1. 买房商业贷和组合贷的选择
央行年内第三次降息，同时定向降准，深圳买房再次迎来较大利好。在新政的刺激下，深圳二次置业群体的需求加速释放。在改善性买房置业占据主流的深圳二手房市场，二次置业如何来贷款?贷款时面对组合贷与商业贷款两种选择，到底该如何选更便利和划算呢?
■案例
严女士和丈夫在朋友开的一家公司上班，十几年前他们贷款在回龙观购买了一套商品房，贷款已还清，因为房子距离上班的地方远，所以他们一直想换套房，趁着贷款政策比较宽松，他们想将这套房卖掉，购买南山区前海的一套两居室。经过评估后房价为287万，严女士和丈夫每个月正常缴存公积金缴存，收入也都在1万以上，他们不知道是用组合贷款买还是商业贷款买划算。
>>专家分析
近期公积金贷款新政出台后，很多换房的购房人都开始加紧入市，像案例中严女士这样的购房人，第一套房子虽然贷款购买但是已还清，且将房子卖掉后，按照现行政策无论是使用公积金还是商业贷款，都将被算作首套房。如果购房使用商业贷款，首付比例为30%，使用组合贷款，首付比例也为30%，前海区这套房的评估价为287万，首付需要86万，贷款额度200.9万。笔者以贷款200万、20年为例，将组合贷款与纯商业贷款对比如下：
■组合贷款
优势：为购房人节省买房利息
通过计算可以看出，组合贷款最大的优势就是为购房人节省利息。利用搜房网app上的“房贷评估器”可以计算得出，贷款200万，纯商业贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每个月比商业贷款减少784.93元。使用商业贷款的总利息为1159838.09元，组合贷款的总利息为971453.58元，两者之间的差额为188384.51元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。
劣势：贷款银行制约性大、办理时间长、费用高
尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但是办理的劣势也较为明显。首先是办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款方式上存在一定程度的制约。其次，组合贷款的办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低，而且在贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出。
■商业贷款
优势：使用较为广泛办理流程快
首先从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在5-7天银行即可批贷，买卖双方在过户后，做完抵押登记，银行见他项权利证后1周之内即能放款，因此从批贷和放款时间上看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理流程的速度是所有购房贷款里最快的。其次，因为商业贷款的办理较为快速，很多开发商和业主都比较认可商业贷款，商业贷款在买卖双方的贷款方式里更为流通，使用也更加广泛。
劣势：贷款利息高买房成本大
虽然商业贷款的办理速度是最快的，但是在贷款的成本上也是最高的。尽管央行三次降息后，商业贷款的利率是5.40%，各家银行普遍打9.6折后是5.184%，也比深圳公积金贷款3.50%的利率高出很多，因为组合贷款是公积金和商业贷款利率分开计算，所以使用商业贷款的利息比组合贷款高，对购房人来说无疑将加大买房的成本。
2. 组合贷款和商业贷款的区别
组合贷和商业贷的区别是什么?
组合贷和商业贷的区别在于前者的利息要低于后者。一般情况下，组合贷是公积金加商业贷所组成的，而公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外还有最高可贷款额度。对此，一些人会因为公积金额度的不足而被迫选择组合贷，而另外一些人会因为没有公积金而选择商业贷。
在我们贷款的层面，商业贷款相对组合贷来说贷款条件要少很多，因为它只要求个人信用良好，没有不良征信记录。而组合贷最明显的问题就是它既需要满足商业贷款的条件，同时它还需要满足公积金贷款的条件。因此，用组合贷进行贷款的话，我们还需要保证从贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。另外，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，这些也是无法利用组合贷的。
综上所述，这就是组合贷和商业贷的区别。
3. 房贷组合贷款和商贷哪个划算
公积金"组合贷"与商业贷款各有利弊，借款人需要结合自身贷款情况制定相应的贷款策略。
公积金组合贷"可以使购房者在公积金贷款不够的情况下用商贷补齐；首付压力相对小；还款方式较灵活，因为公积金部分可选自由还款。
但"公积金组合贷"也有劣势：
1.公积金中心一般只与一家或几家银行签订了协议，借款人选择银行、贷款产品、还款手续等有一定程度的制约性。
2.组合贷中涉及到了公积金与商业贷款两种贷款，需要按各自的流程进行，比纯商贷与纯公积金贷款办理时间长。
3.组合贷中两种贷款费用是分开收取的，借款人可能会增加贷款费用支出。
商业贷款中借款人不能使用公积金；首付高，前期资金压力大；还款方式固定且单一。
但是商业贷款的优势在于：
1.商业贷款下浮优惠利率扩大到0.7倍后，与公积金的利率仅相差0.29％，距离甚微。
2.商贷在借款人手续齐全的情况下，当天即可批贷，速度较快。
3.商业贷款在过户后三个工作日既能放款。
4. 买房贷款用哪种贷款方式好
房贷的还款一般有等额本息、等额本金两种方式，您可以根据自身实际情况进行选择：
1、等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按实际剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
2、等额本金还款法
由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减，等额本金还款前期压力较大。
3、区别：
①利息总额不同：同样的期限及贷款金额，等额本息的利息要比等额本金高出不少；
②还款压力不同：等额本金前期每个月要还的额度比较多，但是越往后面还款的额度越来越少，所以前期还款压力大，后期还款压力小。而等额本息每个月还款额度都一样，所以压力适中；
③提前还款成本不同：等额本金前期还本金比较多，而等额本息前期还的利息比较多。所以如果大家考虑提前还款的话，贷款时间越短，那等额本金比等额本息更划算。
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5. 买房贷款一般用什么贷款
1、商业贷款
现在比较常见的贷款买房方式，商业住房贷款也就是传统意义上的银行按揭贷款，只要借款人在银行存款余额占所购房屋的总额比例的30%以上比并已支付了房屋首付就可以在银行申请按揭贷款，商业贷款门槛低、额度高、下款快，很多开发商只支持使用商贷。
2、公积金贷款
公积金贷款是针对上班群体推出的具有政策补贴性质的房屋贷款，在贷款利率上是要低于银行商业贷款的，并且住房公积金贷款在办理上抵押和保险等手续费的收取也是减半的，所以在贷款成本上也是要低于银行商业贷款的。想要办理公积金贷款，首先你必须要是公积金的缴纳者并且缴纳时间要达到连续6个月或累计缴纳1年，公积金贷款额度与个人资质、公积金余额、当地政策等相关。
3、组合贷款
组合贷款即是商业贷款加公积金贷款，一般公积金贷款的授信额度与借款人的公积金余额以及其他因素相关。在申请公积金贷款之后依然无法达到自己理想的额度，借款人就会再去申请商业贷款。组合贷款的优势在于贷款金额较大且使用利息合理，所以是现在大家贷款买房的首选方式，不过组合贷款下款速度比较慢，流程复杂，需要较长的时间。
拓展资料
基本事项
一、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己的收入及支出做出正确的、客观的预测。
二、办按揭要选择好贷款银行
对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。
三、要选定最合适自己的还款方式
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
四、向银行提供资料要真实
申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约。
五、提供本人住址要准确、及时
借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
6. 买房选择组合贷款好，还是商业贷款好
肯定是组合贷款好了，一般公积金贷款额度不够时，就可以申请组合贷款。组合贷款相比商业贷款利息要低些。
7. 组合贷好还是纯商贷好
办理商业贷款的手续比起组合贷款来说相对较少，办理速度也快很多。
很多人在购买小套房子时选择纯商贷，购买大套高价房子时选择组合贷款，每个人在买房时考虑的情况并不一样，大家可以从自己的实际情况出发选择贷款方式。
拓展资料：
组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
个人住房组合贷款是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。
就是公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的，
如购买高档住宅，须贷款50万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。
组合贷款，是住房资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款。
申请组合贷款，初审手续与公积金贷款相同。初审通过后，借款人到银行办理公积金贷款其它手续时，要按照银行要求填写商业贷款部分的借款申请表并办理有关手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位帐户。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。
8. 买房时 商业贷款、公积金贷款、组合贷款应该怎样选择
不管是以前还是现在，买房一直都不是件容易的事，贷款买房已经成了大部分家庭的选择。在我们买房向银行贷款时，一般会有3种贷款可以选择，商业贷款、公积金贷款和组合贷款。那么在面对这3种贷款时，我们应该如何选择呢？
在买房时，很多购房者其实是可以用公积金或组合贷款的，但是房产中介或销售人员为了简化流程或更快速放款，会推荐购房者直接用商业贷款，购房者又不是很懂其中的差别，也就选择了商业贷款，这样也就白白的多交了很多利息。
9. 房贷是商业贷款还是组合贷款
房贷需要看个人资金状况，能全部公积金贷款最好，不能就只能组合贷款。
10. 买房用组合贷款和商业贷款哪个更划算
不少购房人打算出手买房,但到了贷款时却犯了难,不知道哪种贷款方式更加划算。本期我们就帮大家算算账。
按基准利率计算
组合贷划算
几年前,楚女士和丈夫一直在北京朝阳区租房住。去年5月,楚女士从朝阳区换到海淀区工作,她与丈夫决定在单位附近买房。楚女士夫妻在海淀区选中一套房,总价500万元,贷款300万元,贷款年限20年。他们在选择组合贷款和商业贷款之间犹豫不决。
伟嘉安捷分析师吴昊告诉北京晨报记者,“楚女士夫妻贷款300万元,若是按照基准利率计算,纯商业贷款的基准利率是4.9%,贷款20年,纯商业贷款月供为19633.32元;组合贷款中,使用120万元公积金贷款,剩下的使用商业贷款,商业贷款的利率是4.9%,公积金贷款的利率是3.25%,贷款20年,组合贷的月供为18586.34元。这样组合贷款每个月比商业贷款少交月供1046.98元。”
“在上述例子中,楚女士夫妻使用商业贷款的总利息为1711997.15元,他们若是使用组合贷款总利息为1460722.08元,两者之间的差额为251275.07元。显然,楚女士夫妻使用组合贷款买房,可以节省25万余元的购房利息。”吴昊说。
按基准利率打八五折
商贷更划算
杨先生一直与父母住在北京市通州区。今年,杨先生与女友结婚,准备在朝阳区买房。他们通过中介选中朝阳区一套住宅,总价550万元,贷款300万元,贷款年限20年。杨先生夫妻通过中介公司申请贷款,能够享受到商业贷款85折优惠。但是,对于该使用商业贷款还是组合贷款,杨先生一直拿不定主意。
“在上述例子中,杨先生夫妻贷款300万元,若是按照基准利率打八五折计算,纯商业贷款的利率为4.165%,贷款20年,商业贷款的月供为18441.3元;组合贷款中,公积金贷款为120万元,剩下的使用商业贷款,商业贷款的利率不能打折,为4.9%,公积金贷款的利率为3.25%,组合贷月供为18586.34元。这样商业贷款每个月比组合贷款少交月供145.04元。”吴昊说。
吴昊表示,“杨先生夫妻使用商业贷款的总利息为1425911.7元,组合贷款总利息为1460722.08元,两者之间差额为34810.38元。在商业贷款利率打八五折的情况下,组合贷款的总利息要高于纯商业贷款的总利息,所以杨先生使用商业贷款会比组合贷款更划算。”
（以上回答发布于2016-12-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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