A. 银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%
涉房类贷款占比有了明确限制。
12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。
光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。
具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。
五档两上限，最高上限为40%
所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。
差异化管理，设置2至4年过渡期
值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。
具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。
另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。
对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。
同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
B. 疏堵结合 切实防范房地产金融风险
中国人民银行和中国银保监会不久前联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称通知），对各类银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比规定了明确的上限。这是央行等部门对房地产宏观审慎监管框架的进一步完善，旨在避免过多资金流向房地产领域而引发房价泡沫化风险，更好实现经济稳定和金融稳定的双重目标。
金融监管层不断强化对房地产的宏观审慎监管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量资金流向房地产领域：首先，流向房地产及相关领域的贷款在持续增加；其次，疫情冲击导致居民消费减少，但个人住房贷款规模不降反升；再次，以一线城市为代表的部分城市房价显著上涨，房价泡沫化风险的迹象有所显现。在此背景下，持续加强房地产宏观审慎监管十分必要，通知的出台很及时也很有针对性。
考虑到不同地区房地产市场的分化状况以及不同银行房地产贷款占比的显著差异，通知做出了两方面弹性规定。一是建立了分档管理和区域差别化调节机制。根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。此外，还建立了区域差别化调节机制。二是对于房地产贷款占比和个人住房贷款占比超过上限的银行，给予一定的业务调整过渡期。这两项规定能够较好地稳定市场预期，促进各地区银行机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比稳步调整至合理水平。
不管是房地产贷款集中度管理等宏观审慎措施，还是限购限贷等举措，都希望通过堵住资金流向房地产的去路，达到防范房价泡沫化风险的目的，但光靠堵是不够的。从往年的经验来看，在加强房地产监管的态势下，即使部分城市提高了购房首付比例，居民家庭会转而使用消费贷购买住房，导致消费贷规模大幅攀升。如果未来部分银行的个人住房贷款占比达到了通知规定的上限，居民家庭仍然可能设法通过其他形式获得贷款，然后再用于购买住房。不仅如此，近年来实体企业投资房地产的现象屡有发生，这也意味着，即使银行部门严格按照通知规定的上限管理房地产贷款，部分实体企业仍然可能以实体投资的名义获得贷款，再投向房地产领域。
实体经济内生增长动力不足、投资回报率偏低是大量资金流向房地产的根源，只堵不疏难以解决根本问题，疏堵结合才能切实防范房价泡沫化风险。除了堵住投资和投机性资金流向房地产的去路，还应尽快疏通实体经济所面临的障碍，培育更多发展空间和投资机会：一是以人工智能等新技术为抓手，加快促进技术进步，着力培育新的增长点；二是进一步减税降费，尤其是降低企业的非税负担；三是加快发展民营银行等中小金融机构，构建与中小企业融资需求相匹配的金融服务体系，缓解中小企业融资难融资贵困境；四是进一步优化营商环境，消除民间投资在教育、医疗等领域面临的“玻璃门”、“弹簧门”和“旋转门”等进入壁垒。
来源：中国经济网
C. 房地产金融政策有何变化央行：加大支持住房租赁市场发展
1月15日，国新办举行2020年金融统计数据新闻发布会。央行副行长陈雨露出席发布会，介绍2020年金融统计数据有关情况，并解答近期的热点问题。同时，出席发布会的还有央行调查统计司司长阮健弘、央行货币政策司司长孙国峰、央行金融市场司司长邹澜。
此前，监管多次提及“要保持广义货币M2和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。会上，陈雨露表示：“基本匹配并不意味着完全相等，也就是说，M2和社会融资规模增速可以根据经济形势和宏观经济治理的需要，略高或者略低于名义经济增速，以此体现中长期内货币政策的逆周期调节。”
另一个值得关注的是，对于近期热议的房地产调控问题，央行金融市场司司长邹澜表示，央行将坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
此外，对于未来的货币政策方向、汇率调控、支持小微企业发展等问题，会上也作出了相应回答。
灵活把握货币政策力度
此前，监管多次提到，今年要保持广义货币M2和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。那这是否意味着今年货币投放量将会增多？
对此，陈雨露表示，保持M2和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配是完善我国现代货币政策框架的一个重要内容。基本匹配并不意味着完全相等，也就是说，M2和社会融资规模增速可以根据经济形势和宏观经济治理的需要，略高或者略低于名义经济增速，以此体现中长期内货币政策的逆周期调节。
“在经济运行的非正常时期，比如说遭遇到类似当前重大疫情严重冲击的时候，经济增速可能会大大偏离潜在的产出水平，这时货币政策就要参照反映潜在产出的名义经济增速来把握。”陈雨露指出，2021年人民银行会坚持稳字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。
数据显示，截至2020年12月末，狭义货币（M1）余额62.56万亿元，同比增长8.6％，增速比11月末低1.4个百分点，比上年同期高4.2个百分点。
央行调查统计司司长阮健弘指出，单位活期存款是M1里的主体，占M1的比重九成，是最主要的构成部分。根据人民银行建设的国家金融基础数据库逐笔采集的单位存款情况来看，2020年M1增速上升主要有三方面原因：一是稳健的货币政策精准有效支持实体经济的效果显现。二是一些行业获得了比较多的资金支持，由于项目还没有全部实施，形成了一定的资金沉淀。三是存款产品的规范推动了活期存款的增加。
她进一步表示：“未来随着疫情缓解，经济企稳回升，投资项目逐步推进和开展，单位资金支出将有所加快，停留的单位活期存款也将有所减少。另外，由于规范存款产品带来的结构性产品向活期存款转化也会减少，所以我们预计未来M1的增长将会比较平稳。”
加大住房租赁金融支持
不久前，央行联手银保监会放出大招，出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制银行业金融机构房地产贷款集中度。近年来，监管对房地产的管控层层加码，从房地产开发商到金融机构已先后被纳入监管。那么，2021年房地产金融政策会有哪些变化？
会上，邹澜表示，近年来，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理，重点开展了几方面的工作。
一是加强了房地产的金融调控。牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8％下降到去年的28％。
二是实施好房地产金融审慎管理制度。其一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。其二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。
三是完善住房租赁金融政策。按照“租购并举”的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策。近期将公开征求社会意见。
邹澜表示，下一步，央行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
严密防控外部金融风险
去年下半年以来，人民币对美元大幅升值，此外，2021年初人民币继续升值态势。央行货币政策司司长孙国峰表示，总的来看，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，与我国的对外贸易和经济基本面是相符的。
值得注意的是，美国当选总统拜登此前公布了涉及1.9万亿美元的刺激经济方案，另外美联储主席鲍威尔最近表示短期内不会加息，而我国仍然是唯一采用常态货币政策的主要经济体。那么上述刺激方案和宽松货币政策是否会对我国的金融环境造成影响？
孙国峰称：“应当看到，去年上半年人民币汇率有所贬值，下半年人民币汇率有所升值，近期人民币对美元汇率又有所贬值。这些波动都是正常的，说明市场供求在汇率形成中发挥了决定性作用，人民币汇率弹性增强，有升有贬、双向浮动成为常态，发挥了宏观经济自动稳定器作用，为央行根据我国经济形势自主实施正常货币政策创造了条件。同时，我们加强国际宏观经济政策协调，中国是2020年全球唯一实现经济正增长的主要经济体，也是少数实施正常货币政策的主要经济体之一，带动了全球经济的恢复，也有利于其他主要经济体未来货币政策正常化的进程。”
陈雨露表示，在刚刚举行的人民银行工作会议当中特意提出要严密防控外部金融风险。主要考虑的是当前全球经济复苏是相对缓慢的，所以对实体经济的压力传导和金融体系的内在脆弱性叠加在一起，外部的风险需要警惕。一是国际金融市场出现的脱离实体经济基本面，波动幅度在不断地加大。二是全球流动性高度宽松的背景下，跨境资本流动方向易变、波动也在加大。三是疫情对经济的冲击前所未有，低收入国家债务风险还会进一步上升，可能会进一步影响全球经济复苏的进程。
针对上述三个方面的外部风险，陈雨露指出，重点还是要坚持国内优先的原则，继续做好我们自己的工作。一方面，保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，夯实中国经济的基本面。另一方面，要完善金融监管体系、健全宏观审慎管理、持续提升系统性风险防控能力。同时，还要加强在G20等国际平台上与其他各国的宏观经济金融政策协调，来共同为全球经济未来的复苏创造更加有利的条件。
D. 盛松成：建议适当调整房地产三道红线和贷款集中度考核要求
中欧国际工商学院教授、人民银行调查统计司原司长盛松成近日在接受记者采访时表示，突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。
盛松成表示，在经历去年下半年的市场快速下行和风险爆发后，全社会对于房地产业的发展预期已发生明显改变。去年下半年部分房企因为资金紧张而被迫放慢施工节奏，甚至形成烂尾楼，对消费者信心冲击较大；本轮疫情可能带来同样的风险，这将进一步打击消费者信心、冲击房企的销售。
对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。热点城市政策放松仍需谨慎，要谨防2020年疫情过后市场迅速过热的情况再度发生。三四线城市需要更多供给端调控，因为人口流动趋势很难逆转，一味着眼需求端可能造成长期隐患。
今年以来，金融监管部门陆续出台政策稳定房地产市场发展。央行和外汇局4月18日公布23条举措，其中要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
盛松成称，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。
E. 郑州金融机构座谈会：要加大对房地产业等重点领域的信贷支持
根据河南省人民政府4月14日消息，郑州市4月12日举行4月份金融机构座谈会。中央驻豫金融管理部门、金融机构及市直有关部门负责人出席会议。
会上，郑州市金融局通报各家银行有关行业信贷投放情况；10家银行机构分别通报制造业、房地产业、基础设施、普惠金融等重点领域的信贷情况；市工信局、市房管局、市发改委发布了制造业、房地产、基础设施等重点领域的重大项目谋划情况及融资需求。人行郑州中心支行、河南银保监局就如何提高郑州市金融业发展提出建议。
郑州市副市长李黔淼在听取有关单位详细汇报后指出，今年一季度，郑州市各级金融机构认真落实中央、省市金融政策措施，扩大信贷投放，全市金融业整体运行平稳。围绕下步工作，李黔淼强调，各级金融机构要用好货币政策工具，在保持信贷总量稳定增长的同时，推动综合融资成本稳中有降。要加大对制造业、房地产业、基础设施、普惠金融、有机更新等重点领域的信贷支持。要加强工作统筹，市直有关部门要不断完善企业融资需求发布机制，建立企业（项目）融资需求库，及时更新并向金融机构发布。
今年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，该通知包含19条有关房地产的新政策，被称为郑州楼市新政19条。其中，郑州放松限购限贷被认为是打响了真正松绑楼市的第一枪。
具体来说，在支持合理住房需求方面，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。
支持居民改善性住房需求上，《通知》提到，居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
《通知》提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策表明郑州率先放松了限购政策。取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。
F. 房地产市场如何拓宽融资渠道
这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
G. 河南18条新政稳楼市：引导金融机构保持房企信贷合理增长
2月21日，河南省住建厅、省发改委、省财政厅、省自然资源厅等七部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》（以下简称“意见”），提出支持疫情轻微地区售楼部、施工现场等全面复工。
《意见》中提到，以县域为单元落实精准防疫措施，在确保疫情防控情况下，支持疫情轻微区域房地产企业办公场所、售楼部、项目施工现场全面复工、应复尽复，指导疫情影响较重区域有序复工复产。解除一级响应措施后，引导企业尽快复产复工。
全面推行“不见面”审批，提高建设项目审批效率，对备案制项目一律通过河南省投资项目在线审批监管平台实行网上告知性备案。
支持各地通过“告知承诺制”和加强事中事后监管等方式，加快房地产项目手续办理。办理规划许可、商品房预售许可等行政审批事项需要现场勘查的，要立即全面恢复。已取得施工许可证的房地产项目，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分的投资达到25%以上可办理预售许可。在风险可控的前提下，探索以保函形式替代商品房预售资金监管，或适当灵活调整监管资金拨付节点。
另外，《意见》还对房地产企业的贷款方面提出，要引导全省银行业金融机构及时全面掌握房地产企业信息，优化信贷流程，在防范风险的前提下，对于资质良好、诚信经营但受疫情影响严重、到期还款困难的房地产企业，根据项目的实际进展情况和现金回收情况，对房地产开发贷款适当展期。对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款可续贷，并依调整后的还款安排报送信用记录。
除了在信贷方面为房地产企业提供了扶持之外，《意见》还对房地产企业在拿地方面给予了减负。
疫情防控期间，新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可申请延期缴纳，最长不超1年。因疫情影响无法按期签订《成交确认书》或《出让合同》的，竞得人可申请延期签订。因疫情影响造成已出让土地延期交付，导致房地产项目不能按期开、竣工的，开、竣工时间相应顺延。
《意见》提出，在延长2月份申报纳税期限的基础上，对受疫情影响办理纳税申报仍有困难的房地产开发企业，可依法申请进一步延期；受疫情影响生产经营发生严重困难的，可依法申请延期缴纳税款，最长不超过3个月。
对受疫情影响出现严重困难的房地产企业，符合困难减免条件的，可按规定申请减免房产税、城镇土地使用税。对房地产开发项目，2020年土地增值税按规定预征率缴纳确有困难的，经主管税务机关同意，可适当降低。
以下为《意见》全文：
一 支持企业加快复工复产
1. 以县域为单元落实精准防疫措施，在确保疫情防控情况下，支持疫情轻微区域房地产企业办公场所、售楼部、项目施工现场全面复工、应复尽复，指导疫情影响较重区域有序复工复产。解除一级响应措施后，引导企业尽快复工复产。
2. 疫情防控一级响应期间，各地可组织开办网上房交会，简化程序，靠前服务，实现 “不见面”政务服务，帮助房地产开发企业促成交易。支持房地产中介机构加快复工运营。在落实防疫措施、满足防疫要求的前提下，畅通房屋交易合同网签备案和不动产抵押登记的预约办理、在线办理服务。
3. 全面推行 “不见面”审批，提高建设项目审批效率，对备案制项目一律通过河南省投资项目在线审批监管平台实行网上告知性备案。支持各地通过 “告知承诺制”和加强事中事后监管等方式，加快房地产项目手续办理。办理规划许可、商品房预售许可等行政审批事项需要现场勘查的，要立即全面恢复。已取得施工许可证的房地产项目，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分的投资达到25%以上可办理预售许可。在风险可控的前提下，探索以保函形式替代商品房预售资金监管，或适当灵活调整监管资金拨付节点。
二 切实有效减轻企业负担
4. 在延长2月份申报纳税期限的基础上，对受疫情影响办理纳税申报仍有困难的房地产开发企业，可依法申请进一步延期;受疫情影响生产经营发生严重困难的，可依法申请延期缴纳税款，最长不超过3个月。
5. 对受疫情影响出现严重困难的房地产企业，符合困难减免条件的，可按规定申请减免房产税、城镇土地使用税。对房地产开发项目，2020年土地增值税按规定预征率缴纳确有困难的，经主管税务机关同意，可适当降低。
6. 疫情防控期间，新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可申请延期缴纳，最长不超1年。因疫情影响无法按期签订《成交确认书》或 《出让合同》的，竞得人可申请延期签订。企业可凭 《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等证明文件资料和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据，先行容缺办理 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。受疫情影响的房地产项目，可由企业向当地政府申请延期缴纳城市基础设施配套费，最长不超6个月，并在竣工验收前结清。
7. 对积极参与疫情防控的物业服务企业，市县财政可结合当地实际情况出台相应财政补助政策。受疫情影响导致重大损失、亏损严重的住房租赁企业，市县政府也可出台相应政策予以适当帮扶。物业服务企业、住房租赁企业可按照生活性服务业享受有关支持政策。鼓励金融机构对受疫情影响严重的房地产企业和人员，适当减免房地产开发贷款和个人住房按揭贷款在疫情防控期间的逾期利息。
三 阶段性加大信贷支持
8. 采取有力措施帮助房地产企业应对疫情影响，引导在豫商业银行和非银行金融机构保持房地产企业信贷合理适度增长。在防范风险的前提下，对于资质良好、诚信经营但受疫情影响严重、暂时经营困难的房地产企业，在疫情防控期间做到不随意抽贷、断贷、压贷。
9. 引导全省银行业金融机构及时全面掌握房地产企业信息，优化信贷流程，在防范风险的前提下，对于资质良好、诚信经营但受疫情影响严重、到期还款困难的房地产企业，根据项目的实际进展情况和现金回收情况，对房地产开发贷款适当展期。对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款可续贷，并依调整后的还款安排报送信用记录。
10. 在豫金融机构对符合按揭贷款条件的购房人做到应贷尽贷。支持有条件的机构在有效防范风险的前提下，疫情管控期间采取网络申请，在线审核，视频验证等方式，保障疫情防控一级 响应期间个人住房按揭贷款有序发放。
11. 对已经完成审批程序，尚未发放的个人住房按揭商业贷款，尽快发放到位。
四 提升住房公积金服务效率
12. 积极引导缴存职工通过政务平台、网上营业厅、手机APP等线上渠道办理个人住房公积金贷款业务，切实做到应贷尽贷。对无法线上办理的，可倡导职工疫情结束后再到现场办理。确需到现场办理的，实行预约和错峰办理，合理分流人员减少人员聚集。
13. 因受疫情影响，未能及时足额缴存住房公积金的单位及个人，可在一定期限内办理补缴，补缴后视同连续正常缴存，不影响职工申请贷款。
14. 因疫情影响未能及时偿还住房公积金贷款的，可合理延后还款期限，不作逾期处理，不计罚息，不作为逾期记录报送征信部门。
五 加强防疫支持
15. 疫情防控一级响应期间，有关部门应统一调配辖区内房地产企业、物业服务企业所需的口罩、测温计、酒精等消杀防疫物资，做好复工复产必要的疫情防控物资保障。
16. 进一步完善企业开复工规程或工作手册，督促指导房地产企业落实疫情防控主体责任，科学制定疫情防控方案，联合施工单位做好现场管理，加强职工健康监测与教育培训，确保项目 复工建设和职工生活安全有序。
六 防范法律纠纷
17. 因疫情影响造成已出让土地延期交付，导致房地产项目不能按期开、竣工的，开、竣工时间相应顺延。受疫情影响不能按期竣工或交付、不能按期完成不动产首次登记的房地产开发项目，有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任。建设单位不得以抢工期、按原合同约定时间交付或违约扣款等为由要求施工单位加快工程进度。
18. 其他有关企业运营成本、金融扶持、财政补贴、稳岗就业等方面的支持政策，按照国家、省委、省政府和各地出台的有关规定执行。
H. 央行再重申房住不炒，为加强房地产金融调控做出了什么措施
央行再重申房住不炒，为了加强对房地产金融市场的调控，出台了一系列的措施，其中包括三个方面的工作，首先要加强对各类资金流入房地产的情况检测，引导当地产贷款合理增长，其次要完善房地产审慎管理制度，最后还要完善住房租赁金融在衡策。这些措施的实施，都是为了更好的调控房地产金融市场，房子是用来住的，不是用来炒的。
除了对房地产企业的金融要加强审慎管理之外，还要完善住房租赁金融政策，听取广大人民的意见，央行在国新办发布会上也表示，要在近期内就相关的政策公开征求社会的意见，听取社会的声音，这样才能从基层群众的角度出发，保证房地产市场的健康合理运行，才能保证最广大人民的根本利益，才能践行住房不炒的方针政策，才能维护好房地产金融的发展。
I. 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。
J. 住房信贷风险的防范措施
住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。
一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置
贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。
四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
七、加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。