① 房地产贷款一般需要重点防范的风险点有哪些
在房地产贷款方面，近年来很多地方政府把房地产作为支柱行业，银行资产负债表上有很多房地产贷款并不奇怪。“为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。”他具体列出银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
② 商用房贷款操作风险的防控措施有 ( )
A,B,C,D,E
答案解析：
商用房贷款操作风险的防控措施包括：(1)建立并严格执行贷款面谈制度。(2)提高贷前调查深度。(3)加强真实还款能力和贷款用途的审查。(4)合理确定贷款额度。(5)加强抵押物管理。(6)完善授权管理。(7)加强贷款合同管理。(8)加强对贷款的发放和支付管理。(9)强化贷后管理。
③ 购房指南：商品房按揭合同中经常出现的风险
编者按：很多购房者在签订住房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同等方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？特整理商品房住房按揭贷款合同中常见的风险供网友参考。
商品房住房按揭贷款合同中常见的风险
一、住房按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形
(一)贷款人因素导致的住房按揭贷款合同风险
1.贷款人怠于行使借款审查权导致的住房按揭贷款合同风险
贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给住房按揭贷款合同埋下了风险隐患。
2.贷后的检查监督不力导致的住房按揭贷款合同风险
根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。
3.独立自主意识缺失导致的住房按揭贷款合同风险
我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。”
(二)开发商因素导致的住房按揭贷款合同风险
1.在房产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了住房按揭贷款合同风险的产生。
2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了住房按揭贷款合同风险。
3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。
(三)购房人因素导致的住房按揭贷款合同风险
这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。
商品房买卖合同签订注意事项
(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。
(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。
(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。
(6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。
(7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。
(8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。
(9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。
(10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。
(11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。
(12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。
（以上回答发布于2015-07-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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④ 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。
⑤ 商用房贷款合作机构风险主要包括 ( )
C,D,E
答案解析：
商用房贷款合作机构风险主要包括：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目“五证”虚假或不全；估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
⑥ 房地产债务融资风险原因
随着我国国民经济的持续快速发展、住房改革的持续变化与城市化进程的加快，我国房地产业井喷式发展班班可考，并逐渐成为国民经济的新增长点与理财热点。房地产信贷也连带发展，由于商业银行信贷的安全性、可靠性与低门槛，使其迅速对房地产业产生巨大的推动作用，并成为其首屈一指的重要支撑。由于种种复杂原因导致的金融行业过度渗透房地产业，致使房地产业自身的市场风险蔓延至金融业。金融行业不仅在房地产业有着举足轻重的地位，更是对于国民经济与社会稳定有着不可忽视的重要作用。因此我国政府出台了各种政策限制病态的房地产热，就是要将银行信贷遭遇市场风险的概率降低至可控范围内，保护商业银行之于国家之根本。因此研究房地产信贷风险具有较为深刻的理论与现实意义。
关键词：房地产;商业银行;信贷风险;意义
一、当前房地产信贷存在的风险
银行信贷资金大量进入房地产业之后，在分享房地产风潮带来的巨额利益同时也承担着连带风险。据大量可靠资料测算我国房地产业绝大多数的资金来源于商业银行。这就直接导致房地产业大量的开发风险蔓延至银行，使二者关系愈发紧密。但由于我国特殊的经济境况，这种风险是不可避免的。是我国房地产业井喷式发展以及较为单一的房地产融资渠道共同造成的，具有明显的中国特色，具体表现为以下几个方面：①宏观政策方面的风险;②市场自身存在的风险;③企业经营自身所存在风险;④客观存在的银行方面的操作失误。
二、房地产信贷风险产生的原因
从商业银行贷款固然风险相对较小，可靠性高，但是房地产贷款涉及金额巨大，还款周期长。加上不确定的货币价值市场，二者风险相互叠加，这对于消费者来说更是雪上加霜。
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。虽然我国房地产市场波动性的“始作俑者”有迹可循，但想要控制商业银行与房地产贷款所叠加的风险却是难上加难，房地产市场波动主要由于以下几点：①市场自身的周期规律;②欧嘉兴的行业政策叠加地方性法规所造成的叠加效应;③金融政策调整;④国际资本的流动。
三、房地产信贷风险带来的危害
（一）国家宏观调控无法兼顾全局而带来的房地产信贷风险危害
房地产业发展直接受我国宏观政策调控影响，90年代初我国房地产业持续升温，社会大量资金流入行业以致全国性的疯抢，政府政策调控此时出台，收紧银根，从源头上以致消费者的购买欲望，从而抑制房地产“购房热”，虽然在这方面产生了正面效应，但也同时影响了金融市场，贷款无法收回更是比比皆是。
（二）由市场病态膨胀发展引发房地产信贷风险而带来的危害
上文中所强调的房地产过热也会引发众多危害，我国自加入WTO以来，经济急速膨胀，外贸顺拆巨大，国民储蓄率节节攀高，人民币价值持续上涨，这显然对于我国的货币市场是有着负面影响的。
带来的后果是充足的资金以及对房地产业的刺激。此后我国沿海城市房地产业持续升温，土地价格飞涨，近乎过热，若不采取有效措施，放任房价飞涨。后果不堪设想。
（三）由个人住房按揭贷款之于房地产信贷风险带来的危害
尽管个人按揭贷款在商业银行中属于风险较低的理财品种，但如果由于国家的宏观调控或其他的原因导致消费者收入下降或者房价下跌，会导致按揭贷款中的不良交易急剧增长，从而导致金融市场动荡。
四、加强房地产信贷风险的管理与可行性建议
房地产信贷不单影响房地产行业及其连带行业的稳固发展，在我国特殊的经济大环境的境况下，更是对我国整体的国民经济的稳固发展有着波及根本的影响。不仅如此，我国商业银行在我国的经济领域也有着举足轻重的地位，二者的风险相互叠加，地位互相拔高，其中的含义不言而喻。因此我国在支持商业银行与房地产业发展相辅相成的同时，还应注重防备与化解房地产信贷危机，从而保证商业银行体系地稳步发展。我国房地产业的资金来源主要是由商业银行承接，因此可以说管理好商业银行房地产贷款手里机制就防范住了部分房地产信贷风险。
（一）拓宽融资渠道，确立信托与资金的角色定位
政府部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策、制度环境等，理论性的建议如下：①放松其它融资渠道，如股票市场融资，企业债券融资的政策限制。丰富房地产行业资金来源，降低商业银行与房地产业之间的连带效应;②政府部门也要尽快确立房地产信托及基金的角色地位，由于房地产信托及基金手续简单，无须行政性审批与资金额度限制，是一条市场化的融资渠道，弹性较强。因此应积极推动相应法律法规的颁布，从渠道上规范市场选择。
（二）缩小连带关系，提高相应门槛
政府还应该建设正当有效的方法措施，削弱房地产业与商业银行之间唇齿相依的关系。银行作为我国货币流通的最主要渠道，不应与房地产业有如此巨大的连带关系，目前我国商业银行有着流动性过剩，业务量压力层层下压的现状，势必会使商业银行对与房地产信贷业务青眼有加，乐见其成，使我国的房地产业每年以巨量的增长速度急剧膨胀。为了防范可能发生的危险，政府应未雨绸缪，除增添融资渠道外，还要合理提高相应门槛。
⑦ 我国的商业银行面临的房地产贷款有哪些风险
其实不管从哪个角度，都没有本金的风险。风险都来自利息！！
开发企业的大额贷款，如果还不起，还有土地。
个人的按揭贷款还不起，还有房子。
⑧ 房地产贷款风险点有哪些
流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。