㈠ 上半年国有大行贷款投向哪：对公贷款占比上升，房贷占比下降
是16807.69亿元，占比从去年全年的六成下降至四成，其中上半年个人住房贷款增加了13503.95亿元，占全部新增贷款的比例从去年全年的半壁江山降至32%。
农行贷款增量和增速领先各家
各家国有大行在业绩说明会也纷纷定调了下半年的房地产贷款的投放基调。
建行副行长纪志宏表示，
下一步，建行会继续加强质量管理，推动结构调整，同时进一步加强准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产做比较严格的标准要求，严格贯彻落实监管的政策，确保房地产开发贷款合规发展，加强资金的用途等方面的监管。
建行上半年房地产开发贷款的增速同比下降6.55个百分点。同时审慎择优开展房地产开发贷款，今年不良额比年初下降，不良率0.81%，比年初下降0.3个百分点。
农行副行长王纬表示，该行的房地产贷款将遵循三点：
一是严格个人住房按揭贷款审核，落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。
二是严格房地产开发企业准入，落实房企资质、项目四证、资金用途管控等措施，坚持因城施策，加强客户、区域核项目的准入管理。
三是委托开展房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等领域的类信贷业务，加强项目合法性、资金用途的核查，防止资金违规流入房地产市场。
㈡ 什么是金融监管中的贷款投向指标和总量控制指标
贷款投向指标,指贷款指商业银行的信贷资源在相关行业的投放规模以及不同行业之间的比例关系问题.比如说房地产贷款不得超过多少百分比.
总量控制指标.指商业银行的贷款总量指标限制.比如说不得超过其存款额多少百分比.
㈢ 央行银保监会祭出重大政策：房地产贷款再迎“两道红线”
2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。
为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
值得指出的是，根据通知，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
交行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。
通知自2021年1月1日起实施。
房地产贷款“两个上限”
12月31日当日，央行、银保监会在就该通知举办的答记者问中表示，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。
第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。
第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。
同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可以有适度的弹性，并设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。
根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
通知强调，当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的将督促采取措施及时予以校正。
为支持大力发展住房租赁市场，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
2021年房地产贷款投向比例或收缩
长期以来，房地产贷款被银行看作优质资产。从目前各大银行投向房地产贷款的规模来看，部分银行恐怕已触及“红线”。
根据上市银行财报，截至2020年6月末，36家上市银行房地产业贷款余额达7.04万亿元，较2019年末增加7201.78亿元，增幅为11.4%。
从上市商业银行类别来看，国有银行和股份制行对房地产业贷款的投放力度较大。截至2020年6月末，国有银行和股份制银行房地产业贷款余额合计分别为3.66万亿元和2.71万亿元，分别占房地产业贷款总额的52.02%和38.46%。
与此同时，房地产违规放贷屡禁不止。2020年上半年，中国人民银行深圳支行、上海总部相继突击严查“房抵经营贷资金违规流入房地产”的情况。
近日中国银保监会主席郭树清指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛”。
郭树清表示，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
这一切，都意味着房地产金融风险防控应得到足够的重视。
房地产贷款集中度管理制度的建立，无异于给各大银行投放房地产贷款及个人住房贷款占比都设置了一道“安全阀门”。“有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”中国人民银行、银保监会答记者问时表示。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
“建立房地产贷款集中度管理制度具有非常好的导向作用，后续各大银行在房地产贷款、个人住房贷款投放规模及比例方面都会进行调整，以更好地贯彻房住不炒，有利于更好地规范明年房贷领域，防范违规放贷，尤其是消费贷，同时也防止一些即便是合规的贷款过多地流入房地产，将更多资金导入其他领域，尤其后疫情时代急需发展的新兴产业、领域。”易居智库研究总监严跃进置评道。
㈣ 监管要求大型银行控制房贷规模 多行新增涉房贷
“房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。
9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。
一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。
根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
“金九银十”仍控房贷
“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。
9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。
今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。
在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。
9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。
究其原因，“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。
近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。
此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。
多家大行新增涉房贷款降至30%以下
根据《21世纪经济报道》记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%以下。
2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30%的银行。
虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。
建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。
其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。
股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30%，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50%。
具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。
平安银行占比最高，上升幅度最大。根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。
光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。
地产金融严监管态势继续
监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。
9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。
7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。
银行授信政策如何调整
梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：
工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。
建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。深入推进住房租赁战略。
三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。
中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。
农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。截至6月末，个人住房贷款余额 44217.31 亿元，较上年末增加 2593.00亿元。
招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元(含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务)，较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23% ，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。
㈤ 11家A股银行房贷集中度“越红线” 多地按揭贷款额度收紧
房地产贷款新规的落地在个人按揭贷款市场掀起阵阵波澜。
日前，每经记者走访沪深两地，发现多家银行个人按揭贷款额度收紧。
“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。”
“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”
“3月(放款)可能是最快的了，今年的形势特别严峻，总体上央行会压降房贷的额度。”
有银行工作人员提及，房贷新规落地后，其所在银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢。
那么新规之下，哪些银行房地产贷款超标？有多少房地产贷款恐将“挤出”市场？新规是否会对普通购房者贷款买房产生影响？《每日经济新闻》记者统计了37家上市银行截至去年6月末的个人住房贷款(按揭贷款)、房地产贷款在贷款总额中的占比，发现其中有11家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”。
多少银行“超标”？近三成！
9家房地产贷款占比超标，8家个人住房贷款占比超标
近年来，“房住不炒”已成为房地产调控的主基调。而到了2020年的最后一天，人民银行联手银保监会放出大招，出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，限制银行业金融机构房地产贷款。
在《通知》中，人民银行和银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理。
具体来看，第一档也就是中资大型银行，包括工、农、中、建、交、邮储银行6家国有大行和国家开发银行，这7家银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。值得注意的是，这里所指的房地产贷款包含了银行公司贷款中的房地产行业贷款和个人贷款中的个人住房贷款。
《每日经济新闻》记者统计A股上市银行半年报后发现，截至2020年6月末，37家银行中有11家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”，比例达到29.73%。具体来看，9家银行房地产贷款占比“超标”，8家银行个人住房贷款占比“超标”，6家银行两项贷款占比均“超标”。
在第一档的中资大型银行中，6家国有大行的房地产贷款余额占总贷款比重均未越过红线，但是有两家银行的个人住房贷款余额占比略微超出了新规所划定的指标，分别是建设银行和邮储银行，这两家银行的个人住房贷款集中度分别为34.03%和33.64%，分别超过32.5%的红线1.53个百分点和1.14个百分点。
在第二档的中型中资银行中，招商银行和兴业银行这两家全国性股份制银行的两项指标在2020年6月末均双双超标，其中，招商银行的个人住房贷款和房地产贷款的占比分别为24.74%和33.24%，分别超出了监管上限4.74个和5.74个百分点。
而兴业银行的个人住房贷款和房地产贷款占比则分别为25.73%和33.73%，超出了5.73个和6.23个百分点。另外，浦发银行的房地产贷款占比也略微超过了红线0.43个百分点。
在第三档的中资小型银行和非县域农合机构中，郑州银行、青岛银行等四家城市商业银行的房地产贷款和个人住房贷款占比双双“超标”。
值得注意的，监管部门对于集中度红线指标还是给予了一定的弹性空间，《通知》规定，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合具体情况，在第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理基准上增减2.5个百分点。
杭州银行所在的第三档银行机构所对应的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比“红线”分别为22.5%和17.5%，若监管以增减2.5个百分点范围内确定上限(即房地产贷款占比20%~25%，个人住房贷款占比15%~20%)，那么从半年报披露的数据来看，杭州银行房地产贷款集中度指标在红线范围内，存在未超标可能。
未来多少房地产贷款资金将被挤出？
静态测算恐近万亿
《通知》给银行业金融机构留出了业务调整的过渡期，规定了房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期通知实施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自实施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考虑监管对第三、四、五档银行的贷款集中度适当增减2.5个百分点的要求，如果我们以2020年6月末的数据来看，便可以静态测算新规之下，上市银行房地产贷款超标的总量，这也可以粗略估算在监管对业务调整的要求之下，未来银行将压降的贷款资金。
据统计，37家上市银行有11家银行的房地产贷款或个人住房贷款是超标的，经过计算，这11家银行的贷款超标总量达到了9519亿元。
交通银行金研中心首席房地产分析师夏丹对《每日经济新闻》记者表示：尽管这些银行存在缩减房地产贷款规模的压力，但由于政策“不急转弯”，给予了2~4年的过渡期，并且还可以据实适度延长，总体来说调整压力并不算大。粗略估算年均需要压降的存量总规模大概是房地产贷款2000亿、个人住房贷款3000亿，影响并不算大。
她进一步指出，具体来看，超过红线的银行中，大型银行超出幅度很小，只有部分中型银行和城商行超出点数较多，可能采取的措施有：一是“替代”，适当增配风险收益率与房地产贷款类似的信贷产品，适当加大信用卡等个贷产品发放力度；
二是“分子做减法”，进行逾期和不良房地产贷款的催收和压降，以资产证券化的方式加大存量贷款流转；
三是“分母做加法”，支持实体经济，扩大其他领域的贷款。
近8000亿个人住房贷款需压降
调查：已有多家银行收紧按揭贷款额度
据记者统计，37家上市银行中有8家银行的个人住房贷款占比超过了监管所划红线。
从总的压降规模来看，记者通过静态测算得知，未来银行为调整业务合规，恐将会压降7903亿元左右的个人住房贷款。
银行将减少近8000亿的个人住房贷款资金，这让一些按揭贷款购房者担心是否会对个人申请住房贷款产生影响？未来申请住房贷款会不会更难了呢？
中国社科院金融所银行研究室主任李广子认为《通知》对普通购房者影响比较有限。他向记者表示，目前按揭贷款是银行较为优质的资产，购房者也可以转向其他房地产贷款集中度较低的银行申请贷款。
夏丹对记者表示，银行对还款中无异常的个人住房贷款不会去压降，居民正常的新申请住房贷款需求也不会受到显著影响，刚需特别是首套刚需仍是政策大力支持的方向。
不过，贷款个人的资质审核和贷款获批流程可能更加严格，放款时间有拉长的可能。尤其是政策出台于岁末年初，往往是银行信贷额度“回血”、大力投放新增以及上年末积压贷款的节点，短期内新增个人房贷季节性激增的特征可能有所平滑。此外，局部随着信贷资源供给减少，贷款价格也可能有所提高。
日前，《每日经济新闻》记者调查了上海、深圳两地个人住房贷款情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。
招商银行上海地区一支行工作人员告诉记者，房贷新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”招行深圳一分支机构工作人员也对记者表示，客户如果现在办理，预计在3月份放款。
类似地，兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”
记者从浦发银行上海一支行了解到，该行每个月对房贷会控额，目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了，跟以前差不多，我们还好一些，本来就一直在控(额度)，现在有些银行(放款)要三、四个月。”
额度之后是价格。据羊城晚报报道，有房地产中介业务人士表示，已收到工行、建行的调价通知，称首套房按揭贷款利率升至“LPR＋55个基点”；二套房按揭贷款利率升至“LPR＋75个基点”。这一调价信息也从广州的工农中建四大行相关工作人员处得到印证。
哪些超标银行信贷结构调整有压力？
郑州银行新增贷款70%依赖地产
对于超标的11家银行，虽然本次监管给予了2~4年过渡期调整，但从部分银行2020年上半年新增贷款结构来看，未来仍面临调整压力。
从2020年上半年新增贷款结构来看，11家银行中仍有9家新增房地产贷款或个人住房贷款占新增贷款总额的比重超过央行规定的占比上限。具体来看，招商银行、郑州银行等五家银行新增个人住房贷款占比与新增房地产贷款占比均高于上限；青岛银行、兴业银行、青岛农商行这三家银行房地产贷款占比“超标”；厦门银行仅个人住房贷款占比超标。
总体来看，11家“超标”银行中，有3家2020年上半年新增房地产贷款在各项新增贷款总额中的占比超50%，有5家占比介于30%~50%之间。
国有大行中，建行和邮储银行两项贷款占比均未超标。
股份行中，浦发银行、招商银行、兴业银行上半年涉房贷款分别占新增贷款总额的49.31%、37.76%、33.18%，其中，个人住房贷款占比分别为36.72%、25.54%、18.07%。
东吴证券研报指出，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响，因为按揭贷款目前是商业银行的优质业务品种，虽然收益率不高，但不良率很低、资本消耗又非常少(按50%折算风险资产)。不过，招商银行零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。
中小银行中，值得关注的是，郑州银行、青岛农商行、杭州银行上半年涉房贷款占新增贷款总额的一半以上。具体看来，郑州银行占比最高为71.9%、青岛农商行为52.96%、杭州银行51.88%。
分析上述三家银行上半年新增贷款结构发现，郑州银行个人住房贷款占比高达49.22%，也意味着该行上半年新增贷款一半来源于个人住房按揭贷款。青岛农商行、杭州银行则房地产行业贷款占比相对较高。
此外，青岛银行、厦门银行上半年涉房贷款分别占新增贷款总额的25.29%、9.32%，而个人住房贷款分别占11.72%、20.38%。
未超标银行能否高枕无忧？
江苏银行新增贷款超半数为房地产贷款
那么，余额占比未超标的银行未来是否可以高枕无忧？每经记者注意到，静态来看，截至2020年6月末，有26家上市银行未超监管规定上限。若单从2020年上半年新增贷款结构看，有10家银行“超标”。
例如，股份行中，平安银行新增房地产贷款占新增贷款总额的38.77%，华夏银行这一占比为30.75%，两家银行均超出监管规定27.5%的上限。而中信银行新增个人住房贷款占新增贷款的25.4%，超监管规定的20%。
此外，7家中小银行新增贷款也存在“超标”现象。如，渝农商行、长沙银行、张家港行上半年新增个人住房贷款占新增贷款总额分别为19.22%、17.56%、14.27%，对应上限分别为17.5%、17.5%、12.5%。贵阳银行新增房地产贷款占新增贷款总额的36.37%，超监管规定的22.5%。
而江苏银行、苏州银行、江阴银行两项贷款均“超标”。值得注意的是，江苏银行2020年上半年房地产贷款占比在26家未超标银行中最高，个人住房贷款、房地产贷款分别占新增贷款的29.36%、56.97%，远高于监管规定的20%和27.5%上限。
需要关注的是，单从上半年新增贷款结构来看，也有部分银行将接近“超标”的边缘。例如，中行上半年新增房地产贷款在新增贷款中的占比为36.86%，接近监管规定的40%。东吴证券研报指出，预计国有大行在调整过程中，会继续将信贷资源向小微贷款倾斜，借此同时满足房贷管控政策及鼓励小微信贷投放的导向。
其次，股份行中浙商银行、中信银行、民生银行这一占比分别为26.93%、26.82%、26.42%，接近监管规定27.5%。
与此同时，未超标银行中也不乏房地产贷款在新增贷款中占比较小的。比如，无锡银行、南京银行、常熟银行、苏农银行，上半年房地产贷款占新增贷款总额的比例在10%~15%之间。而宁波银行、上海银行这一占比在10%以下。
国盛证券在研报中指出，对无调整压力的机构来说，整体将保持现有水平，未来房地产贷款增长空间有限。《通知》规定，房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。体现了监管合理控制房地产贷款规模的意图。
金融机构房地产贷款有何变化？
增速持续回落
分析了37家上市银行贷款结构数据后，再来看看全国金融机构房地产贷款规模又有何变化。央行金融机构贷款投向统计报告显示，近一年时间我国金融机构房地产贷款增速持续回落。
具体来看，2019年末至2020年三季度末，金融机构人民币房地产贷款余额分别为44.41万亿元，46.16万亿元，47.40万亿元，48.83万亿元，同比增速分别为14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民币房地产贷款余额占同期人民币各项贷款余额，分别为29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融机构房地产贷款增量数据，2020年一季度增加1.75万亿元，上半年增加2.99万亿元，前三季度增加4.42万亿元，分别占同期人民币各项贷款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地产贷款均低于去年同期。数据显示，2019年一季度增加1.82万亿元，上半年增加 3.21万亿元，前三季度4.59万亿元。
以单个季度增量来看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民币房地产贷款分别为1.12万亿元、1.75万亿元、1.24万亿元、1.43万亿元，占同期人民币各项贷款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融机构房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额增速出现放缓趋势。央行报告显示，2019年末至2020年三季度，金融机构房地产开发贷款余额为11.22万亿元，11.89万亿元，11.97万亿元，12.16万亿元，同比增速分别为10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，个人住房贷款余额为30.07万亿元，31.15万亿元，32.36万亿元，33.59万亿元，同比增速分别为16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。
㈥ 降息周期个人房贷：首套房利率可达八二折
连续六次降息，房贷市场松动迹象明显。从货币投放来看，截至三季度末，个人购房贷款同比增长20.9%，在利率方面，优惠幅度明显高于去年，且九折优惠可获概率较大。
此前，市场普遍寄期望异地公积金购房政策实质性落地，而据小编了解，目前异地公积金贷款政府间协调仍面临困难。
央行：房贷利率创五年新低
日前，央行发布的2015年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至9月末，个人购房贷款余额13.45万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末高3.1个百分点，比各项贷款增速高5.5个百分点；前三季度增加1.92万亿元，同比多增5961亿元。
同时，央行在第三季度货币政策执行报告中指出，“个人房贷利率已经持续四个季度环比下降。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位，连续六次降息效应显著。房地产信贷对住房消费倾斜的方向日益明确，利好持续，居民自住和改善型住房需求将继续得到支持。”
自去年以来，降息通道全面打开，从2014年11月末开始的六次降息后，百万房贷20年利息减少可达22.57万元。与此同时，自2014年9月30日央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房执行“认贷不认房”后，改善型需求的释放效应也在逐步发酵。
来自融360机构的调查数据显示，以北京地区为例，目前浦发、兴业为九折；中行、工行、建行、交行、光大、招商、华夏和北京银行为八八折；国有大行中，农行优惠力度更强，折扣为八五折，同样折扣的还有广发和北京农商银行；汇丰银行最“下本”，折扣达八二折，几乎为近年的最低值。二套房利率方面，除平安银行、杭州银行、民生银行停贷外，其余27家银行利率均为基准上浮10%；二套房首付五成的银行有23家，六成的银行有4家。
据了解，首套房九折利率可申请程度较高，而低于九折的利率仍需较高的资质条件。
不过，在二、三线城市，首套房九折利率有部分新楼盘仍难以实现，九五折则成主流。“银行面临利差收窄的盈利压力，而按揭贷款都是长期贷款。由于这些城市房屋总价不高，单笔贷款额度也不大，因此下浮空间有限。”一位中部地区国有银行客户经理坦言。
二手房受制评估价催生“高首付”
据了解，在一线城市，换房需求的增加刺激了二手房交易，一些获得购房资质的城市年轻人群成为了诸多小户型二手房的“接盘侠”。
今年9月30日，央行和银监会联合发文明确“不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%”，这意味着，北京、上海、广州、深圳、三亚这些限购城市依然执行首套房首付比例30%。
值得一提的是，二手房交易通常是以房屋评估值为标准确定30%首付比例。以北京为例，北京东四环附近的房屋评估值通常是房屋售价的85%，这意味着，如果购入一套满5年唯一的300万元左右的二手房，评估值约为255万元，贷款比例70%，以此推算贷款最大额为178.5万元，也就是说首付款实际要准备121.5万元。再加上契税、中介费，前期费用大约需130万元左右。如果该二手房不是满5年唯一房，那么还需要缴纳房屋原成本和评估价之间差额的20%个税。
如此说来，二手房买卖30%甚至25%的首付比例对购房者而言并非为突出的“减压”优势。此外，二手房交易市场中介费用并未有统一的定价标准，高的可达房屋交易价格2.7%，低可至房屋交易价格0.5%，服务质量亦是参差不齐。
根据北京市住建委网签数据统计，截至10月28日，北京市二手住宅网签量为6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均网签量的增长势头来算，10月全月网签预计与9月份基本持平。
异地公积金贷款仍难落地
2014年10月，住建部、财政部、央行就曾发文要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。近日，住建部、财政部、央行再次联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，其中明确，10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。
不过，多个城市异地公积金贷款没有细则，政策落地亦遥遥无期。
有业内分析人士认为，推行公积金异地贷款可以加强公积金资金使用效率，释放闲置的公积金，对化解当前部分二线和三四线城市库存高的难题能有极大推动作用，但地方推行依然有难度。
从技术层面看，以往各地公积金长期封闭运行，各自的数据库建立、审批流程信息化均存在较大差异，短时间内实现信息快速沟通、协调难度颇大；从需求层面看，目前大城市的公积金利用率很高，归集资金其实已用得差不多。对于公积金使用率相对较低的三四线城市来说，由于流动人口不多、居民收入水平不高，再加上目前购房投资风险上升，难以看到更多的外溢性投资需求。
采访中，也有购房者表示，考虑前期用商贷，待政策落地后转为公积金，但据记者了解，这种预想并不可行。“商贷转公积金贷款仅限于本市内缴纳的公积金，即便以后异地公积金政策落地，异地公积金贷款也不可置换异地商业贷款。”中部地区某二线城市公积金贷款中心人士对记者说。
（以上回答发布于2015-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈦ 不良系统内存款账户有余额存在的风险点是什么
2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公贷款质量明显恶化，对公不良贷款明显“双升”。
本刊特约作者 方斐／文
近期市场对房地产领域风险担忧加剧，对房地产可能的应对举措和稳增长的政策预期略悲观，加上对经济基本面的担忧加剧更增加了对房地产风险的悲观预期。实际上，2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公不良贷款也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。不过，尽管房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度来看，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。
房地产风险敞口究竟几何
近期市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，从披露相关数据的上市银行2021年上半年的情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口可以从狭义和广义菱格角度来分析。
首先看狭义敞口，主要是指贷款，2021年上半年，上市银行对公房地产贷款共计7.89 万亿元，占总贷款比重的为6.65%，加上零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%；其次看广义敞口，包含表内外非标贷款，其中，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年，上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%；在表外理财中也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示，理财资金中投向非标的规模约 为3.75万亿元，约为3.5万亿元商业银行总资产的1.1%。
值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好较为一致，如果某家银行信贷业务中地产相关贷款占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，国盛证券统计的非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷（或票据）、未明确归类的权益类投资、ABS的部分。经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外， 还包括基建等，以上数据仅为粗略统计。
从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险较为有限，历史数据显示，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，从这个角度来看，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。
上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升了0.41个百分点。最近两年，银行报表房地产不良率有所提升，这一方面来自于房地产政策相对收紧，房企经营压力加大；另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。
不过，需要注意的是，不同银行之间的分化较大，重点需要关注的领域主要是各家银行的对公房地产贷款占比（最直接的信用风险敞口）、表内外非标中投向房地产领域的情 况以及拨备垫情况。过去几年，大多数银行加大了表内外、信贷与非信贷资产的拨备计提力度，到2021年上半年，上市银行整体拨备覆盖率已提升至225%，广义拨贷比（资产减值准备/（贷款+非标））达到了3.17%，应对房地产相关风险抵御能力也更强。我们可以以招商银行为例，其对公房地产贷款规模、非标投资分别为4045亿元、2739亿元，而其信贷+非信贷拨备池为2397亿元、274亿元，即便其房地产相关资产不良率达到 10%，其拨备池也可以完全覆盖、消化。
分个股来看，经营更加市场化、主要业务与战略方向不在房地产领域、且拨备充实的优质银行相关风险敞口或更小，风险也更为有限。如招商银行对公房地产贷款占总贷款的比重仅为7.5%，非标投资占总资产的比重仅为3.08%；宁波银行按揭、房地产贷款占比仅为4.3%、4.6%，明显低于其他可比银行。招商银行、宁波银行的拨备覆盖率则分别高达 439%、510%，广义拨贷比达到了4.72%、3.3%。
值得关注的是，2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年年末下行7BP，与此形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。东吴证券统计完整的26家上市银行的数据显示，房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良率“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。因此，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款，这从另一侧面证明对个人住房贷款的资产质量无需担忧。
融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公不良贷款明显“双升”，拖累资产质量。2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其是高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息，同时从贷后管理的角度来看，银行也会主动考量市场环境，将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径，因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外，“两道红线”严格限制房地产贷款额度，导致融资难度加大，而融资条件收紧的预期形成后，各家银行审批贷款也会更审慎，从而进一步加大房地产公司的现金流压力。东吴证券根据2021年6月末的财务指标估算，仍有15家上市银行未来需要继续降低房地产贷款占比，据此判断，房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。
截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比仅为6.35%，尽管不良贷款突增，但对上市银行总体资产质量的影响有限。以26家数据完整的上市银行为样本组合，截至2021年6月末，总不良贷款金额中7.2%是房地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。根据测算，如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加50%，同时合理假设2021年年末总贷款环比6月末增长3%，则对总不良贷款率的边际提高幅度仅为1BP，即便在极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。
银行涉房业务风险整体可控
最近几个月，由于不断有房地产企业出现债务危机，使得市场担心房地产债务风险可能对银行造成拖累，那么房地产风险对银行的冲击究竟如何，我们可以重点分析涉房业务风险对银行的影响。
银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等。涉房类贷款是银行表内贷款的重要组成部分。以16家银行为例，截至2021年二季度末，对公房地产贷款余额和个人住房贷款余额合计占总体贷款余额的比例为33%。从全行业来看，央行披露的金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，中国房地产贷款余额为50.78万亿元，占金融机构贷款余额的比例为27.37%。其中，房地产开发贷款余额为12.3万亿元，个人住房按揭贷款余额为36.58万亿元。非贷款部分如果参考招商银行披露的房地产广义口径风险业务余额结构，非贷款部分规模与贷款部分比例约为1:1，可以估算房地产非贷款的部分风险业务敞口可能为12万亿元左右，与贷款部分合计敞口或约63万亿元。
总体来看，截至2020年年末，银行通过表外理财参与房地产融资的规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例可能不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例或不足1%。
我们先对银行贷款部分进行分析。银行在表内通过信贷投放参与房地产融资。占比较高的个人住房按揭贷款部分一直是银行优质的信贷资产，不良率长期处于较低水平。个人住房贷款的优点是客户分散（风险分散）、抵押充足（房产本身价值较高）。对公房地产开发贷款容易受周期波动的影响，隐含较大的风险。受近些年宏观经济增速换挡、经济发展动能切换以及政策持续趋严等因素的影响，对公不良率有所抬升。
天风证券拟测算在房地产业务风险暴露时，银行不良率和拨备覆盖率的变化程度，用来评判银行是否有足够的风险承受能力。具体思路如下：首先，综合观测周期和银行业不良贷款的暴露节奏，以年度为频率估测银行业贷款不良率的变化。悲观估计，考察最坏情形，假设银行业涉房贷款不良率的上升幅度达到历史上的年度峰值。具体峰值参考2007-2021年上半年末银行业的数据，对公和个人涉房贷款不良率最大增幅分别取39BP和10BP。
那么，对公和个人涉房贷款合计新增不良余额可能为844.97亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升5BP、拨备覆盖率最多下滑5.68个百分点至187.55%。即在我们相对悲观估计下，银行拨备仍然厚实，抵御风险能力充裕。即便非涉房类贷款不良率上升，银行的风险承受能力仍然可观。考虑到房地产行业涉及上下游企业较多，我们将假设进一步拓宽至全部信贷资产，仍然按照前述思路进行测算。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即两者分别上升60BP和18BP。静态测算下，银行业在最坏情况下不良率最多抬升53BP，拨备覆盖率最多下滑44.62个百分点至148.61%，略低于150%的传统红线，但仍高于7号文规定的120%的监管底线。
由于上市银行具备较强的风险承受能力，下面我们以40家上市银行个股为例，即将前文测算思路应用至上市银行，来分析银行个体是否有足够的风险承受能力。测算方法大体一致，我们测算上市银行在最差情况下的风险承受能力。
以上市时间较长的16家上市银行为参考标的，分别选取其不良率历史上的年度最大增幅。对该类最大值进行算术平均，以此作为上市银行不良率的最大可能增幅。即评判历史最坏情形下银行的风险承受能力，结果为对公和个人涉房类贷款不良率上升幅度最多为97BP和13BP。
由此可知，在悲观估计下对公和个人涉房贷款合计新增不良余额最多为1192.24亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升10BP，拨备覆盖率最多下滑14.24个百分点至 211.02%。上市银行整体仍保持较强的风险抵补能力。在该情形下，只有4家银行拨备覆盖率降至150%以下，但仍高于120%。
悲观测算下，上市银行风险承受能力仍然较强。延续上述测算思路，假设非涉房贷款不良率受到涉房类贷款拖累，我们同样将假设进一步拓宽至全部信贷资产；假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即分别达到51BP和39BP，由此可得总体不良新增可能为5782.52亿元，不良率最多抬升46BP，拨备覆盖率最多下滑55.54个百分点至169.72%，风险抵补能力仍维持较高水平。在该情形下，只有11家银行拨备覆盖率降至150%以下，仅有3家银行降至110%-120%之间。
在上述测算的基础上，我们可以更进一步对上市银行资本情况进行测算。我们测算不良新增对核心一级资本充足率的影响。假设新增不良贷款按照150%的比例计提减值损失。实际上该假设较为极端，原因在于如果考虑到不良贷款的处置和转让，银行计提的减值损失通常只需要和不良净新增额维持对应的比例，所以减值损失和不良贷款毛新增额的比例一般会小于150%。我们在核心一级资本的计算中，扣减新增不良贷款余额的150%，可得上市银行整体在前述两种情形下核心一级资本充足率最多分别下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，总体仍处于较为充足的水平。
之所以在上述悲观情形测算下，上市银行仍显示出较强的风险承受能力，主要得益于其资产质量近年来持续夯实。截至2021年半年末，商业银行关注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，处于2016年以来的最低水平，随着不良贷款的确认更加严格，银行资产质量不断改善。以上市银行为例，截至2021上半年末，从逾期90天以上贷款偏离度（占不良贷款的比例）来看，绝大多数上市银行不超过90%。
如上所述，除表内贷款部分外，银行还通过表外理财非标等形式参与房地产业的融资项目。总体来看，不但贷款部分有充足的拨备来覆盖风险，而且表外理财部分风险同样可控。
根据天风证券的分析，首先，表外部分的净值变动不会直接影响银行的盈利。资管新规要求银行打破刚兑，实现净值化转型。虽然表外的房地产业风险暴露可能会对少数理财产品的收益率和净值形成阶段性的冲击，但因为银行不承担兑付责任，所以不会直接影响到银行的盈利水平。而且考虑到房地产底层资产在理财中占比较低，银行理财也有足够的操作空间消化规模和净值波动造成的不利影响。
其次，银行理财产品中风险相对较高的房地产开发融资业务占比不大。可以以信息披露较为详尽的招商银行的数据进行分析，截至2021年上半年末，招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额 （含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务，不含个人住房贷款）中，境内公司贷款余额占比只有51.62%。截至2020年年末，金融机构的房地产开发贷款余额为11.91万亿元，如果假设房地产对公贷款与非贷款余额之比接近1:1，则金融机构房地产非贷款融资规模可能在12万亿元左右，其中主要是由债券投资和资管产品组成。如果以银行理财占资管市场的比例（约为 22.65%）进行简单估计，则投向房地产的银行理财规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例或不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例不足1%。而且，由于银行的风险偏好低于私募、信托等非银机构，所以银行理财中投向房地产的比例较测算值应该再降一个台阶。
第三，银行正在积极处理非标资产，逐步缩小高风险业务敞口。以社融结构中的新增委托贷款和信托贷款来衡量表外非标规模的变化趋势。2018年以来，受资管新规的影响，委托贷款和信托贷款之和长期保持下降趋势，至今已连续19个月保持压降态势，且近7个月的每月压降规模均在1000亿元以上，风险敞口逐渐收窄。随着高风险敞口的逐步压降，表外部分对银行盈利的影响逐渐变小。
房地产风险如何妥善化解
当前最大的问题在于中国经济仍面临较大的下行压力。8月主要经济指标继续回落，规模以上工业增加值累计同比增长13.10%，增速较上月下降1.3个百分点；当月工业增加值同比增长5.3%，增速较上月下降1.1个百分点。在投资需求方面，8月固定资产投资完成额累计同比增长8.9%，增速低于上月的10.3%，也低于9.07%的Wind预测平均值。消费方面，8月社会消费品零售总额累计同比增长18.1%，增速较上月下降2.6个百分点。
在此背景下，2021年7月30日的政治局会议强调“要做好宏观政策跨周期调节”、“保持经济运行在合理区间”；8月货币政策执行报告重申要“处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性”。由此不难看出，在当前经济面临下行压力的背景下，政策以“稳字当头”，坚持底线思维。7月份的降准也一定程度上显示出政策托底意愿的提升。不发生系统性风险是政策底线，在当前的经济环境下，房地产行业的风险会在政策引导下有序妥善化解。
事实上，商品房价格具有韧性，住房贷款有足额抵押。中国房地产贷款余额中个人住房贷款余额占比接近70%。个人住房贷款风险与抵质押物（一般为所购房屋）的价值息息相关，中国个人住房贷款和抵押物（商品房）价值的比例通常在70%以下，这意味着抵押品价值有足够的安全垫。只要抵押物价格不发生大幅下跌，个人贷款的偿付能力就有保证。观察百城住宅价格指数不难发现，近年来其同比增速平稳。在“房住不炒”的政策指引下，政策稳房价、稳信用的思路较为明确。当前经济稳增长压力较大，为实现信用健康扩张以及控制风险的考虑，房地产价格显著下降的可能性较低，这意味着抵质押物的价值具有较强韧性，中小企业政策托底有助于降低信用风险。虽然房地产企业和上下游产业中涉及中小企业数量较多，可能会在风险暴露中受到一些影响，但另一方面中小企业发挥着保就业、保民生的重要作用，守住中小企业不发生信用风险是潜在的政策底线。中央和地方已经出台一系列中小企业扶持政策，有效化解中小企业的风险状况。即便2020年受到疫情影响，商业银行的不良率+关注率仍然处于下降趋势。2021年以来，在政策扶持和指引下银行加大存量风险处置化解力度，银行的不良率也已经实现好转。政治局会议强调对中小企业的支持力度，由此可以预期未来监管部门有望出台更多中小企业优惠扶持政策，不用过度担心中小企业风险波动对银行资产质量的影响。
得益于2020年以来提前处置存量问题资产和增厚拨备，商业银行（尤其是上市银行）拨备厚实，不良率和关注率均有所降低，足够应对表内外房地产行业风险暴露带来的扰动。在当前时点，在信贷风险可控的情况下，商业银行未来的长期发展和成长空间更值得重视。
商业银行增长逻辑正在由息差向非息差转变。综合考虑经济下行压力、下半年地方债集中发行以及基建落地节奏加快、当前净息差处于历史底部、银行实际上享受着双边降息的政策环境等因素，天风证券预计下半年商业银行净息差将稳中小降。当前商业银行的业绩增长点已经在向非利息收入方面转移。以招商银行为例，2021年上半年代理服务手续费和代理证券交易收入同比分别高增40.36%和66.39%，带动手续费及佣金净收入同比增速较上年提升12.44个百分点至23.62%。
由此判断，财富管理业务有望打开银行业绩成长空间，紧扣财富管理发展大势的银行，未来发展空间可期。在各类非信息业务之中，财富管理业务无疑正处在高速发展的风口之上。从长期来看，随着资管新规稳步推进、房地产面临的政策环境趋严、居民财富水平和理财意识提升，居民资金将持续地从刚兑资管产品、房地产以及表内存款向大财富管理业务倾斜。根据测算，预计2030年年末，银行财富管理规模有望提升至449万亿元，较2020年末增长约161%。
此外，随着流动性的不断改善，有望支撑财富管理业务继续发力。当前中国经济仍面临着下行压力，稳增长的诉求强烈，未来“宽信用”政策有望落地。9月国常会再次发声，宣布2021年再新增3000亿元支小再贷款额度，强调“发挥地方政府专项债作用带动扩大有效投资”。未来“宽信用”政策落地、社融增速企稳有望对财富管理业务发展提供流动性支持。而且，3000亿元的再贷款规模大、发行时间紧，预计会有更为明显的稳增长效果。同时考虑到银行资管业务整改已经接近尾声，未来银行理财规模增长也有望回归正常化运作。
银行业短期较大幅度下跌往往会创造较好的投资机会。在地产债务风险影响下，市场悲观情绪释放压制银行板块表现。招商银行作为板块重仓股，其近期股价反映市场短期变化。9月20日招商银行（H股）大跌9.38%，9月22日A股开盘补跌，收跌3.59%。对短期价格变动并不用过度担忧。如果观察近5年股价走势，每当招商银行（H股）出现大幅下跌时（跌幅超过5%），后续基本都会展现出强劲的修复能力。究其原因，主要在于以招商银行为代表的优秀银行具备扎实的基本面表现及稳定的业绩释放能力。
实际上，房地产业风险暴露对优质银行个股冲击较小，继续看好银行财富管理业务发展。根据天风证券的测算，当前上市银行的不良率处于历史较低水平，重点个股安全垫厚实，房地产业表内外风险暴露基本都在上市银行的可承受范围内。在不发生系统性风险的政策底线下，房地产风险有望得到妥善化解。我们判断未来更多支持性政策有望出台，信用风险可控。随着商业银行着力拓展非息收入、财富管理业务，我们继续看好零售型银行的发展前景。
㈧ 房地产金融监管不断加码 围剿违规流向楼市经营贷
在“房住不炒”基调下，监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上，如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。
银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上，郭树清表示，房地产目前金融化倾向较强，如果未来房地产热度消散，持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失，贷款无法偿还，推高银行的不良贷款率，经济生活将发生极大混乱。因此，必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，自去年下半年以来，监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
2020年底，央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理，从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期，各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管，严打其流向房地产市场。
集中度管理“张弛有度”
2020年的最后一天，房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。
某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称，新规对市场影响度有限，尤其是刚需群体，但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说，则更利好头部品牌房企，银行战略会把稀缺额度留给这些房企，中小房企贷款难度增大，现金流压力也会提高。
《通知》提及，此次房地产贷款集中度管理要求，根据银行类型一共分为五档。中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%；村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着，银行规模越大，房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。
据业内人士介绍，个人住房贷款主要是大行在做，因为其吸储量较大，资金成本相对低，做房贷“划算”。而地方小银行则相反，若非与房地产开发商建立一定程度的合作，基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。
Wind数据显示，2013~2019年，A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨，至2019年末已达到27%。
增速方面，2013~2019年，35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨，由17%增至35%，随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证，2017年，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末，全国个人住房贷款余额同比增长14.5%，增速进一步放缓。
郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及：“房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”他同时表示，目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；同时，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。
此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式，极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示，地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，进行2.5个百分点的增减。
《通知》下发后，上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知，其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。
例如，辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%，较央行数据上调1个百分点；第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%，较央行数据上调两个百分点；第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%，较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似，将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。
山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此，山东银保监局对外表示，该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域，但短期内无法收回，确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示，对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期，经申请允许过渡期最长为6年，确保超标机构平稳过渡。
值得注意的是，银行对个人住房贷款的紧缩调整，或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日，郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%不变，但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%，相较此前的60%有所下调。
郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称，首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款，将会给公积金部门带来不小的压力，因此对于非刚需、二套房、异地贷款者，贷款比例未来可能会有所降低。
严打经营贷流向楼市
除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外，监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端，还包括对“经营贷”的严格监管。
有银行业内人士对记者分析称，经营贷流向楼市有两大原因：首先，经营贷流向监管困难，银行方面仅能获悉钱款流向，但买卖交易是否构成难以确认，这种情况下，如果资金空转几手流入楼市，监管难度也会随之加大，对于购房者而言可操作空间很大。其次，经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多，对于炒房者来说诱惑更大。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及，由于政策面支持中小企业发展，目前经营贷利率普遍低于消费贷，或也成为经营贷流入楼市的一大原因。
上述银行业内人士同时表示，出于对不良贷款率的考虑，银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度，但政策扶植下，银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示，资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。
2021年3月10日，在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上，全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及，2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处，而非流向房地产领域，助长其泡沫化程度？ 对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。
1月底，北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时，新华社消息称，北京多家股份制银行上调经营贷利率。
某国有四大行北京地区从业人士对记者表示，目前该行并未上调经营贷利率，在资金去向监管方面，大行始终相对严格。
2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示，目前该行经营贷利率还未上调，但对贷款去向审核的确更加严格。
除此之外，广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示，由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似：从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市，整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的，所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能不能稳定下来。
㈨ 最新的关于银行最大单户贷款比例和最大十户贷款比例规定
据宁夏银监局对客户大额授信监测显示，目前，宁夏银行业机构60％的贷款集中投向了电力、交通、煤炭、有色金属等垄断行业和支柱产业，而且各银行最大单户和最大十户贷款额都不同程度地超出监管指标规定。由于这些产业受国家宏观调控和产业政策变化影响比较大，容易对银行的贷款形成较大风险。