的利息很低，低到每天利滚利滚了365天之后，折算成一年的总利率也才3%不到。所以在复利利率不高的情况下，利息虽然比单利要多，也多不到哪去，你只要想想你每天的余额宝收益就能理解，比如今日余额宝的万份收益0.7374举例(万份收益就表明了余额宝当前的日复利率=0.00007374), 如果今天有100块的收益(显然本金已经很高了)，那这100块第二天也仅仅能给你多产生7.4厘的利息而已。
回到等额本息计算，我们知道，等额本息还款实际上是一笔年金还款，我们依照年金公式（年金公式的推导可以查看前一篇）。
每月还款A(包含本金和利息) 就等于 总现值(即贷款总额credit) 除以 年金因子(括号内式子) 。有了每月还款金额A之后，大功已然告成。
接下来想要知道每月还款A里面本金占多少？依据折现公式计算即可：
每月应还本金（就是当月还款额的现值P1）等于， 每月还款额A（就是当月现金流F1） 乘以 当月的折现系数。 而每月应还利息，直接取终值与现值之差： F 1 - P1
以上，等额本息的流水也计算完毕。
按照以上思路，我来编写一下程序， 可视化房贷计算器 （具体不多赘述了，想看源码可以点开链接，按下Ctrl+U（Windows电脑）或 option+Command+U 键 （Mac电脑）进行查看，找到第60行到80行）。
以下是可视化结果截图。
略作讲解：
1.图1与图2来看等额本金前期还款压力较大；
2.图3表明了本金还款的分布，当然本金最后还的总额还是一样的；
3.图4的虚线切割后凸出的部分就是等额本息比等额本金要多还的利息；
4.图4可以看出，等额本息受利率波动影响要大。
结语：房子是用来住的，不是用来炒的
⑹ 借款45000分36期每月还多少算合理
有名义贷款利率和实际贷款利率。就像存款一样，存款的名义利率是我们存进去时看到的利率，而实际利率要减去通货膨胀(CPI)。由此，一年期及以下的定期存款实际利率往往为负(如3月份CPI为4.3%，一年期存款利率普遍在2%以下)，因此可以说存款处于负利率时代。
自然，贷款利率也可以分为名义贷款利率和实际贷款利率(这个实际利率不是指扣除CPI后的利率，而是要支付的实际利率，与银行扣除CPI后的实际利率不同)。
比仿租如你借45000元，分36期还，每期还2241元，名义利率是(2241 * 36-45000)/45000/3 * 100%=26.43%。
实际利率可以用excel中的RATE函数来计算。首先打开excel表——在菜单栏中找到“公式”——在公式下找到“财务”。找到金融中的利率函数，然后点击它。
然后在弹出的窗口中填写：总缴费年限中的36；填写定期支付金额：-2241；填写：现值45000，忽略其他，计算结果为0.035726。是按月计算的，所以这是月利率。如果换算成年利率，需要乘以12，即0.035726*12*100%=42.8712%。
上面例子的实际利率是42.8712%。假设我们怀疑等额本息还款的实际利率，怎么办？然后你可以把剩余本金乘以利率得到每期返还的利息，再和每期返还的本金相加，看是否等于2241。
在这里，我们可以使用抵押贷款计算器来逆向计算。比如如下图所示，输入相应的值，利率为42.8712%。我们可以看到相应的结果。
比如第一期剩余本金45000元。以42.8712%的利率计算，利息为45000 * 42.8712%/12=1607.67元，归还的本金为633.32元。
第二期伏大逗剩余本金为45000元减去上期归还的本金，为44366.68元。那么，以年利率42.8712%计算，利息为44366.68 * 42.8712%/12=1585.04元。由于还本付息等于2241，那么第二期还本只需2241-1585.04=655.95。
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以此类推，可以验证每期归还的2241元实际利率为42.8712%，远超高利贷36%的上限。但从名义利率来看，只有26.43%，这也导致很多网贷钻了这样的空子。
实际利率是怎么来的？因为每次归还的金额都是一样的，也就是等额本息的还款，归还的部分还需要支付相应的利息，也可以说是前一部分基本支付了利息。
日常计息的网贷，比如支付宝的贷款，微信的微贷等。有非常直观的贷款利率。他们直接按日利率计息，不耍花招，也吸引了不少贷款人的欢迎。
那么，日常计息网贷的实际利率是如何计算的呢？其年利率的计算方法很简单，就是日利率*365天。
但如果看还款金额，你会发现实际还款利息远低于本金总额乘以利率计算出来的利息，因为还本金时不计算利息(还完本金后实际贷款金额不是原本金)，实际利率也可以使用房贷计算器计算出来。
如果选择先付利息，那么实际还款利息就等于计算的利息，因为每期的本金还是原来的本金。
所以，不要被表面的利息所欺骗，表面的利息是部分偿还本金后的利息表现，而不是原来的贷款本金。当原本金减少时，返还的利息自然会减少，这就导致了名义利率(部分偿还本金后的利息)。
我们借钱的时候，需要看到的是实际利率，而不是折算后的名义利率。否则，如果我们被埋了，我们不会知道
相关问答：
相关问答：你知道怎么计算网贷的年化率吗？
如果你想借款的产品没有明示实际年化利率，可以通过神奇公式计算得到：IRR（内部收益率）。
IRR，指的是一组现金流的内部收益率，这些现金流（资金）不一定必须是相等的，但它们必须按缺卖固定的间隔发生，如按月或按年。
分期、定投、年金保险、花呗、借呗真实利率等，都可以通过IRR计算，借助EXCEL表格。
比如，小财之前用信用卡买了个1万2的包包，账单分期12000元，分12期还，月费率是0.6%。
首先在Excel里列一个表格。
按照期数填写每个月的现金流，注意：拿到的钱是正数，还的钱是负数。
然后，选择公式中的财务，找到并单击“IRR”。之后选中现金流，最后再乘12，就能算出真实年化收益率。
计算出的真实利率是13%。
⑺ 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的贷款方式
逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。
我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。
⑻ 什么是RAMS
RAMS是Reverse Annuity Mortgage，逆向年金抵押贷款，是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。
1、逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体：由于老年人每月退休金不够支付正常消费，故向金融机构提出申请，金融机构每月付给退休老人一定的乱陵费用，使得老人能够生活得相对充裕。
2、逆向年金抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具，应该得到社会广泛重视。当然，目前开展逆向年金抵押贷款业务还有很多制约条件。
(8)逆向年金抵押贷款计算例子扩展阅读：
1、RAMS是为拥有不动产，同时基本没有或少有债务的老人设计的，一般期限固定，为借款人在一定时间内(通常为10年)提供金额固定的付款。
2、发展反抵押贷款（RAMS）所需要具备的环境条件包括四个方面：合格的市场主体；发达的反抵押贷款证券发行和流通市场；有效的市场监督管理者；适宜的市场软环境。
3、大量的反抵押贷款投资者，主要是指从放贷机构中申请反抵押贷款，预期获得未来处置房产收益的投资者。反抵押贷款投资者可以颤吵有效缓解放贷机构的资金压力。
4、RAMS是贯穿产品整个生命周期，从对产品的可行性分析研究到产品报废的整个生命周期过程中，需要建立可靠性、可用性、可维修性和安全性的RAMS论证过程，通过RAMS论证建立RAMS要求，并将RAMS参数综合到要求形成过程中。
⑼ 什么是RAMS/LCC
1、RAMS是逆向年金抵押贷款
逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。
2、LCC是全生命周期成本
LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，简称LCC），也被称为全寿命周期费用哗塌。它是指产品在有效使用期间所发生的与该产品有关的所有成本，游岩它包括产品设计成本、制造成本、采购成本、使用成本、维修保养成本、废弃处置成本等。
LCC的关键因素
车辆全生命周期成本项目中，人工成本费用相对固定，所以降本的关键在于降低油耗燃料损耗、控制保养费用、减少故障维修与大修的频次与单价。
1、主要构件检修成本：如发动机、桥、变速箱、空调压缩机等的检修时间间隔及检修成本。
2、次要构件及消耗件检修成本：如空压机、制动鼓、轮胎、蓄电池等检修及更换成本
3、空调系统及门系统的检修维护成本：空调系统的各个组件以及车门系统的各个组件的检修及维护成本
4、燃料成本及预防维护成本：17年间每台车燃料及各种润滑油的消耗量。
以上内容参考：网络-LCC；网络-逆神芦御向年金抵押贷款
⑽ 什么是逆贷款
逆向年金抵押贷款是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。
其实这个也是想通的，就是用你现有的资产去像银行贷款用作工业或企业的流动资金，是用小钱借大钱，不是没钱借钱