1. 二手房贷款银行批了，中介说等批贷函，批贷函几天能下来我是卖方，钱什么时候到我账户
1、看你的描述，应该有担保公司为买方提供了阶段性担保，这样办理就很快了。
2、一般情况下，如果买方的条件不出问题的话，银行批贷最多3个工作日。
3、你只要提供在贷款银行开立的个人储蓄帐户就可以了。
4、只有银行批贷了才可以去办理过户，否则把你的房子过户了，你拿不到钱怎么办？这样做是对的。
5、只有过户到买方名下，银行才可以借款给买方用于支付你的房价款，也就发放贷款了。
6、按照你说的情况，等银行批贷后，最快3个工作日你就可以拿到钱了，最晚也不应该超过5个工作日。
希望帮到你！答案来自：网络房产交流团，敬请关注！
补充：
土地证全称为《国有土地使用权证》，不交土地出让金肯定拿不到土地证，但仅仅交了出让金也拿不到土地证，出让金只是获得国有土地使用权的必要条件之一。
2. 请问有没有清楚中国人民银行文件银发（2003）218号文件 的详细内容。
自己慢慢看！
中国人民银行关于商业银行办理邮政储蓄协议存款事宜的通知
银发（2003）218号
国有商业银行,股份制商业银行,国家邮政局邮政储蓄局：
经国务院批准：中国银行监督管理委员会于2003年10月31日批复国家邮政局邮政储汇局与中资商业银行，农村信用社办理协议存款业务，据此，现就邮政储蓄协议存款有关利率问题通知如下：
一．邮政储蓄协议存款的期限为3年期以上（不含3 年），最低起存金额为3000万元。
二．政储蓄协议存款的利率水平，存款期限，总结和付息方法，违约处罚标准等由双方协商确定。邮政储蓄协议存款在存款期内不得提前支取，存款凭证可用作国家邮政局邮政储汇局向商业银行融资的质押物，并按中国人民银行存款办法执行。
三．中资商业银行，农村信用社办理邮政储蓄协议存款业务，须按月向中国人民银行货币政策司（按银统310表的格式）备案。
四． 本通知自文到之日起执行。
中国人民银行
二00三年 十一 月 三 日
长期协议存款合同（样本一）
甲方：商业银行
乙方：邮政储汇局
甲、乙双方根据中国人民银行关于商业银行办理邮政储蓄协议存款事宜的通知，银发（2003）218号文件规定，经甲、乙双方共同友好协商，达成如下协议：
一、存款金额：乙方在甲方存入人民币 亿元整。
二、存款利率：甲、乙双方协议存款率 ％，但长期协议存款到期前，如遇人民币银行调高利率，按国家银行规定的公示利率分段记息。
三、存款期限：存款期限 年，起息日为 年 月 日，到期日为 年 月 日。
四、付利息方式：一年结一次利息，满周年结息。
五、支取方式：存款未到期前，乙方不得提前支取，不得挂失，不可转让。到期时凭存款证件支取本息。
六、存款凭证：甲方应为乙方开具定期存款证实书，每张金额为人民币5000万元，存款证实书由存款行保管，银主取走存款证实书保管单。
七、违约责任：甲方保证按期支付本金和利息，如逾期不能支付本金和利息，应按照延期支付的实际天数和尚未支付的存款本金和利息的余额，按利率的5％向乙方付违约金。
八、协议存款地点：甲、乙双方协商确定 银行支付为该存款的存放地点。
九、协议的变更和解除：甲乙任何一方不得擅自变更或解除协议，变更和解除协议经双方协调一致，并达成书面协议，未达成书面协议条款依然有效。
十、争议解决：双方同意协议项下的任何争议应首先通过友好协商解决，双方不能协商解决的提交由 仲裁委员会进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方具有法律的约束力。
十一、协议生效及其他：本协议由双方法定代表人或授权人签字并加盖公章后生效。
本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。
甲方：（银行） 乙方：（邮政储汇局）
法定代表人： 法定代表人：
二00六年 月 日
接款确认函
中国邮政储汇局：
依据国家有关法律规定和中国人民银行有关规定，中国 银行 支行经行务会商定，同意引进贵局的协议存款，现将有关事项确认如下：
协议存款总额： 亿元人民币
存款年利率：4.14％
存款期限：5年
款到本行后，由本行开具存款证实书，复本和保管单交贵方人员带走。
特此确认
银行名称：
地址：
行号：
SWIPTCODE：
邮编：
电话：
传真：
行长：
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邮政储蓄资金协议存款要求（样本二）
有关条件
存款年限：五年、十年均可
按接行利率：a、中行、工行、建行、农行 3.35%
b、其他股份制银行 3.45%
c、城市银行及农村信用社 4.14%
付息方式：按年付息
存款资金：伍亿元人民币以上
操作方式：总行授权，支行、分行和国家邮政储蓄局签订协议
一次性贴息：3%
前期谈判与签约：由行领导带队前期进行磋商，若达成一致意见，在磋商三个工作日内同国家邮政储蓄局签订正式协议。
提供文件：
提供2005年度资产负债表、2006年度七月底资产负债表。营业执照复印件。
协议存款合同书范本草样（以最终签订的合同书为准）
合同编号：
甲方：国家邮政局邮政储汇局
法定代表人或负责人：
住所：
乙方： 银行
法定代表人或负责人：
住所：
为促进甲、乙双方业务发展，本着平等互利的原则，根据国家有关法律法规，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的有关规定，经双方友好协商，达成以下存款协议。
第一条 特别承诺
1、甲方以协议存款方式存入乙方的款项，并不包括邮政企业的自有资金，均为甲方吸收的客户存款和中间业务资金。除为了邮政储蓄资金的周转使用对外作担保外，不得用于其他任何目的的担保。
2、甲方以协议存款方式存入乙方的款项，不得为邮政企业及其分支机构的债务（包括但不限于欠乙方的债务）承担任何担保责任。乙方也不得接受邮政企业及其分支机构以甲方的协议存款所提供的担保。
3、乙方或乙方分支机构若与甲方或邮政企业及其分支机构发生任何纠纷，乙方及分支机构不得采取任何侵害甲方协议存款利益的措施。
4、乙方是经批准合法存贷款的金融机构，乙方对甲方按合同存入的款项要按国家规定办理相关手续。
5、乙方承诺应向监管部门或上级主管部门（包括但不限于总行）报送年度和季度会计报表后的三个工作日向甲方提供该年度季度会计报表及相关资料。
6、乙方承诺本合同项下甲方存入乙方的协议存款资金不会用于与国家产业政策、宏观调控政策相违背的项目。
7、乙方承诺在本主合同项下的协议存款存期到期之前，保证合同（编号： ）乙方或出具保函（编号： ）的 银行发生分立、合并、停业等足以影响甲方利益的重大事项时，在甲方书面通知到达后三个工作日内提供新的由甲方认可的担保方式，如不提供甲方认可的担保方式时，甲方有权要求本合同乙方、保证合同（编号： ）乙方或出具保函（编号： ）的 银行提前连带承担本金、利息及相关费用的责任。
8、甲方已取得相关主管部门的同意，有权签订本合同。乙方对此已完全知晓。
第二条 协议存款金额及存期
1、 甲方共分____次合计存入乙方人民币____亿元。
2、 协议存款的期限均为____年____天。
3、 协议存款起讫日期详见本合同项下乙方出具的“单位定期存款产权证实书”（该证实书即协议存款凭证）。
第三条 划款时间及方式
甲方共分 次向乙方划款。期限如下：
第一次划款期限为 年 月 日至 年 月 日；
第二次划款期限为 年 月 日至 年 月 日；
第三次划款期限为 年 月 日至 年 月 日；
上述划款期限为具体的划款时间及账户等信息，以乙方的书面划款指令为准。
第四条 单位定期存款开户证实书
甲方的资金每一次划拨到达乙方指定账户后三个工作日内，乙方应为甲方开具符合法律规定的“单位定期存款开户证实书”___份，金额为当次划款资金的金额，存款为___年另___天，从每一次划拨资金到达乙方账户之日起算。本合同项下的“单位定期存款开户证实书”上应注明“协议存款”和“按___年___月___日国家邮政局邮政储汇局和 银行签订的协议存款合同条款执行”字样。
在法律、法规没有禁止性规定的情况下，甲方可以根据自身经营情况，将“单位定期存款开户证实书”向第三方质押、转让，甲方质押的目的仅限于邮政储蓄资金的周转使用。甲方转让“单位定期存款开户证实书”的，在签订转让协议后五个工作日内须将受让人名称、地址、联系方式等信息书面通知乙方。
第五条 协议存款利率
（一）协议存款利率确定为___%（浮动利率）。随基准利率变化而浮动（基准利率为协定一年期整存整取储蓄存款利率）。
在双方确定协议存款利率后，该协议存款到期前，如遇人民银行向上调整基准利率，按以下公式确定利率。
协议存款利率=调整前的协议存款利率+基准利率调整幅度
基准利率调整幅度=调整后的基准利率—调整前的基准利率
存款利息自利率调整之后分段计算。
若人民银行向下调整基准利率，协议存款利率不调整。
乙方有义务在人民银行调整利率三日内，以书面形式通知甲方。
（二）如在协议存款合同期限内中国人民银行放开并不再制定人民币存款利率，甲、乙双方将本着长期合作、共同获益的原则，重新协商协议存款利率调整方式。如协商不成，双方按放开人民币存款利率的前一日利率执行。
（三）协议存款到期未支取，逾期部分按支取日中国人民银行公布的同业存款利率计付利息。
（四）协议存款不计付复利。
（五）如在协议存款合同履行期限内，监管部门颁布的规章、规定、政策、制度等导致甲方根据本合同签订时执行的利率获得的收益实际减少时，甲乙双方均同意首先应友好协商，如协商不成，甲方有权经书面通知后单方提前终止履行本合同，甲方不承担任何责任。
在协议存款期限内，如果中国人民银行调整邮政储蓄协议存款法定准备金的缴存办法，即邮政储蓄协议存款所对应资金的法定准备金甲方缴纳，乙方不再对吸收的邮政储蓄协议存款缴纳法定准备金，则自政策调整之日起，按照协议存款双方“成本与收益不变”的原则，将原协议存款的利率水平进行相应调整，付息方式和浮动方式不变。调整公式如下：
调整后利率=（调整前利率—甲方准备金利率*甲方法定存款准备金利）/（1—甲方法定存款准备金率）
第六条 利息的支付
（一）自甲方存款资金到达乙方指定账户之日起开始计息，如甲方依本合同第三条的约定分次划款，则依据甲方存款资金分期到达乙方指定账户的时间开始计算签约存款利息。
（二）协议存款的日利率计算公式为：
日利率=双方在本合同中约定的利率/360
具体的利率计算方式见本合同附件2，该附件与本合同具有同等的法律效力。
（三）甲、乙双方同意按下列方式支付利息：
乙方按季向甲方支付利息，付息计算至存款中每季度末月的20日，21日入账，遇法定节假日或银行休息日，则顺延至法定节假日或银行休息日后第一个银行工作。到期支取本金时利随本走。若本金归还日为法定节假日或银行休息日，则顺延至法定节假日或银行休息日后第一个银行工作日。节假日或休息日仍按照本合同规定的利率计付利息。利息支付以转账方式划入甲方在人民银行的账户。
（四）甲方开户银知
户名：国家邮政局邮政储汇局
账号：
第七条 本金的归还
在合同约定的存款日期日前十日，甲方应向乙方出具本合同复印件，协议存款开户证实书和相关授权文件。乙方应本着审慎和内部制约的原则，对相应文件进行审查。审查无误后，向甲方发出正式的书面通知，明确告知甲方提到的合同、协议存款开户证实书和授权文件等明细内容，并承诺在合同到期日要归还本金。经甲方书面确认后，乙方须将本金转到甲方在人民银行收取利息的账户。
第八条 提前支取及利息
1、除非出现本合同第一条第六款、第一条第七款、第五条第五款或者本合同第十一条第二款等影响甲方资金安全的情况或者甲方发生流动性风险等情况，甲方不得提前支取，乙方亦不得提前偿还。
2、在合同履行期限内，如出现本合同第一条第六款、第一条第七款、第五条第五款或者本合同第十一条第二款等影响甲方利益的情况或者甲方发生流动性风险等情况，甲方可以要求乙方提前偿还协议存款本息。乙方在收到甲方的提前支取通知后五个工作日内，将协议存款本金及提前支取日前的利息偿付甲方。如果出现本合同第一条第六款、第一条第七款或者本合同第十一条第二款等影响甲方利益的情况而提前支取的，则应同时依照本合同第十二条的约定承担违约责任。
第九条 协议存款地点及账户
甲乙双方协商确定该存款存放在___市、存款账户等具体信息以乙方的划款指令为准。
第十条 合同的变更及挂失处理
1、甲乙任何一方不得擅自变更本合同，如果需变更合同，应经双方协商一致并达成书面协议，未达成书面协议前，本合同依然有效。
2、甲方的协议存款开户证实书遗失时，必须持单位公函，向乙方申请挂失。乙方受理后，按有关规定应在七个工作日后重新办理新的存款手续，挂失生效。
第十一条 合同的解除
1、甲乙任何一方不得擅自解除本合同，如确需解除本合同，应经双方协商一致并达成书面协议。未达成书面协议前，本合同依然有效。
2、出现以下情况时，甲方有权单方解除本合同：
（1） 乙方拖欠偿还到期利息超过五日的；
（2） 乙方被主管部门接管、解散、撤销、被宣布破产或出现严重的经营情况恶化，偿付能力明显降低等影响甲方资金安全的情况；
（3） 乙方未按约定接受甲方资金超过十日；
（4） 甲方未能按约定向乙方提供资金超过十日，甲方有权单方解除本合同，但应向乙方支付违约金。
（5） 乙方未按照本合同第一条第5款的规定向甲方提供财务会计报告。
自甲方解除合同的通知到达乙方时起，本合同解除，并有权按照本合同第十二条的约定要求乙方承担违约责任。
第十二条 违约条款
1、一方不履行本合同约定义务视为违规，违约方应按本合同约定向守约方支付违约金，没有约定的，违约方应赔偿守约方因此受到的损失。
2、乙方保证按约到期支付本金和利息，如逾期不能支付本金和利息，应按延期支付的实际数和尚未支付的存款本金和利息金额，以及利率万分之二点一为标准向甲方支付违约金，甲方有权按第十一条的约定解除合同。
3、乙方若没有按照双方的约定拒受甲方资金，每逾期一天，应向甲方支付拒收金额万分之二点一的违约金。
4、甲方没有按照双方的约定向乙方提供资金，每逾期一天，应向乙方支付应付金额万分之二的违约金。
5、任何一方违反本合同规定的保密义务，均应赔偿另一方因此造成的损失。
6、乙方未在约定的期限内发出划款指令的，应向甲方支付逾期划款指令的万分之三作为违约金。
第十三条 保密责任
1、除依据法律、法规或规章规定，或双方有约定的情况外，双方对协议存款的利率、数量均负有保密义务。
2、任何一方因制定、履行、修改本合同而向有关专业人士（如律师、会计师等）披露本合同相关内容，不视为违约。
第十四条 不可抗力
由于出现不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情况，致使本合同无法履行的，遇有前述情况的一方应当立即以书面形式通知另一方，并应在十五日内提供合同不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的有效证明，证明文件应由当地政府主管部门或公证机关出具，双方应依据不可抗力情况对合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。
第十五条 通讯联络方式
甲方与乙方之间有关本合同的任何通知应通过专人送达或传真或邮寄的方式。专人送达自另一方签收之时视为送达，传真自发出之时即视为送达，邮寄自投邮后五日即视为送达。双方的通讯及联络方式如下：
甲方联系地址：
邮编：
电话：
传真：
乙方联系地址：
邮编：
电话：
传真：
一方通讯及联络地址变更，应立即书面通知另一方。
第十六条 争议的解决
本合同受中华人民共和国法律管辖并依中华人民共和国法律解释。本合同各方如因本合同发生争议，应首先通过友好协商解决，当无法协商解决时，甲乙双方均同意，因本合同引起的或者本合同有关的任何争议均提请北京仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第十七条 合同的生效及其它
1、本合同书自双方法定代表人或授权委托人签字并加盖公章之日起生效。有效期至乙方全部支付协议存款本息及其他应付费用之日止。
2、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商并签署《补充协议》，《补充协议》是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
3、本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
3. 商业银行贷款是什么，有几种类型
所谓商业银行 贷款 承诺是指银行承诺在一定时期内或者某一时间按照约定条件提供贷款给借款人的协议，属于银行的表外业务，是一种承诺在未来某时刻进行的直接信贷。像这种模式的话就是比较正规的贷款，那么它又可以分为不可撤消贷款承诺和可撤消贷款承诺两种。对于在规定的借款额度内银行已经做出承诺但尚未贷出的款项，客户必须支付一定的承诺费。那什么是商业贷款呢？有几种类型？
按照目前国内商业银行的普遍做法，贷款承诺可以分为：项目贷款承诺、开立信贷证明、客户授信额度三大业务。
一、项目贷款承诺
银行出具的贷款承诺是项目业主或投资方对资本金以外投资来源落实的重要依据。按承诺的内容和形式不同，可分为：有条件贷款承诺、约束性贷款承诺（或是融资类投标书）。
另外，对于采用银团贷款方式对固定资产投资项目提供融资时，牵头银行往往要求各参与银行对认购的贷款份额出具相应的承诺，用以确定银团的组成成员和各自的贷款份额，有的在签订正式的银团贷款协议前，还需有所有参加银团的银行就共同认定的贷款条件和达成的一致意见，签定初步的协议，以便与项目业主或投资方进行谈判。因此，这类业务也应是约束性贷款承诺。
二、开立信贷证明
此种业务是指商业银行应客户的要求，向招标人出具的、用于参与大型建设项目/工程的招/投标中，招标人对投标人进行资格预审的书面文件。
信贷证明根据银行承诺的性质不同，分为有条件的信贷证明和无条件的信贷证明两类。有条件的信贷证明业务中，投标人中标后，银行仅在投标人满足授信条件后才给予融资支持；无条件的信贷证明中，投标人中标后，银行即应承担给予投标人融资支持的义务。这类业务银行一般收取一定的 手续费 。
三、客户授信额度
授信额度是商业银行按照规定的程序确定的在一定期限内对某客户提供短期授信支持的量化控制指标，一般商业银行要与客户签定授信协议。授信额度有效期限按照双方协议规定（通常为一年），适用于规定期限内的各类授信业务，主要是用于解决客户短期的流动资金需要。按照授信形式不同，可分为贷款额度、开证额度、开立保函额度、开立银行承兑汇票额度、承兑汇票贴现额度、进口保理额度、出口保理额度、进口押汇额度、出口押汇额度等业务品种分项额度。其中投标保函、履约保函、关税保函和海事保函的期限可以适当放宽。这些分项额度可以方便地办理短期贷款和其他授信业务。短期贷款额度和其他分项额度的配合使用，是商业银行向企业提供全面高效服务的重要措施。
4. 封顶才能放贷款的政策
最近不少购房者发现，原本1个月左右就能申请下来的新盘住房审批贷款，突然被拉长到3至4个月，而且多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。
上海银保监局近期下发的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，涵盖审核首付款资金来源和偿债能力等8项内容，其中颇为严厉的一条引起了外界的注意：“要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房贷款”。
该规定早在2003年就出台过，其指向很明确，其实就是新房封顶方可放贷，但因为种种原因执行力度不够。如果该政策被严格执行，将来对于购买者和开发商来说都会受其影响。
与此同时，2021年安徽银保监局工作会议中明确提到和上海前述条款相同的内容，而且“严禁消费贷、经营贷（房抵贷）等资金违规流入房地产市场”。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，受2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，放贷期限延长、利率上涨，购房者，特别是首套房购买者焦虑情绪加重，个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。
一时间，深圳的银行门口排队的小视频和照片在朋友圈、微博上流传，引起热议。打新大军们为了赶在央行系统关闭前打印征信报告，不惜在银行门口排起了长队。
更为严厉的是，上海将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题将依法采取监管措施。而且，山西因为有银行违规向“未封顶楼盘发放贷款”而被处罚。
其实早在2003年，央行出台的“121号”文件中就明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
但实际操作过程中并没能真正落实。业内人士分析，其主要还是因为银行间的利润之争。“虽然放贷的利率比较低，但风险小，形成规模后利润可观。”一家商业银行的部门负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示。
以建行为例，2019年个人住房贷款金额52557.24亿元，占个人贷款的81.9％，占总贷款额的35％，规模庞大的个人住房贷款对各家银行来说都是巨大的利润诱惑，而严格执行规定则意味着抢客户时可能会慢竞争对手一步。
近几年楼市调控力度的不断加大，再加上楼市烂尾案例逐渐增加，甚至出现业主搬到毛坯房居住的极端事件。而且银行为了控制风险，这一政策也开始再次发酵。
去年年初，山西银保监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》。银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时，要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。
同时，将加强购房者贷款资质审核，强化个人综合消费贷款流向监管，严禁资金挪用用于购房。
2019年全年太原新房价格平稳，此政策的出台让当地很多人迷惑。一位网民2020年3月底购置万科翡翠晋阳湖房产，4月13日办理网签合同。购房时了解到已经开始执行封顶放款政策。这位购房者表示，曾不间断接到建设银行的电话，变向引导同意放款，之后又接到开发商的催放款电话，威胁如果不进行银行放款操作，此前交给开发商的类似贷款保证金的钱，可能就退不了。
这位购房者2020年7月向太原市领导留言。
太原市政府办公室的回复是：经市房管局核实，按照相关文件规定，房企与银行签订预售资金监管协议，预售资金由监管银行负责监管，根据隶属关系，请您向省银监会或省长信箱反映。
无独有偶，这一调控新规有蔓延之势。据不完全统计，目前全国共有北京、杭州、福州、温州等多个城市执行“封顶放贷”政策，这些城市中大部分为热点城市，楼市相对活跃，房价此前上涨较明显。
同样出台“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的安徽，已经有部分银行开始执行该政策。一位在合肥某银行工作的网友爆料，交通银行已经开始执行，徽商银行于3月份开始执行，下一个可能是工行。
贵阳二手房价格两年来一直下跌，新盘“花式降价”不断，但是业内年前就盛传，楼栋封顶后银行才放款的新规已经实施。据报道，贵阳已有三家银行确定实行项目封顶后银行才放款的新规，分别为贵阳银行、中国银行、中国农业银行。
中国建设银行贵阳分行的工作人员表示，关于房子封顶后才能房贷的政策还在讨论当中，具体可到银行处或楼盘处咨询；而工商银行也表示了解有此政策，但是目前还没实行；交通银行则表明贷款流程根据具体合作项目而定。
贵州农信社的一位基层员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，“目前有的楼盘执行，有的没有执行，完全由具体经办人把关”。
“因为我们银行个人房贷占比不足1%，大头是消费贷，一直都严格执行楼盘封底才放贷的政策，就算监管部门不下文，许多银行也都在按此执行，和强调没有关系。”宁波银行一位工作人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，“未来大趋势是不断严格的，本来额度就很紧张”。
业内人士介绍，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者在签订买卖合同，收人证明、户口本等个人证件齐全后就可以办理了，银行最快一个月就可以放款，此时只是把购房合同抵押给银行，等将来产权证办出来后，再用产权证到银行换购房合同，如果封顶完再放款，那“期房”变“现房”了，开发商“三四三”（开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成）的算盘就要落空了。
对于购房者来说，此举操作有效避免了烂尾和跑路风险，例如购房者在购房时已交首付款，那么在等待银行放款期间，在建项目若出现烂尾，也能让购房者避免更大的损失。
不过对于开发商与相关部门而言，在房子主体结构封顶后才发放贷款，必然会对开发商的资金链产生影响，据悉从开工到封顶建设工期约为一年半，“封顶放贷”政策将导致企业回款周期延长。
贵州一位开发商负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示，此前贵州规定多层建筑要完成投资额的25%以上就可以申领预售证，但可以内部操作，一是有的申报数据涉嫌造假，有的直接通过PS照片或偷梁换柱的其他照片和相关部门“私下沟通”。“如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到预售证或办理贷款”。
不断加强的宏观调控，让开发商的资金链变得日渐脆弱。如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款，以一栋20层的高层来算，实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层，20层就要140多天，这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的规定，也就是说，开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%，这对一些开发商的资金链来说，又是一大考验。
一位地产开发人士对《凤凰WEEKLY地产》介绍，开发商对资金的使用基本都是“以一撬十”，采用九个锅盖盖十口锅，一般情况下，一个亿的资金，就可以启动十个亿的地产项目。其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商尽快拿到预售证，快速销售回款，迅速去买下一块土地，开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后，开发商的开发速度就不得不放缓了。
某银行个贷部门负责人介绍，开发商不守规矩提前放贷也是事出有因。发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节。楼盘项目取得预售证后三天内就得开盘，一开盘，购房者就有按揭贷款的需求。而且在售房合同里，一般都会明确规定签订合同7天内，购房者必须将有关资料提交给贷款银行，45天内，剩余款项必须打进开发商账户。银行不放贷，购房者也会着急催。另一方面，很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行，提前放贷会促进开发商的销售，也有利于开发贷款的偿还。
楼房封顶才放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响？
“目前最先受到冲击的是那些甚至根本没有出地面的项目，风险最大，也最容易被检查发现。”一位银行内部人士认为，对购房者来讲，政策推迟了还贷的时间，可以多攒些钱，到时提前还款，短期内是有利的；对银行来讲，降低了贷款风险。
广东佛山某新盘一位销售人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，总体上看，预售制没有改变，房企可以继续卖期房，但购房者的还款周期和房企销售的回款进度会进一步放缓，开发商拿地力度也会受到一定影响。他认为，开发商可能会面临一定的资金压力。
采访中，也有开发商认为，封顶放款，销售款回笼也是可以预期的，望梅尚且可以止渴，更何况这是板上钉钉的事，对于一些实力比较强的开发商来说，应该还是可以承受，而且在目前房产市场上，由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍，所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。
此外，据某银行人士透露，虽然银行执行了这一政策，但是不少开发商与银行另外签订协议，在楼盘未封顶之前，如果购房者出现还不起月供的情况，将由房产公司负责偿还，这样开发商可以在拿到预售证后，售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，因为各种政策的叠加，深圳、重庆、贵阳的部分投资客在不断抛售手中的房子。“贵阳房价不涨，反而因为疫情等原因房租有所下降，少量外地投资客正在低价抛售手中的房子。”一位中介表示。
据报道，早在2006年10月末，北京市银监局紧急叫停了未封顶楼盘的按揭贷款业务。政策执行半月后，现房销售也并没有如预期中那样活跃，反而略有下降。
“我在2020年的11月份向银行递交了个人按揭的相关申请资料，后来陆续让我增交了个人流水、重递了个人征信报告，直至2021年1月份，客户经理说资料已经审批通过，进入等待放款阶段，并表示应该会在年前审批下来，但是到现在款还没放下来，不知道要等到什么时候。”广东某楼盘一位购房的肖先生非常困惑。
其实，整体来说，个人住房贷款额度在逐渐收紧。
早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款（包括住房公积金贷款）借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况。
到了年底，中国人民银行联手银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），为房贷设置“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两道红线，并于2021年1月1日开始实行。
将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。
这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。
如以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。
《通知》出台后，#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。
进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。一位银行从业人士表示，“以往的银行贷款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了”。
一份官方调研结果显示，今年1月上旬起，广州各大商业银行个人住房贷款利率上调。大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加55个基点，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基础上加75个基点，升至5.40%。这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。
融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年2月（数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP。
据报道，1月以来，由于两道红线出台，成都不少银行在房贷额度上都相对紧张，有的在短时间内就将当月额度放空，有的还直接暂停二手房个人按揭贷款，其中包括建设银行、交通银行、兴业银行。
地产分析人士张大伟指出，本轮调控政策是自上而下的，是在住建部督导下的调控升级，这有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，控制资金无序进入房地产是关键。
另有内部人士认为，“按照当前政策环境来看，为了快速回笼资金，3月份的市场或会出现针对一次性付款或高比例首付款客户的让利优惠。”
去年底的中央经济工作会议和最近的政府工作报告再次重申了坚持“房住不炒”的定位。而且多地对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，及时采取监管措施。
1月29日，上海银保监局发布的通知显示，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
第二天，北京银保监局也做了类似的表态，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
值得一提的是，去年建设银行太原分行就因违反审慎经营规则，违规向购买主体结构未封顶住房的个人放贷被罚款35万元，另外两张30万元罚单，分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行，均因为“发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款”。
法律依据：
《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》第一条银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
第二条银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。