① 金融资产质押担保有哪些
摘要 1、动产质押。动产质押物主要包括：易变现、易保值、易保管，出质人享有的，并且可以流通，转让的所有权或依法处分权；
② 个人质押贷款支持的理财产品有哪些
押的理财产品范围。一般优先选择投资策略稳健，具有稳定收益的理财产品办理质押业务，如保本型、保本浮动收益型理财产品，一般不涉及高风险类的非保本型理财产品。
第三、在质押公示方面，一般都参照存单质押或应收账款质押的公示方法。有的银行采取“交付”的方式，由客户将购买理财产品的交易协议书、权益须知、产品说明书、证实书等“类权利凭证”原件交付银行保管，有的银行采取“登记”的方式，在“中征动产融资统一登记平台”进行质押登记。
第四、采取必要措施保障银行的优先受偿权。有的银行采取账户冻结加到期抵销的方式，即对理财产品本金收益返还账户进行冻结操作，并约定在借款人到期未归还本息时，将理财本金及收益与贷款产生的债务之间相互抵销。有的银行要求借款人设立质押融资专用账户，作为理财产品本金、收益归集的专用账户，约定为保证金账户，对存入该账户的理财本金、收益均按照保证金质押的要求来管理，以此保障优先受偿。
第五、合理设定质押率和贷款金额、期限。一般会综合考虑理财产品的风险类型、投资标的等因素来设定相应的质押率，保证理财收益本息在覆盖贷款本息有一定的盈余边际，开展的理财产品质押贷款一般为短期贷款，贷款到期日不超过理财产品的到期日。
③ 存货质押融资的存货质押融资风险控制
存货质押融资风险控制采取的是过程控制的理念，因此对其业务风险进行有效控制需针对业务的流程进行。存货质押融资一般经历以下几个环节：（1）、提出申请（2）、业务筛选（3）、合同签订（4）、运营控制（5）、合约终止。
根据存货质押融资的业务流程可以将日常运营风险控制体系分为准入体系风险控制、合约设计风险控制和执行过程风险控制三个部分 存货质押融资不同于其他商业贷款，在该业务中银行的风险首先来自于质押存货。由于存货质押融资的对象是缺少足够流动资金的中小企业，所以用于质押的存货一般是中小企业普遍拥有的动产，包括原材料、半成品和产成品。这些动产作为融资企业作为获取银行贷款的担保物，是价值载体同时也是风险载体。因此银行开展存货质押融资面临的首要问题是质押存货的选择问题。除此之外，银行还面临对借款企业的选择问题，银行必须像进行其他类型商业贷款一样，对存货质押融资中的借方经济状况、资信程度进行分析以降低风险。但是在这种业务中，借方的还款来源是存货销售变现产生的现金流，而非通过投资运作产生的现金流，因此在对借款企业主体进行考核时应着重考察企业的销售水平、企业的运作周期、企业的诚信度以及监控的成本等方面的因素。
（一）质押物的准入分析与控制
一般而言，在考虑某种质押物是否可行时，要考虑以下几个方面的因素，包括存货本身的属性、物流企业对借款企业存货的控制水平等。
现实中各种待选货物的属性纷繁复杂，但是与存货质押融资相关的存货属性主要可以归为四类：法律属性、物流属性、流通属性、价值属性。
1、法律属性
任何一种贷款业务都需要在法律许可和规定范围内进行，因此质押物的法律属性是进行质押品选择时首要考察的品种。对于存货质押融资待选货物法律属性的考察主要依据国家制定的《物权法》和《担保法》中为物品抵押和质押制定的相关规定。对待选货物法律属性的判断分析主要包括：货物是否存在法律许可作为质押的品种范围之内；待选货物的所有权是否明确；质权是否单一，即是否存在货物担保给多个质权人的现象；待选货物作为质押品后受偿的优先权如何确定等。
2、物流属性
贷款货物的物流属性，即货物在物流企业提供存货质押融资业务相关的物流服务中涉及的保管、存储、运输、清算等操作所涉及的待选货物的相关性质，主要包括对产品包装的合理性、产品质量的稳定性、产品的危险程度的考察；对产品可标准化的程度以及质量是否易于控制、测度的分析；对产品交易费用的高低和在存货处理过程中的损伤而带来的责任追究等方面的考虑。
3、流通属性
存货质押融资所考察待选货物的流通属性是指货物在市场上的需求、消耗量状况、待选货物的即期需求、潜在的需求转化为消费行为的能力以及商品的流通速度和变现能力等。
4、价值属性
质物的价值属性，是指质物在市场运行中体现出的，对存货融资收益产生重大影响的相关属性，主要包括质物价值量的大小和价格的波动情况。这两点都需要具体的量化分析和界定，才能有效地降低业务风险。
（二）借款企业的准入分析与控制
1、借款企业的财务状况
在存货质押融资中，首先，需要分析借款企业的资产负债率，一般而言，存货质押融资中，资产负债率要高于行业的平均水平，但作为金融机构必须清楚造成借款企业这一现象的真实原因。其次，也需要考虑借款企业的收入和现金流，借款企业一般都有不均衡稳定的收入和现金流，贷款方需要明确造成借款企业不稳定的收入和现金流的原因究竟是因为周期性定价的制约还是因为管理团队对市场反应调整太慢。最后，贷款方需要考虑借款企业的财务趋势，可以实现明确是否可以通过严密的监控来改变借款企业的财务平衡表，从而在提供借款企业必要信用的时候降低贷款的风险。
2、借款企业的运作周期分析
银行对于借款企业运作周期的了解有助于银行对企业的实际状况发放不同类型的贷款，同时降低了风险，保证了银行的收益。
3、借款企业的行业分析
借款企业的行业将影响借款企业的绩效和质押物价值。对于借款企业的行业分析需要考虑行业总体的利润水平、交易环境、技术变化、发展前景等因素，通过分析行业状况，一方面可以使贷款人更加准确地评估整体风险的大小，另一方面贷款人可以更好地分析借款企业财务状况和经营周期变化是否归因于普遍的行业因素，从而准确地把握企业的经营水平。
（三）物流企业的准入分析与控制
在存货质押融资业务中，债权人需要对质押物资流通的仓储、运输、销售等环节进行有效的监控，这种监控是动态的，其目的是在贷款风险可控的基础上尽量满足借款企业运营的需要。因此，银行需要与物流企业进行合作。
在具体的存货质押融资业务中，银行对监管企业的动态管理流程通常包括调查筛选物流监管企业、日常检查、动态评估、预警应急等。其中，对物流企业进行准入分析，调查筛选出合适的物流企业最为关键。银行应根据物流企业的企业规模、资金实力、信誉情况、合作意愿、地域分布、监管技术水平等构建评估体系，并最终确定物流企业在存货质押融资业务中的监管资格。 贷款合约是约束借款方和贷款方行为的主要工具，也是存货质押融资顺利进行的法律保障。对存货质押融资合约设计风险进行控制，必须要充分地考虑具体业务的特征、流程和环境。同时注意以下事项：
（一）合约条款的规范设计
一个完整的合约应该考虑到质物物流运营的整个流通环节，包括质物入库、质物保管、提货、质物追加、质权实现与合约终止，而与业务相关的资金流和信息流运作则是伴随质物的运营而发生的。
（二）合约中关键风险控制点的设计
在合约设计中，有一些关键的风险点控制需要特别地关注。
1、关于质押物产权界定的问题
在存货质押融资过程中，质押物产权界定是一个基本的问题，它包括所有权审核和质权审核两个方面。所有权审核是指审核物是否在法律上清晰地归出质人所有，而质权审核指审查物质是否能够在法律上允许质押，是否被担保给多个债权人，存在重复担保的现象。在合约中，首先必须正确地规定承担质物产权界定的责任人。其次，在合约中还必须正确地确定审核产权的方式。
2、有关质物检验问题
质物的检验是对商品实质内容的审查，也是合约设计中的关键风险点。在合约中，首先必须确定进行质物检验的责任人。首先，质物的检验机构应该具有法定的检验资质，应该对质物的检验具有专业的能力和知识，而物流企业也可以参与质物品质检验，并承担辅助的作用。其次，在合约中必须确定正确的检验方式。
3、价格确定与动态控制问题
在合约中如何正确地确定质物的市场价值并进行动态的控制也是一个关键的风险点。在合约中，主要要规定清楚以下问题：质物以什么价格为基准，应该采取什么价格，怎样动态地确定质物价格，怎么达成相关价格调整协议，价值波动如何防范，谁承担价格数据采集和监控的职责，应该采取什么样的价格风险防范机制，应该规定怎样的价格风险监控流程等。
此外，还有多点监管问题、贷款周期问题、违约责任问题、浮动质押问题、清算问题等也是合约设计的关键风险点，需要参与方根据业务的特点设计符合实际的合约条款，规定参与方的权利和义务才能有效地控制风险。
（三）合约中关键风险点控制指标的设计
在合约中，还需要设计一些关键风险控制指标，这些指标包括质押率、贷款利率和贷款周期等。
1、质押率
质押率即贷款额与质押存货价值的比率指标。质押率的最终设定和商业模式、质押存货的特性、企业违约概率、监管方式以及贷款利率等密切相关，能够比较全面地反映存货质押融资的风险状况，因此成为存货质押融资风险控制的核心指标。
2、贷款利率
《新巴塞尔资本协议》要求银行满足资本充足率要求，以对其信用风险进行有效控制，这就使得存货质押融资对贷款利率的确定，也即对贷款的定价需要从传统的净资产收益率量度的方法转化为基于风险调节资本的收益率计算方法，即RA-ROC方法。
3、平仓线
平仓线是指银行为防止质押品价格风险而设置的一个阀值。现实中，平仓线的制定是在确定质押率后通过经验再向上浮动一定比例，今后可以通过VAR模型确定存货质押模型的平仓线。
4、盯市周期
盯市周期是指质押人审计质押存货市场价值的周期。它是衡量银行监控贷款风险严密程度大小的一个重要指标。盯市周期与监管成本、监管能力和合作意愿等密切相关，合约制定时需要把握盯市周期和监管成本等的平衡。
5、贷款周期
存货质押贷款主要依靠存货的自偿性销售来偿还贷款，因此贷款周期与存货质押融资的风险也密切相关。贷款周期与借款企业的存货销售周期的不匹配很可能造成借款企业的违约拖延甚至道德风险，不利于借款企业的运营，从而实际上影响债权人的贷款安全，因此，在合约中必须根据借款企业的实际需要来确定贷款周期。
此外，还有警戒线、保证金比例、监管费用等也必须在业务合约中进行有效的界定。 在执行过程中，会出现宏观、行业以及供应链系统的风险，也会出现信用风险、质物变现风险以及操作风险这些非系统的风险。一般而言，，对这些执行过程中的风险进行有效控制的策略包括以下四种：a、规避风险，即自觉选择不会产生风险的业务活动。b，接受风险，即当风险收益高于风险造成的损失并且能够得到有效控制时，作为贷款人可以接受相应风险。c 分散和转移风险，即采取“把鸡蛋放在不同篮子里”的方法来分散和转移风险，通过将风险转移给第三方来降低存货质押融资业务的风险暴露。d 缓释风险，即通过质物的有效应用并控制质物销售运营的过程来缓释存货质押融资的风险，提高贷款的违约回收率，减少违约损失。
（一）、对宏观、行业和供应链等系统风险控制
具体而言，针对宏观、行业和供应链等系统风险，一方面是建立监测机制，进行实时地监控与分析预测，以提前采取措施；另一方面是建立预警和应急预案，当系统发生危险时，迅速采取应急方案进行风险控制，防止贷款损失。而对于非系统风险，则要根据具体业务的状况来进行分析和控制，一方面，需要明确参与各方的权利和责任并严格按照合约进行运作；另一方面，对一些业务运营过程中的关键风险点，还必须采取有效的措施来进行控制。
（二）、对于存货质押融资信用风险的控制
对于存货质押融资信用风险的控制主要包括对借款企业信用风险的控制和对物流监管企业信用风险的控制两类。
第一，对借款企业信用风险的控制。需要银行和物流监管企业主要关注借款企业的财务和管理状况。行和物流监管企业需要对运营企业在财务运作和运营管理上进行不定期的检查，对出现的问题要分析原因，一方面可以和借款企业共同解决问题，另一方面，当借款企业出现了严重违约现象，要迅速地控制借款企业的物流和资金运作，停止授信甚至冻结借款企业的其他资产。
第二，对物流企业信用风险的控制。首先，需要银行对物流企业的流动资金状况和合约执行状况进行密切关注，以防止物流企业的道德风险；其次，银行需随时对物流监管企业的工作水平进行抽查，合理地检查物流监管企业控制质物的情况，看物流监管企业的监管运作是否符合标准。
（三）、对于存货变现的风险控制
对于存货变现的风险控制主要包括存货价格风险控制、质物形态风险控制以及销售风险控制三大类。
第一，存货价格风险控制。首先，需要确定价格风险控制的责任人，有专业人员来收集存货价格的数据，监控价格趋势，并进行存货市场价格的预测和管理；其次，需要设置价格下降时的风险控制机制，设置j价格风险控制指标，如警戒线和平仓线等；最后，在实际操作中，当存货价格下降到一定位置，或下降的幅度超过阀值时，监管方应当通过信息平台和信息沟通机制及时地将信息传给质权人和直接操作人员，通过启动应急预案及时地进行预警和防范，通常可以要求借款企业补充保证金或货物，甚至强行平仓将质物变现，规避质物价格风险。
第二，质物形态风险控制。这主要是对质物的流动性、标准化、变现能力、质物易损程度及配套的保管条件等方面的风险进行控制。
第三，销售风险控制。需要质权人和物流监管企业密切关注借款企业在存货销售上的运营状况，主要考虑销售渠道和销售客户是否稳定，销售是否存在大幅度的下降，销售账期是否合理等方面的状况。
（四）、对存货质押融资操作风险的控制
对存货质押融资操作风险的控制主要包括对合规风险、模式风险、流程风险以及具体操作风险四大类风险的控制。
第一，对合规风险的控制。首先要与相关的法律专业人士合作对业务中可能出现的法律问题进行分析，与行业专业技术人员合作对业务中的政策风险问题进行分析，这些问题主要包括质物产权问题、合约效力问题及违约清算问题等；其次是制定行规、特殊条款或进行模式创新等弥补法律和相关政策的不足；最后，制定相应的组织保障机构和执行保障机构，以降低业务的合规风险。
第二，对模式风险的控制。主要注意以下关键风险点的控制，包括选择合适的商业模式，选择合理的质押方式和监控强度，慎重考虑超额担保，充分考虑借款企业的需要和风险防范的要求来设置业务结算方式，充分考虑借款企业的需要和上下游贸易关系来保证贷款资金的正确使用，必要时提供个人担保、第三方担保和损害保险，设置合适的财务评估报告模式。
第三，对流程风险的控制。主要要建立物流信息系统、资金流管理系统和报表输出系统等，实现业务流程的信息化和可视化，并通过流程再造，减少和改善流程环节，制定合适的风险控制流程和标准。
第四，对具体操作风险的控制。需要进行组织结构的再造，界定清晰的管理职能，使具体操作人员的权利职责能够统一，并用好的激励机制激励监管人员和操作人员的责任心，用好的培训机制提高操作人员的素质和水平。
④ 什么叫做金融质押业务
金融质押是指债务人或第三人以其金融类财产作为质押标的的一种行为。例如金融股权质押，即相关机构或个人客户，以其持有的未上市金融类股权作为质押标的，来申请融资，以盘活其金融股权资产。
【法律依据】
《民法典》第四百二十五条
为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第四百二十六条
法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第四百二十七条
设立质权，当事人应当采用书面形式订立质押合同。
质押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间、方式。
⑤ 建行质押贷需要什么条件
建行质押贷款的条件为：
1、年龄在18岁(含)-60岁(含)之间；
2、信用状况良好；
3、中国内地居民(不含港澳台)；
4、持有建行个人金融资产(包括存款、理财等)的客户。
拓展资料：
作为质物的动产或权利必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，出质人必须依法享有对质物的所有权或处分权，并向银行书面承诺为借款人提供质押担保。
以银行汇票、银行承兑汇票、支票、本票、存款单、国库券等有价证券质押的，质押率最高不得超过90%;以动产、依法可以转让的股份(股票)、商业承兑汇票、仓单、提单等质押的，质押率最高不得超过70%;以其他动产或权利质押的，质押率最高不得超过50%。
采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时中止;对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损害、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。
根据建设银行目前可办理质押贷的质押物类型有：本外币定期存款、电子类国债、个人理财产品(不含由建行代销建信理财公司发行的理财产品)、大额存单、保险保单。质押贷的贷款金额大致在1千元至30万元之间，至于具体利率则以申请页面实际显示为准。
建行质押贷贷款期限是多少：
额度期限最长不超过1年(含)，且额度到期日不能超过质押物的到期日。
以多个质押物出质的，额度到期日不得超过其中最早到期的质押物的到期日。
单笔贷款期限最长不超过12个月(含)，且单笔贷款的到期日不得超过贷款额度的到期日。
质押贷可在额度有效期内循环使用贷款，按实际使用金额及天数计算利息，额度到期日须结清全部贷款本息。需要注意的是，如果我们使用理财产品进行质押，那么系统就会自动冻结该笔理财产品所在的借记卡，冻结后无法办理存款、支取、还款等业务，只有等贷款结清后，该借记卡才能正常使用。
⑥ 如何用股权质押贷款
订立股权质押贷款合同时，出质人和贷款人在合同中不得约定在在债务人履行期限届满出质人未受清偿时，股权转移为贷款人所有。
质权人应注意审查出质人的主体资格：
出质人如为自然人，应提供有关身份的证明；
出质人如为法人，应提供营业执照及其它有关文件，并须有法人股东会同意股权出质的决议；
质权人应认真分析处置股权所在公司的经营状况及财务状况：
考察企业生产经营情况， 企业的生产经营活动是否正常；
企业贷款卡信用记录查询；
企业的纳税情况调查；
分析企业财务状况，要求企业提供审计报告、财务报表，核实企业的资产规模、负债情况;核实企业所有者权益是如何形成的;判断企业的盈利能力、偿债能力；
核实企业的银行对账单及个人银行卡流水单，考察企业每个月是否有比较稳定的现金流；
加强对公司质押股权的价值监控。涉及上市公司股权的，要跟踪证券市场行情，分析质押股票的风险和价值，设置警戒线，切实防范风险。
质权人应谨慎选择出质股权：
股权的选择应以业绩优良，流通股本规模适度、流通性较好为原则；
应注意出质的股权是否存在出资不实的瑕疵，即非货币财产的实际价额显著低于认缴出资额；
应注意出质的股权是否存在出资不到位（违约）的瑕疵，即股东出资不按时、足额缴纳。
建议质权人与出质股权所在公司签订协议约定以下内容：
在质押期间发生对外担保等可能影响到质权人权益的行为时，应事先征得质权人的书面同意；
对发生承包、租赁、股份制改造等可能影响质押权利实现的行为前应书面告知质权人，并确保质押权利不受损害；
要求质押标的所在企业每月向质权人提供财务报表等资料及配合质权人对出质股权进行监控。
《中华人民共和国公司法》第二百二十六条规定：以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
⑦ 工商银行质押贷款
个人质押贷款是指您用自己名下的定期存款、国债等产品进行担保而申请的贷款。您可登录网上银行，选择“最爱-贷款-申请贷款-质押贷款”功能，根据页面提示办理质押贷款。此外，您还可通过手机银行办理。
温馨提示：
您可每日最多申请3笔质押贷款合同，每月最多可申请15笔质押贷款合同，且通过网上银行申请质押贷款需使用可信手机号进行短信验证。
（作答时间：2020年5月25日，如遇业务变化请以实际为准。）
⑧ 新经济形势下的融资策略有哪些
我们的机会在于我们仍然处于经济相对增长的这么一个时期，同时我们看到这样一个低迷的状态下，也给我们有更多的一些廉价土地的机会，并且我们也看到了，随着资本市场的变化，也给了我们房地产企业，一些行业整合的机会，也就是说对我们大家而言，不仅仅是我们要在这样一个挑战中，能找到自身的定位，更重要的是有一些，特别是对中小房地产企业，一些有效的融资方法和路径，大企业搞融资相对容易，银行贷款、发债等各个方面，对于中小企业而言，我们应该如何抓住机会，在这样一个竞争激烈，并且挑战极大的环境中，找到一些最适合我们发展的机遇，这也是我们要考虑得问题。
我们看到中国资本市场中提供的一些融资的路径和方法，不仅仅包括银行贷款、股权融资，还有IPO和并购方面的融资，还有REITs，这个就是典型的资产证券化产品，9月26号中国证监会颁发了资产证券化的管理办法，提出了资产证券化的基本的条件，比如说在开发地产中，特别是商业地产和工业地产，应该就有机会对自持性的物业进行资产证券化，资产证券化是有条件的，更重要的是你要有一定规模的商业地产，比如说无抵押贷款的，一个整体性经营效果好的商业地产，同时我们看到你的租金收益和物业的增长收益，相对也成熟，这样的企业拿来做资产证券化就相对比较容易。
很快有政府廉租房的REITs，第二个收取的收益，第二个廉租房也会涨价，廉租房具备了发行REITs的条件，这些方面对我们未来发行资产证券化产品，就能创造一个非常好的一种条件，这是一个混合型观念的问题。
比如说天朗酒店，这个物业是天朗集团的，但是租给酒店管理公司管理，写字楼同样也是这样，如果这种资产体量规模更大一点，是可以具备REITs的发行条件，但是前提条件，就是整个物业是整体的，租赁有增长的能力，不能有质押和担保，不能说房子质押给别人了，就不能满足REITs发行的需要，当然资产证券化产品不仅仅包括REITs，还包括金融的资产证券化产品，只不过商业地产也好，工业地产也好，廉租房的租赁也好，这些REITs产品是反映在房地产行业的REITs，这些方面包括我们在北京办公的华贸中心，三栋写字楼，两栋就是日本REITs持有的，而且到香港发REITs，包括我们看到万达、SOHO中国，以及其他一些房地产开发商，为什么过去跟着买商业地产、写字楼，现在不卖了呢？其实是装入囊中，为REITs发行奠定基础的方面。
第二个融资方式，就是接地气的融资方式，就是互联网金融到底对中小开发商的融资有什么帮助，中小开发商也在建P2P网站，互联网金融未来的发展趋势是不可逆转的，目前中国P2P的网站，已经有了1200多家，但是每个月也会有20、30家新增的网站的同时，还会有20、30家跑路的、倒闭的，上个月就出现了28家企业跑路，风险非常大，但是对房地产企业和相关的企业，怎么样借互联网金融发展的趋势，来真正的利用好互联网金融的这么一个平台，用互联网金融解决的问题是什么问题呢？是让中小企业，或者是小投资人，都能够通过这样的平台，获得各自不同的利益，比如说咱们大家在座的都是高净值人群，你不会投P2P的产品，因为你的产品都放在银行，买个银行的信托产品，或者有自己用的方法，但是对于民工而言，他就没有这样的路径，每个月存一点钱，收益很低，如果说有了P2P平台的话，我可以拿到差不多3个月，就可以拿到年化利率10%的收益，这样对大家就非常欢迎的，身边的老百姓、普通人，会借助P2P的平台获取更大的收益，至少比银行高了很多，当然风险也很大，老百姓不知道哪个P2P是好的，所以就有了一个选了的问题。
现在P2P不停的冒出来，不停的跑路，导致民工也不敢把钱放在P2P上，这满足了中小投资人、中微投资人的投资需求，第二个满足了社会上一些不同企业的需求，包括开发商，比如说中小开发商，我们有机会利用这个P2P，看着投资人很少，金额很小，但是它是众筹的概念，这对大多数老百姓来讲，转一点P2P还是可以的，众筹的概念，把不同投资人的需求集中在平台上。
作为房地产开发企业，我们该怎么样使用这个资金呢？用不好搞成非法集资了，P2P的概念就是债权转让，所谓的债权转让，就意味着你如果有债权，假如说你项目中有一些债权的份额，或者是你有一千万，你可以分拆成100万，目前的状态下，随着未来P2P平台的发展，你有1亿，可以拆成1千万，一千万的标的目前在P2P上比较普遍，要完善债权转让的风险控股，想好了你借的不是银行的钱，银行的钱还不了，银行可以把你列入黑名单之内，P2P的钱还不了，你会造成社会影响，你要想明白这个项目是不是真正有能力使用P2P，风险要控制好。
第三个就是及时兑还，一定要跟投资人说明白，这个钱去哪了，保证资金在使用中的透明，所以说风险有时候要事先告诉民工大哥，你投入的一千块钱，是投入到一千万的房地产项目中的哪一部分，这个项目有什么风险，有什么收益，你这个资金是优先级的，还是滞后级的，就是你项目的使用透明度必须要保障，我们讲P2P平台本身不是不可以使用，而是我们要有策略的去使用。
这里大家都讲一个问题，讲一讲我们可不可以特别关注，我们自己去建一个P2P网站，我自己去用自己募集的资金，当然可以自己建，也可能有人投资，但是要想风险在哪里，你的独立性在哪里，如果没有独立性，我建一个P2P平台，为自己的项目融资，可能风险更大，P2P平台绝对不能建立资金池的，资金帐户不能在P2P平台的帐户上，一旦你建了资金池，不能偿还，银监会下一步就要解决你的问题了，我们对互联网金融要有一个全面的了解之后，就可以在这些方面有一些新的突破，这也是我们相当一部分中小房地产企业，可以关注的问题之一。
对房地产企业而言，互联网金融和草根金融结合在一起的，往往就是中小房地产企业可以去使用的手段，中小房地产企业，除了互联网金融，可以考虑使用之外，我们还可以继续再用的是什么呢？就是股权投资的基金模式和方法，2011年是房地产股权投资基金的元年，这几年增加到了4500亿，股权投资基金它的好处在于它的灵活性会更强，包括拿地的资金，完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制，就是有限合伙的企业，只能有50个人，投资人最多50个，超过50个就不能再去做了，这就是限制，如果要募集一个亿，50个人最少投200万，这是一个要求，当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面，放一个信托机构，这样就可以有更好的安排了。
房地产投资基金，它的结构和房地产开发商的有限公司不同，一个方面我们看到它是有管理人，另外一个是LP，LP叫有限合伙人，我们作为LP投资人，把资金投到一个有限合伙企业，有限合伙企业一个亿、两个亿，就可以直接投到房地产开发商项目中去，它的结构是什么呢？有限合伙企业有3个亿，一千万可以作为股权投到项目公司，然后一年以后房地产开发商承诺，我来回购20%，那么对基金而言，收益率就是20%，还有两个亿，可以以债权的方式进入被投资企业，按照约定可以不高于同期银行利率的4倍，当然房地产集团公司可以做担保，这都是可以的。
股权投资基金的使用，比信托要宽松很多，信托至少要求20、30，它的要求会受银监会和证监会监管的产品，股权投资的产品，相对而言就管理比较宽松，现在在中国证监会备案，股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节，无论是拿地的项目，还是自有不动产的项目，因为现在商业地产的发展，给了大家更多的机会，有时候我们为了避税，我多融一些资，可以自己持有。
股权投资资金到了企业之后，其实是降低了你的资产负债率，所以从这些方面，应该都有更多的机会，让我们去发展，其实房地产企业，我感觉股权投资资金在中国的发展，应该是一种非常好的路径，我们讲的不同的路径。
不少外资的基金，在中国，包括在海外，已经非常规模之大的使用加层基金的概念，如果做成三加一的话，往往就不是加层了，就是股权投资基金了，因为开发项目就是3、4年时间，我通过三加一的基金，成为开发项目的大股东之一，我们投80%，开发商投20%，我们共同来做一个项目，这个项目我投3个亿，你投1个亿，然后我3个亿占75%，你占25%，你虽然占25%，但是我答应我75%的15%，可以作为利润偿还，你虽然有25%的投资，但是你分配的利润是40%的利润，这也是很划算的。
我们看到股权投资基金，在未来发展过程中，我认为在国内应该还有特别多的环节，我最近在悉尼，投资了一个非常大的项目，在CBD要建立全球第三个中国中心，我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候，我发现六栋楼都是超过20、30年的，要拆的楼，有4栋都是基金持有的，同样在纽约，在伦敦的一些写字楼、公寓，三分之二都是基金持有的，从这一点来看，我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。
在北京CBD，你想找个写字楼，基金想收购，难得要死，在西安也有这种机会，我们能否去发行假如说10个亿规模的基金，来持有写字楼，这个写字楼也可能是开发商自己玩不准，但是可能开发商想销售，销售可能是15亿，基金可以买断，12亿可不可以啊，基金持有以后，我可以请专业机构管理，整个物业层次提升了，物业整体的价值也在增长，所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼，以及其他有效的商业地产，应该都是未来巨大的商机。
在这方面我们看到各种各样的机会，应该都具备，大家除了银行之外，我们证券机构也要做介入，资产公司也有一些资管计划，包括股权投资基金的管理模式，现在规模越来越大，大家看你熟悉哪些资源，就可以更好的做相应的安排，我们看到房地产企业有相当一部分，也在做战略的转移，怎么样能够有更多的机会，保障不仅仅是开发，而且房地产投资基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去参与一些，孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力，多元化不见得都自己去经营，我投资我经营，投资也是多元化的模式之一，我只选择行业最优秀的，而我不去经营这个企业，作为投资人，我们有时候也会感觉到投资的灵活性，去年我们投资了很多地产的项目，今年就减了很多，我今年重点就是增发的基金、并购的基金，以及全球资产配置的基金，相对会灵活一些。
同时还有一种特别好的模式，大家要研究，就是PPP的模式，这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式，这种模式的概念，就是各省市的金融融资平台，现在43号文，已经停止发债了，包括西安同样是这样，西安建工集团过去是自己发债的主体，现在不能让它发了，怎么做呢？就需要用P2P无的模式，比如说在运城投资的项目，运城大同到西安的铁路，站前广场的2500亩地，本来是政府要做的事，现在政府没有做，谁做了呢？我们开发商做了，开发商去做了，就有它的一些机会，开发商做的过程中，我们看到更多的是用了P2P的模式，政府的问题由不同的资金来源来去共同开发，我们在这个项目占了60%，当地开发商占了40%，用的也是基金的模式做，这个模式也是非常好的，现在是1200亩地拿到手里面，现在还在做一些推广，后面也有华商一级土地开发的模式，大家有机会可以到运城看看这块土地，目前是最低的价格，今天来开会的，凡是到丁总那前10位预定的，丁总你都要给一个最低的价。
PPP模式，不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设，同时还用于供水、供电，包括做廉租房也可以用这个模式，但是前提要想明白，是私人投资、自己经营，法律责任和政府责任由政府承担，大家以后还可以多一些这方面的了解