① 商业贷款“首套房、二套房”如何界定
到底什么样的情况才能申请首套房贷，什么样的情况只能申请二套房贷?小编把最常见的几种贷款情况都进行了分类，大家可以对号入座，了解一下。
可申请首套房贷：
1、名下无房产，想申请贷款买房。
2、全款买过一套房，想申请贷款再买房。
3、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房。
5、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房且贷款已还清，再贷款买房。
6、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，可按首套申请。
7、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款买房。
8、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房。
9、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款。
10、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。
可申请二套房贷：
1、贷款买过一套房，若贷款未结清，再想申请贷款买房。
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款。
3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款未还清，想再申请贷款买房。
（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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② 广州商业贷款买房条件解答
您好，请问您是需要办理一手楼贷款还是二手楼呢？
贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、购房合同、经售房人确认的首付款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料。若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行这边也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。
建议您可以通过“在线客服”https://forum.cmbchina.com/cmu/icslogin.aspx?from=B&logincmu=0根据您的具体情况详细了解。感谢您的关注与支持！
③ 广州二套房政策2021
2021广州二套房政策内容为：广州市限购政策。二套房有房者首付70%。本市户籍的居民无贷无房可以买二套。当前有一套的可以再买一套，两套及以上的禁购。外地户籍的居民在广州买房需要满足连续5年的纳税或缴纳社保满3年。无贷无房者只可以在广州购买一套住房。外地户籍当前有一套及一套以上的禁购。另外，未成年禁购。
贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房的，算首套，若贷款未结清的，算第二套。个人名下有两套房的，商业贷款记录一套已还清另一套未还清，此时再贷款，认定为二套房以上。
夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清的，算二套房以上。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
④ 广州个人住房商业贷款条件及注意事项
个人住房商业贷款条件：
1、具有完全民事行为能力的自然人；2、具有有效的居民身份证和户口薄或其他有效身份证明：3、有稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；4、在银行的信用良好；5、借款人年龄加借款期限男不超过70岁，女不超过65岁；6、购房首期款支付的证明（首期款收据）。7．各银行规定的其它条件。
个人住房商业贷款注意事项：
一，要正确评估自己的购房借贷能力。如何评估呢？首先，要看自己有没有不低于所购房价30％的首期付款；其次，要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力，消费者最好能在贷款前向贷款银行请教一下贷款方案。
二，要选择好个人住房贷款种类。目前的贷款品种主要有个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人住房商业性贷款三大类。公积金贷款利率最低，组合贷款其次，商业贷款利率最高。贷款时，买房人应注意，公积金贷款只贷给建立住房公积金的职工，且最高贷款额不能超过39万元。
三，要尽量灵活归还个人住房贷款。许多贷户当初贷款时，由于对今后自己到底能挣多少钱心里没底，抱有“多贷一点、贷期长一点”的思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大增加，但贷款利息也增加了。因此，在能力许可的条件下，能提前还清贷款的应尽早还清，这样，你还可以到保险公司要求退还前期内的保费
（以上回答发布于2015-09-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑤ 商业贷款怎样认定是首套房还是二套房的
1、认定为首套房的情况
缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女。下同）名下无住房且无贷款记录（含商业银行贷款记录。下同）的，借款人申请的贷款按首套住房予以认定。
2、认定为二套房的情况
缴存职工家庭名下已有一套住房或有贷款记录的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有一套住房且有一次贷款记录，缴存职工家庭出具二者为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有两笔贷款记录且缴存职工家庭出具两笔贷款为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
3、认定为三套房的情况
缴存职工家庭已有一套住房且同时有一次贷款记录的，借款人申请的贷款按第三套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有二套及以上住房或二次及以上贷款记录的，借款人申请的贷款按第三套及以上住房予以认定。
4、注意
缴存职工家庭住房套数的认定，以住房管理部门出具的房产登记套数为准。
贷款记录的认定，以中国人民银行征信中心出具的信用报告和管理中心贷款记录记载为准。
⑥ 广州购房贷款政策解析，概念一次搞清
“你这也到了买房的年龄了，怎么考虑的？”到底是哪个吃饱了没事干的统计说中国青年27岁买房的？不过你还有个借口，广州限购啊~即使有钱，购买依旧有限制条件：本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套且需5年内缴满3年社保或个税。对于毕业留广州的外地宝宝这个借口还能再撑一会……当然，刚需房还是要考虑的，根据自己手上的资金和自身情况，选择适合的贷款方式很必要。
公积金贷款
根据广州最新公积金贷款政策，只要是购买首套普通自住房，首付款比例最低为20%。至于申请条件，只要连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请公积金贷款。
这里的“首套”概念是“认房”又“认贷”，真真切切首套房，要求之前名下没有任何房产和贷款记录。
如果名下有了一套房，但没有贷款记录或者其贷款已经还清，即“有房无贷”，再申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
如果已经拥有一套住宅并且其购房贷款还没还清，即“有房有贷”再申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为40%。
公积金可贷次数最多为两次。
以上是首付款比例，那你用公积金能贷多少？根据广州公积金新规，两个条件：
1、个人最高贷款额度60万元，夫妻二人最高贷款额度100万元。
2、贷款额度≤账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。
商业贷款
首套房首付比例继续执行最低30%，对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低70%。这里的“首套”和“二套”的认定标准是“认贷”不“认房”，哪怕你已经又有一套房，但是买的时候并没有申请贷款，或者其贷款已经结清，接下来再买普通商品住房申请商业贷款的，也按“首套”政策，即首套首付最低30%。
相比公积金贷款，商业贷款利率高，但是审批流程快。
组合贷款
申请了公积金贷款可是数额还不够房款怎么办呢？剩余部分只能由商业贷款来补上，当然利息也是各算各的。这就成了组合贷款。对于申请组合贷款，广州地区银行普遍规定，首套房最低30%首付，二套房首付要70%。这里“首套”和“二套”的认定标准与商业贷款一致，即“结清贷款当首套”。但是相比纯商业贷款好在大部分利用公积金贷款，利率比较低。
公积金贴息贷款
首先贴息贷款针对的是组合贷款。借款人按商业住房贷款利率向银行支付利息，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由广州住房公积金管理中心按月支付给借款人。
举个例子：小明要买一套200万房子，首付30%为60万，还需要贷款140万，贷款30年。按照正常情况，小明计算后公积金贷款最高额度为80万，剩余60万选择商业贷款（即为组合贷款）。但是由于公积金中心额度紧张，只能放贷60万，剩下的80万申请组合贷款，于是公积金中心提出为小明介绍合作银行将140万全部申请商业贷款，其中80万部分，贷款利率仍按照公积金的3.25%计算，商业银行贷款与公积金贷款的利息差由公积金中心负担，60万部分按照商业贷款利率执行，这样就解决了小明的贷款额度问题，一切按照原计划进行，房贷速度又很快（因为是商业贷款）。
哪些人可以申请公积金贴息贷款？
使用贴息贷款的借款人，视同为使用公积金贷款，也就是说，只有符合当地公积金贷款申请条件的借款人才可以申请贴息贷款，可贷额度还贷款期限也要符合公积金贷款要求。
虽然通过贴息贷款可以既让购房者享受公积金的低利率又能较快放款，但却存在一定的风险。一旦存贷比达到或者低于70%，贴息贷款将被迫转换成商业贷款，公积金管理中心将不再提供贴息服务。
（以上回答发布于2016-09-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑦ 首套房贷怎么认定
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。3、全款买过一套房，贷款买房——算首套。4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
⑧ 第三套房认定
根据我国相关政策的规定，如下8种情况时可以认定为第三套房的：
1、个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清并出售，另一套未还清，这种情况如若再次贷款，视为第三套房。
2、个人名下有两套商业贷款记录，全都已经还清了，而且出售，虽然能够提供两套住房出售证明，个人名下无房产，但再贷款时视为第三套房。
3、个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，借款人想要用公积金贷款购买另外一套房产，视为第三套房。
4、个人名下首套房公积金贷款，二套房商业贷款，再次贷款还准备用商业贷款的话，视为第三套房。
5、夫妻双方，婚前一方使用商业贷款购房，另一方购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻的名义共同贷款，视为第三套房。
6、夫妻双方，一方婚前有房但无任何贷款未出售，另一方曾用商业贷款为父母买过房产，结婚后以无贷款的那一方名义用公积金贷款再购房。根据公积金贷款的现行政策，无论个人名下房产是否已出售，贷款是否已还清卖掉，均视为第三套房。
7、夫妻双方，婚前一方名下有过一套全款购买的住房已出售，一套公积金贷款购买的住房已还清但未出售，婚后想以另一方的名义申请公积金贷款再购房，视为第三套房。
8、夫妻双方，婚前一方有一套全款购买住房但名下无贷款，婚后以另一方名义全款购买了一套住房，现在两人准备以两人共同名义用公积金贷款再次购买一套房，视为第三套房。
⑨ 二套房贷款差异：公积金和商业贷款怎么认定
自从三部委出台二套房公积金新政后，咨询二套房公积金贷款的人数明显增多。据小编了解：二套房贷款，公积金贷款“认房不认贷”，商业贷款“认贷不认房”。
首套房贷款还清后，二套房贷款首付降至两成，贷款利率也相应下调其中公积金五年期以上贷款利率调整为3.25%，商业贷款五年期以上贷款利率调整为5.15%。以上利率从9月1日起执行。
本文以北京市为例，谈谈二套房贷款，公积金贷款和商业贷款的政策差异。
购房者名下有房，公积金认定算二套
经过了5月份的降息和8月份首付降低后，“史上最低”的公积金贷款利率和首付让不少人有了要动一动公积金的想法，吴女士就是其中一位。不过，吴女士曾经在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。“930新政”之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。当时，吴女士得到的答案是按照最新的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。
公积金新政出台后，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理中心后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，最多只能贷款80万元，首付比例最低20%，执行最新的公积金贷款利率。
专家指出，目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房，如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为20%，而且各家银行针对购买首套房且个人资质较为良好的人群能够给予八八折或九折的利率折扣。与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现行政策将被算作二套房，首付比例为20%。
需要提醒的是，虽然像吴女士这样的情况被认定是二套房，按照现行的公积金贷款利率为3.25%，比商业贷款利率5.15%低近不少，如果80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款比较划算。
是否是首套以贷款时间为准分期 首付方式可取消
与吴女士不同，公积金上限120万元的贷款额度对于改善型置业的李先生完全不够用，公积金新政对他影响并不大，但是“930”后，商业贷款首套房的认定却给他帮了大忙。
李先生去年9月初以640万元的总价在北五环某新盘购置了一套房子，当时还只符合二套房购买资格的他选择了开发商提供的首付分期优惠，先期交了30%的首付款，约定今年8月底前，将剩余的40%交齐。近日，李先生的置业顾问电话通知他，由于房子的工程进度原因，贷款的时间可能要提前，如果李先生仍选择七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齐并办理贷款。不过，以李先生的情况，如果前一套房子的首付款已经还清，那么可以以首套房的方式贷款，不仅可以享受优惠利率，同时首付也不用再补交了。
李先生咨询银行的个贷经理得知，像他这样的情况确实符合首套房的贷款资格，因为银行对于是否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的时间无关。个贷经理还透露，从“930政策”实施之后，他手里几乎就没有办理过二套房贷款，大部分客户都会选择还清之前的贷款以首套的身份购买。
专家分析道，从整体买房入市的人群来看，首次买房的置业人群占了成交主体。尽管公积金新政中二套房的首付比例从60%-70%调整为20%，使得二次置业人群受益更大，但是二套房的最高额度仅为80万，很多二次换房人买房都选择了商业贷款或组合贷款，相反首次买房的置业人群使用公积金贷款的频率较高，这部分人群买房大多挑选一些小户型住房，房屋面积多在50-80平方米之间，因为房屋总价偏低，因此贷款的额度多在80万-120万元之间，排除个人缴存偏低等情况以外，大部分购房人都用足最高120万的贷款额度。
此外，吴昊还提醒，相比市管公积金，国管公积金在使用上仍有一些问题需要注意。对于换房群体，如果曾经使用过国管公积金贷款，必须要等到结清贷款满五年后才能再次使用公积金，而不是还清即可再次使用公积金贷款。另外，如果名下公积金贷款未结清，是不能再次使用公积金购房的。
小编提醒，购买二套房灵活利用现有购房政策政策和利率政策，能最大限度地降低自己负担，减少成本和利息支出。
（以上回答发布于2015-09-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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