① 商业银行房地产贷款风险管理指引是否有效
有效的。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
② 房地产项目开发贷款要求资本金比例不低于35%，请问现在银行实际能贷总投资多少比例
土地贷款抵押率一般不超过评估金额的70%。
是按照土地评估机构评估报告载明的评估价值为依据，不是土地总投入。
SZ00V
③ 中国银行房地产企业贷款风险管理
（一）市场风险：受国家利率、汇率政策及银行费率政策变动影响，导致融资成本上升。
（二）操作风险：未按约定提前或逾期归还贷款将支付违约金。
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④ 商业知识竞赛题目
1、判断更正：商业银行因吊销经营许可证被撤销的，中国银监会依法组织成立清算组，进行清算。商业银行不能支付到期债务，由中国银监会直接宣告其破产并组织人员进行清算。
参考答案：错。商业银行不能支付到期债务的，经国务院银行业监督管理机构同意，由人民法院依法宣告其破产。商业银行被宣告破产的，由人民法院组织国务院银行业监督管理机构等有关部门和有关人员成立清算组，进行清算。
2、判断更正：银行业金融机构有违规经营、经营管理不善等情形，不予撤销将严重危害金融秩序、损害公众利益的，国务院银行业监督管理机构应当向工商管理部门提出建议，由工商管理机构予以撤销。
参考答案：错。国务院银行业监督管理机构有权予以撤销。
3、商业银行对集团客户授信应遵循以下三条原则：统一原则、适度原则和预警原则。
4、判断更正：银行业自律组织的章程应当报国务院银行业监督管理机构审查批准。
参考答案：错。报国务院银行业监督管理机构备案。
5、判断更正：银行业金融机构及其工作人员对监管机构的处罚决定不服的，可以申请行政复议，也可以向人民法院起诉讼。
参考答案：正确。
6、判断更正：在接管、机构重组或者撤销清算期间，经国务院银行业监督管理机构负责人批准，对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员，国务院银行业监督管理机构可以决定禁止其转移、转让财产或者对其财产设定其他权利。
参考答案：错。国务院银行业监督管理机构不能决定，但可以申请司法机关禁止其转移、转让财产或者对其财产设定其他权利。
7、《企业集团财务公司管理办法》中规定财务公司的年度审计报告应该于每年的什么时候之前报送中国银监会？
参考答案：每年4月15日前。
8、世界上历史最悠久、最大的国际金融中心是（A）。
A、伦敦 B、巴黎 C、法兰克福 D、纽约
9、判断更正：日本武士债券是指日本人在外国债券市场发行的日元债券。
参考答案：错。日本武士债券是指外国人在日本债券市场发行的日元债券。
10、资本市场是长期资金市场，请问以下哪些属于资本市场。
A、股票市场 B、债券市场 C、基金市场 D、回购市场
参考答案：A、B、C。
11、按照货币的流动性，一般将货币供应量分为M0、M1、M2三个层次,请问，居民储蓄存款属于哪个层次？（C）
A、M0 B、M1 C、M2
12、引发通货膨胀的原因主要哪些？（A、B、C）
A、成本推进 B、结构失调 C、需求拉动 D、货币贬值
13、商业银行在中华人民共和国境内设立分支机构，应当按照规定拨付与其经营规模相适应的营运资金额，但是拨付各分支机构营运资金额的总和，不得超过总行资本总金额的（C）。
A、30% B、50% C、60% D、80%
14、导致商业银行终止的法定事由有（B、C、D）。
A、被接管 B.被撤销 C、解散 D、破产
15、以下各项中，哪些是商业银行发放贷款时必须遵守的规定？A、借款人不提供担保的，一律不予贷款
B、不得向关系人发放信用贷款和担保贷款
C、贷款银行的贷款余额与存款余额的比例不得超过75％
D、对同一借款人的贷款余额与贷款银行资本余额的比例不得超过10％
参考答案： C、D。
16、单位或者个人强令商业银行发放贷款或者提供担保，不管是否造成损失，应对直接负责的主管人员和其他直接责任的人员或者个人给予何种处分（B）。
A、行政处分 B、纪律处分 C、刑事处分 D、民事处分
17、银监会依法对商业银行的市场风险水平和市场风险管理体系实施监督管理。银监会应当督促商业银行有效地识别、计量、监测和（A）各项业务所承担的各类市场风险。
A、控制 B、管理 C、掌握 D、预测
18、TOT项目融资模式指的是由项目所在国政府或者所属机构在与项目的经营者之间签订特许经营权协议后，把已经投产运行的项目移交给经营者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从经营者手中获得资金，用于建设开发新项目。在特许经营期满后，经营者再将该设施无偿移交给东道国政府的一种项目融资方式。请问，TOT模式不包括（D）阶段。
A、移交 B、经营 C、拥有 D、建设
19、以下哪种业务属于商业银行的中间业务（B、C、D）。
A、投资业务 B、结算业务 C、代理业务
D、保管业务 E、贴现业务
20、1961年，世界上第一张大额可转让定期存单（CD）由哪家银行创造出来的。
A、大通曼哈顿银行 B、摩根思坦利银行
C、英格兰银行 D、花旗银行。
参考答案： D。
21、下列属于效益性管理指标的是（C）。
A、贷款质量比例 B、备付金比例
C、负债成本比例 D、存贷款比例
22、从商业银行税后利润中分配的项目是（C）。
A、业务管理费 B、营业税 C、弥补以前年度亏损 D、利息支出
23、商业银行营销的4P不包括（B）。
A、产品 B、计划 C、价格 D、促销 E、地点
24、我国历史上，早在哪个时期就已出现票据雏形。
A、秦汉 B、汉唐 C、唐宋 D、明清
参考答案：C(唐代“飞钱”与汇票相近，“贴”类似银行支票，宋代“便钱”类似即期汇票，“交子”类似本票)。
25、开放经济的宏观经济政策管理可能面临内外均衡的冲突。要实现N个独立的政策目标，必须具备N个独立的政策工具，这被称为（A）。
A、丁伯根法则 B、米德冲突
C、蒙代尔的政策搭配说 D、斯旺图示
26、国际上银行监管模式可分为集中监管体制和分散监管体制两种，请简要说明集中监管模式有哪三种类型？德国采用哪种类型？
参考答案：一种是由中央银行或政府货币当局进行监管；一种是由政府财政部或商贸部进行监管；还有一种是由独立的政府检查部门进行监管。德国采用由独立的政府检查部门进行监管的模式。
27、我国于什么时候开始对外资金融机构开放人民币业务？
参考答案：2003年12月1日。
28、农村合作银行是什么性质的金融机构？主要服务对象是谁？
参考答案：股份合作制社区性地方金融机构。主要服务对象是农民、农业和农村经济发展。
29、《农村合作银行管理暂行规定》规定：农村合作银行对同一借款人贷款余额与资本总额的比例，不得超过多少？
参考答案：不得超过20%。
30、《商业银行房地产贷款风险管理指引》所称房地产贷款主要包括哪些？
参考答案：土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
31、《商业银行资本充足率管理办法》规定，商业银行资本应抵御哪些风险？
参考答案：信用风险和市场风险。
32、《商业银行资本充足率管理办法》规定，商业银行最迟要在什么时候达到最低资本要求？
参考答案：2007年1月1日。
33、农村合作金融机构社员（股东）持有的资格股，哪些情况不得办理退股？
参考答案：一是当年亏损的；二是资本充足率未达到规定要求或退股后达不到规定要求的。
34、《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》所指关联交易主要有哪些？
参考答案：授信、资产转移、提供服务、银监会规定的其他关联交易。
35、《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对“四证”不全的房地产开发项目不得发放任何形式的贷款，“四证”具体指哪些？
参考答案：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
36、商业银行内部控制评价的常用方法有哪几种？
参考答案：询问法（调查问卷、现场访谈）、书面文档检查、观察、流程图法、抽样法、穿行测试法、压力测试法。
37、商业银行和农村信用社案件专项治理工作的目标是什么？
参考答案：标本兼治，加强规章制度建设，违法违规案件得到遏制，案件数量不断下降。
38、商业银行市场风险主要有哪几类？
参考答案：商业银行市场风险主要可以分为利率风险、汇率风险（包括黄金）、股票价格风险和商品价格风险。
39、国际上通行的骆驼评级制度内容包括哪些？
参考答案：资本、资产质量、管理、收益、流动性。
40、设立商业银行，应当具备的条件（B、C、D）。
A、有符合《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国银行业监督管理法》规定的章程
B、有符合本法规定的注册资本最低限额
C、有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、高级管理人员
D、有健全的组织机构和管理制度
41、非现场监管的主要目的有哪些？
参考答案：包括评估银行机构的总体状况、对有问题的银行机构进行密切跟踪、通过对同组银行机构的比较，关注整个银行业的经营、对银行风险进行预警。
42、目前在我国国债流通市场上，允许开展的流通方式主要有些？
参考答案：主要有国债贴现、国债现货交易、国债回购。
43、资本充足性监管的重要作用主要有哪些？
参考答案：一是维护社会公众对银行机构的信心；二是弥补不良资产损失；三是弥补银行机构的经营亏损。
44、外资金融机构设立代表处有效驻在期限为：（D）。
A、6年 B、10年 C、20年 D、无限定
45、金融市场是由货币市场和资本市场构成。
46、同业拆借是什么？
参考答案：是指具有法人资格的金融机构及经法人授权的金融分支机构之间进行短期资金融通的行为。
47、债券具有哪些特点？
参考答案：偿还性、安全性、收益性、流动性。
48、判断更正：农村合作银行自然人股和法人股应分别设定资格股和投资股。
参考答案：对。
49、判断更正：银监会《关于规范向农村合作金融机构入股的若干意见》规定，县联社股金中，单个自然人社员持股最高不得超过股本总额的0.5%，单个法人持股最高不得超过股本总额的10%。
参考答案：错。单个法人持股最高不得超过股本总额的5%。
50、判断更正：商业银行在全国银行间债券市场发行次级债券必须经中国人民银行批准。
参考答案：对。
51、判断更正：商业银行表内外资产可分为银行帐户和交易帐户资产两大类，交易账户中的项目通常按历史成本计价、银行账户中的项目则通常按市场价格计价。
参考答案：错。交易账户中的项目通常按市场价格计价、银行账户中的项目则通常按历史成本计价。
52、判断更正：从银行提取现金备用一定不会引起现金流量表中现金数额变动。
参考答案：对。
53、判断更正：通货膨胀是价值符号流通条件下的特有现象，其基本标志是有效需求大于有效供给。
参考答案：错。基本标志是物价上涨。
54、判断更正：一国的进口贸易额会受许多因素的影响，假设其他条件不变，那么如果本币升值，则会导致进口贸易额减少。
参考答案：错。如果本币升值，则会导致进口贸易额增加。
55、判断更正：三大货币政策工具中最容易实施的一个工具是存款准备金率。
参考答案：对。
56、判断更正：在有效需求严重不足，生产能力大量闲置，经济萧条时，应实行松的货币政策及紧的财政政策。
参考答案：错。应实行松的货币政策及松的财政政策。
57、《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》中提到的金融衍生工具包括哪些？请列举四种。
参考答案：远期合约、期货合约、互换合约和期权合约。
58、判断更正：商业汇票的购销双方根据需要可以商定不超过12个月的付款期限。
参考答案：错。可以商定不超过6个月的付款期限。
59、判断更正：银行对核销后的债权不具有追索权。
参考答案：错。对核销后的债权仍然具有追索权。
60、判断更正：我国人民币汇率采取的是间接标价法。
参考答案：错。我国采取的是直接标价法。
61、金融机构退出市场的主要形式哪三种形式？
参考答案：有解散、撤销（关闭）和破产三种形式。
62、判断更正：基金有分为契约型和信托型两种。
参考答案：错。基金分为是契约型和公司型两种。
63、判断更正：贴现是西方中央银行传统三大货币政策工具之一。
参考答案：错。不是贴现，再贴现才是西方中央银行传统三大货币政策工具之一。
64、判断更正：财政赤字能否引起通货膨胀，取决于赤字形成的原因。
参考答案：错。财政赤字能否引起通货膨胀，取决于赤字的弥补办法。
65、判断更正：目前在我国基本上只有金融资产，没有金融负债的是中央银行。
参考答案：错。在我国基本上只有金融资产，没有金融负债的是居民。
66、间接融资主要包括哪两类？
参考答案：包括银行信用、消费信用。
67、判断更正：表外业务与中间业务的最大区别在于财务处理。
参考答案：错。表外业务与中间业务的最大区别在于承担的风险。
68、判断更正：金融资产管理公司对所收购的不良贷款形成的资产可以进行租赁、置换、核销、转让、销售。
参考答案：错。金融资产管理公司对所收购的不良贷款形成的资产只可以进行租赁、置换、转让、销售，不能核销。
69、判断更正：商业银行传统的表外业务有：贷款承诺、担保业务、期权业务、期货业务。
参考答案：错。期权业务、期货业务不属于表外业务。
70、判断更正：货币乘数就是货币供应量与银行存款相比的比值。
参考答案：错。货币乘数是货币供应量与基础货币相比的比值。
71、按金融创新的内容划分，金融创新可分为哪几类？
参考答案：金融创新包括金融工具、金融业务和金融制度等。
72、判断更正：我国商业银行风险管理的重点是负债风险管理。
参考答案：错。我国商业银行风险管理的重点是资产风险管理。
73、商业银行风险按产生原因，可划分为哪几类？
参考答案：错。可划分为国家风险、信用风险、流动性风险。
74、判断更正：根据购买力平价理论，通货膨胀高的国家货币汇率贴水。
参考答案：错。根据购买力平价理论，通货膨胀的国家货币汇率贬值。
75、请简要说明1998年以来我国信贷管理体制的特点。
参考答案：1998年来的信贷管理体制特点是计划指导，自求平衡、比例管理、间接调控。
76、判断更正：货币政策最终目标之间存在的矛盾是：稳定物价与经济增长、经济增长与充分就业与国际收支平衡、稳定物价与充分就业之间的矛盾。
参考答案：对。
77、银监会或其派出机构可以按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的简易程序，当场作出哪些处罚？
参考答案：可以当场作出的处罚包括：一是对个人处以五十元以下罚款；二是对银行业金融机构和其他单位处以一千元以下罚款、警告。
78、判断更正：贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的60%；发放商用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的70%；发放二手车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的50%。对吗？
参考答案：错。贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80%。
79、判断更正：《汽车贷款管理办法》所称自用车是指借款人通过汽车贷款购买的、不以营利为目的的汽车；商用车是指借款人通过汽车贷款购买的、以营利为目的的汽车；二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限二年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。
参考答案：错。二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。
80、内部控制应当包括哪些要素？
参考答案：包括：（1）内部控制环境；（2）风险识别与评估；（3）内部控制措施；（4）信息交流与反馈；（5）监督评价与纠正。
81、判断更正：按照客户获取收益方式的不同，理财计划可以分为保本浮动收益理财计划和非保本浮动收益理财计划。
参考答案：错。按照客户获取收益方式的不同，理财计划可分为保证收益理财计划和非保证收益理财计划。
82、判断更正：房地产开发贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
参考答案：错。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
83、《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55％（含）以下。
84、什么是一般关联交易？
参考答案：一般关联交易是指商业银行与一个关联方之间单笔交易金额占商业银行资本净额1%以下，且该笔交易发生后商业银行与该关联方的交易余额占商业银行资本净额5%以下的交易。
85、商业银行重大关联交易的内部审核程序如何？
参考答案：重大关联交易应当由商业银行的关联交易控制委员会审查后，提交董事会批准；未设立董事会的，应当由商业银行的关联交易控制委员会审查后，提交经营决策机构批准。
86、我国国债分为可流通国债和不可流通国债，不可流通国债是指（A）。
A、凭证式国债 B、记账式国债 C、有纸国债 D、企业债券
87、引起货币贬值的经济政策有（A、C）。
A、扩张性财政政策 B、紧缩性财政政策
C、扩张性货币政策 D、刺激进口的贸易政策
88、在一国经济供求大体平衡，但存在消费需偏旺，投资需求不足的结构性矛盾时，应实行（C）政策。
A、松的货币政策和松的财政政策
B、紧的货币政策和紧的财政政策
C、松的货币政策和紧的财政政策
D紧的货币政策和松的财政政策
89、如果一国货币汇率下跌，即对外贬值，这有利于（D）。
A、本国出口减少 B、本国进口增加
C、本国旅游收入减少 D、本国旅游收入增加
90、会计信息质量的首要要求是（C）。
A、及时性 B、可比性 C、明晰性 D、一贯性
91、目前我国国债发行主要采取 （C、D、E）方式。
A、行政性摊派 B、柜台交易 C、承购包销
D、招标发行 E、定向募集
92、按照我国新的《刑法》，对虚开、伪造、非法出售增值税专用发票的，除处3年以下有期徒刑或拘役处，还应处（C）的罚金。
A、1倍以上5倍以下 B、1万元以上10万元以下
C、2万元以上20万元以下 D、5万元以上50万元以下
93、按现行分税制体制，下列各税种下，（B、D、E）属于中央预算固定收入。
A、增值税 B、消费税 C、营业税 D、关税 E、车辆购置税
94、印花税在我国是一个有着长久历史的税种，目前广泛运用于经济活动中，下列选项中，（C）不缴纳印花税。
A、土地使用证 B、房屋产权证 C、注册会计师 D、营业执照
95、按照我国的《预算法》，由（B）对本级预算执行情况进行全面监督。
A、各级人大 B、各级人大常委会
C、各级政府 D、各级财政部门
96、下列因素可能造成本国货币贬值的有（A、C）。
A、国际收支出现逆差 B、国际收支出现顺差 C、通货膨胀高于他国 D、通货膨胀低于他国
97、根据我国货币概览，准货币不包括（A）。
A、单位活期存款 B、单位定期存款
C、活期储蓄存款 D、定期储蓄存款
98、营业税是我国地方政府的重要税种，（A、C）属于营业税的征税范围。
A、特快专递 B、供水供电 C、专利转让 D、文物捐赠
99、我国同业拆借资金的最长期限为（ B ）个月。
A、3个月 B、4个月 C、5个月 D、6个月
100、在我国现阶段货币供应量层次中M1代表是（ C ）。
A、流通中的现金 B、广义货币供应量
C、狭义货币供应量 D、居民储蓄存款
101、我国的法定存款准备金率在（D）年调为8%。
A、1990 B、1996 C、1983 D、1998
102、目前托收承付结算的金额起点是（ D ）。
A、3万元 B、5万元 C、1万元 D、2万元
103、世界上第一家网上银行----安全第一网上银行（SFNB）在（ C ）诞生。
A、英国 B、法国 C、美国 D、瑞士
104、金融机构的所得税税率为（ B ）。
A、31% B、32% C、33% D、34%
105、国务院银行业监督管理机构可依照法律、行政法规规定的条件和程序对银行业金融机构的哪些事项进行审批？。
参考答案：对银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围进行审批。
106、银行业监督管理机构应当对银行业金融机构的哪些方面开展非现场监管和现场检查。
参考答案：对其业务活动及其风险状况，开展非现场监管和现场检查。
107、依据《中华人民共和国银行业监督管理法》，银行业监督管理机构建立银行业金融机构监督管理信息系统的目的是什么？
参考答案：目的是为了分析、评价银行业金融机构风险状况。
108、经国务院银行业监督管理机构或者其省一级派出机构负责人批准，银行业监督管理机构有权查询哪些账户？
参考答案：查询涉嫌金融违法的银行业金融机构及其工作人员以及关联行为人的帐户。
109、行政机关实施行政许可，不得向申请人提出什么不正当要求？
参考答案：不得向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务等不正当要求。
110、中国人民银行货币政策委员会应当在哪些方面发挥重要作用。
参考答案：应当在国家宏观调控、货币政策制定和调整中，发挥重要作用。
111、中国人民银行发行新版人民币，应当将发行时间以及哪些内容予以公告。
参考答案：面额、图案、式样、规格予以公告。
112、某商业银行储蓄所开业后自行停业一年，请问，这一行为是否违规？如违规应由何机构给予何种处罚？
参考答案：该行为属违规行为，应由国务院银行业监督管理机构吊销其经营许可证，并予以公告。
113、判断更正：人民币的单位为元、角、分，对吗？
参考答案：错。人民币的单位为元。
114、判断更正：企业事业单位可以自主选择一家商业银行的营业场所开立一个办理日常转账结算和现金收付的基本账户，在其贷款银行还可以另外开立一个基本账户，以便于银行收贷。对吗？
参考答案：错。企业事业单位不得开立两个以上基本账户。
115、商业银行办理业务，提供服务，按照规定收取手续费。其收费项目和标准如何制定？
参考答案：由国务院银行业监督管理机构、中国人民银行根据职责分工，分别会同国务院价格主管部门制定。
116、对于付息债券，如果市场价格低于面值，则（ B ）。
A、到期收益率低于票面利率 B、到期收益率高于票面利率
C、到期收益率等于票面利率 D、不一定
⑤ 房地产目前存在的问题都什么
央行调查显示 目前我国房地产金融存在四大问题
3月中旬，中国人民银行研究局课题组调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但目前我国房地产金融存在四大问题。
中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
评点：对房地产人士而言，央行方面提出该观点，一点都不出人意料，该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。
评点：央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示，当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题，而这极容易导致银行的贷款风险过高。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
评点：日前，银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”，并就该指引向社会各界征求意见，该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 而最大的问题就是 政府哄抬房价 ，原因房地产行业是中国的经济支柱，中国的房地产泡沫大的可怕，一旦捅破那也是灾难。
房价为什么居高不下的主要原因是政府不想降价，因为一旦房子降价，损失最大的就是银行，因为银行是国家的，还有就是贷款买房的无知的人们。
⑥ 如果想搞房地产，贷款需要哪些条件！
稳定？？现在的房地产已经到了饱和状态了，很多开发商都从，开发，建筑，物业，服务一体化做起了，都没有多少利润了，只有一条龙的服务才有所发展，你现在才想搞房地产啊，没有很大的资金，还是劝你别搞此项目了。
但是你想问的贷款，每个银行指标和政策不一样，给的贷款标准也不一样，给你一个商业银行的要求吧：
商业银行房地产贷款风险管理指引
第一章总则
第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制
第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：
(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；
(二)稽核中发现的主要问题及处理意见；
(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。
第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。
第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。
第三章土地储备贷款的风险管理
第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。
第四章房地产开发贷款的风险管理
第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第五章个人住房贷款的风险管理
第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。
第二十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。
第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
第三十四条对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
第三十五条商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。
第六章风险监管措施
第四十二条银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。
第四十三条银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：(一)贷款质量；(二)偿付状况及催收情况；(三)内部贷款审核控制；(四)贷后资产的风险管理；(五)遵守法律及相关规定；(六)需要进行检查的其他事项。
第四十四条银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。
第四十五条银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。
第七章附则
第四十六条本指引由银监会负责解释。
第四十七条本指引自发布之日起施行。
⑦ 银行如何加强房地产风险管理
各家商业银行加强房地产信贷管理，当前则必须密切关注房地产市场运行态势和房地产调控政策的后续效应，进一步加强房地产开发贷款的风险管理，妥善处理贷款的展期问题。同时，央行上海总部重申各家金融机构必须关注“房地产企业的资金链状况”，以做好风险防范。
对于城市基础设施建设贷款和土地储备机构贷款，《指导意见》则将其列为需要高度关注风险的热点，要求各家金融机构关注其潜在风险，审慎把握委托贷款的合规性和风险性。
对于个人住房贷款，《指导意见》则要求商业银行要创新住房信贷品种，支持合理住房消费；合理把握个人住房贷款利率浮动幅度，审慎确定不同客户的首付款比例。
上海统计局数据显示，今年1－7月，上海市全社会固定资产投资达2164.3亿元，比去年同期增长10.8％。同时，今年以来，上海
城市建设改造和房地产开发投资增速略有回升。1－7月，上海城市建设改造投资1201.74亿元，比去年同期增长10.3％；房地产开发投资726.82亿元，增长4.5％。