① 国际商业贷款中的限制事项条款
我给你的是一个较为具体的 你可以自己压缩一下提取重点。
国际商业贷款合同（International Commercial Loan Agreement）是指发生在不
同国家的当事人之间因贷款而签署的法律文件。
国际商业贷款合同是国际商业贷款中最主要的法律文件，在实践中，借贷双方当
事人主要是通过国际商业贷款合同来规范它们之间的权利和义务。
国际商业贷款合同的特点是涉及面广，几乎涉及债权、物权、信托代理、外汇、
财政、金融、保险、税收、担保等各个部门法，往往牵涉到不同利益的各方当事
人以及不同国家的国内法律制度和国际法律制度。
目前国际上还没有一部专门调整国际商业贷款问题的国际公约。从国内法来看，
也很少有哪个国家颁布有专门调整国际商业贷款关系的完整法律。
【案例2.1】鸿润（集团）有限公司贷款合同纠纷案
1995年5月10日，香港中成财务有限公司（下称“中成公司”）与香港鸿润（集团
）有限公司（下称“鸿润集团”）签订《贷款合同书》，约定：由中成公司借款
港币1 000万元给鸿润集团，借款期限为180天．还款日为1995年11月28日；利息
数额为港币90万元，利息按每90天计收一次，每次港币45万元；手续费一次性计
收1％为港币10万元整，发放货款时收取；延期还款，以未还金额每日计罚千分之
五，逾期时间不得超过五天；鸿润集团提供一张港币1000万元和一张港币45万元
的180天远期和一张港币45万元的90天远期可兑现公司支票给中成公司作质押。后
借款人未依约还款，贷款人上诉到广东省高级人民法院。
广东省高级人民法院认为，本案应依最密切联系原则确定本案主合同适用香港法
律，并根据香港顾恺仁律师事务所出具的《法律意见书》确认中成公司与鸿润集
团之间的贷款合同关系成立，对双方当事人均有法律约束力，是有充分的事实和
法律依据，应予支持。贷款合同签订后，中成公司依约向鸿润集团发放了借款港
币1000万元，但鸿润集团只向中成公司偿还利息港币145万元，其余借款本息均没
有按照双方约定的期限偿还，因此，鸿润集团的行为已经构成违约，应承担相应
的违约责任。关于逾期利息的计算标准，原审法院根据双方当事人往来函件的内
容确定为年利率25%，各方当事人对此没有提出异议，因此，应予确认。此后，中
成公司与鸿润集团对利息的减让没有达成新的合同，因此，应视为双方仍按年利
率25%计算利息。
第一节 商务事项条款
一、提取贷款
贷款合同通常都规定借款人提取贷款的具体期限，并规定借款人应事先通知贷款
人，以便做好调度资金的准备。
借款人在提款之前，首先要向贷款人发出提款通知书（notice of drawdown )。
提款通知书是借款人就具体的某一笔借款的借款金额、借款期限和提款日期等事
项而向贷款人发出的书面文件。
提款通知书对借款人具有法律约束力，并且一旦发出借款人不得单方撤销。
借款人应在提款日期之前的五至十个银行工作日之内，发出书面的提款通知书，
并且按该通知书规定的日期、数额和期限，以及贷款合同规定的条件提取款项。
借款人提出的提款日应为银行工作日。
借款人提出的贷款数额应首先经银行同意，其数额不高于有效融资额的数额或者
等同于有效融资额的数额。
二、还款和提前还款
定期贷款的提前还款
借款人要在不少于一个月前用不可撤销的书面形式通知银行并申请批准。
提前偿还的数额，须经银行认可，且借款人不得重新借用。
循环贷款的提前还款
在贷款终止日之前提前还款数额，可记入可用款项的数额之上。
第二节 税费事项条款
一、利息
国际商业贷款大都使用浮动利率计息
年利率采用基础利率加上约定利差构成
国际商业贷款合同通常要求借款人在每笔贷款的每个利息期的最后一天或该日期
之前支付利息
二、费用
国际商业贷款合同对借款人应支付的费用有明确规定的条款
借款人需支付与贷款合同或判决有关的一切印花税、公证费、登记费和其他税费
，承担因不交或延交上述税费的责任，偿还由此造成的债务、费用、赔偿和开支
三、税赋
国际商业贷款合同规定有贷款人预提的所得税由借款人如数补足的条款，这是国
际商业贷款合同的习惯做法。这种做法经常受到借款人的责难。如借款人不接受
此条款，贷款行可能提高利率，以保证其净收入不低于纳税前的水平。
国际商业贷款合同中订有免税和包税条款，要求借款人承担本国税法规定的利息
所得税。
四、记账货币与支付
借款人应在贷款合同规定的还款日，按本条款规定的方式向银行偿还款项，并将
款项汇入贷款合同附件所规定的银行账户内
第三节 限制事项条款
一、先决条件
国际银团贷款合同中规定的在贷款开始执行前或在贷款开始执行后的每一次提款
前，借款人需要满足的条件。其内容包括：
1.涉及贷款合同项下全部义务的先决条件
担保书；一切必备的授权书副本；一切必备的政府批准书和外汇主管部门副本；
借款人组织机构的成立文件；律师意见书
2.涉及提供每一笔贷款的先决条件
借款人签订合同时所作的声明与保证仍然准确无误；借款人的财务与经营状况；
违约记录等
二、陈述与保证
由借款人对其承担借款义务的合法权限及财务状况、商务状况等事实如实地作出
说明，并向贷款人保证其所作地说明地真实性。
当事人应对虚假的陈述负法律责任。根据国际商业贷款合同的违约条款、陈述不
属实，本身就构成违约
陈述与保证条款的作用
银行发放贷款的基础与前提
起到贷款审查作用
陈述与保证失实构成违约，贷款行可采取违约救济措施
三、非法行为
银行任何时候进行贷款、筹资、或继续贷款为不合法时，立即向借款人发出通知
，终止向借款人放款。如果银行提出这样的请求，借款人应在银行规定的日期内
偿还银行的各项贷款并支付相应的利息，以及其他应该偿还银行的费用
第四节 约定事项条款
一、约定事项条款
（一）含义
约定事项条款借款人向贷款人保证其应做事项与不应做事项，或保证其对某些事
实所作的说明真实可靠等内容的条款。约定事项条款中最重要的约定是借款人按
期偿还贷款所作的各种保证。
（二）财务约定事项
1.财务约定事项的核心：一整套贷款人可以接受的借款人财务状况指标，借款人
应及时提供反映其财务信息的各种财务报表，为贷款人的正确决策提供准备。
2.财务约定事项的内容
提供财务报表
进行财务分析：最低净资产额＝有形资产总额－负债总额；资本负债比率＝负债
总额/资本金总额；流动比率＝流动资产/流动负债
3.财务约定事项的作用
贷款人可以间接控制和指导借款人的财务活动
约定的各项财务比率的变化可以作为对贷款人的一种早期预警信号
约定的各项财务比率的变化可作为违约事件中“重大不利变动”的量化指标
4.财务约定事项的局限性
财务报表对借款人财务状况的反映在时间上有滞后性
借款人编制的财务报表不一定真实反映借款人的财务状况
由于各国的会计制度和会计标准不完全相同，在确定借款人财务状况时存在统一
标准
二、消极担保条款
1.消极担保的含义
国际借贷中的消极担保（negative pledge)，是指借款人向贷款人保证，在其偿
清贷款前，不得在其财产上设定有利于其他债权人的法律形式。
消极担保的实质是贷款人为了其他债权人利益而在其他资产上设定担保利益的行
为，从而保证贷款人对借款人的求偿权在偿还条件、顺序上不落后与其他债权人
。
在国际借贷法律实践中，消极担保可单独运用，其多见于国际金融组织的贷款；
消极担保也可以与其他担保方式合并使用，国际商业贷款担保则属此类情形。
2.消极担保的法律特征
（1）消极担保的设立，贷款人不以取得优先权为目的，而是为了保证其债权不次
于有担保权益的其他债权人的权利。故区别于抵押、质押等积极担保形式。
（2）消极担保的设立，对于借款人现有的财产和贷款偿还前取得的财产都具有约
束力，即以借款人自己的全部财产为标的设定担保。这与保证人以其财产为第三
人负连带责任而设立的保证形式不同。
（3）消极担保在其有效期内一般不影响借款人依法处分其财产的权利（但为他人
提供担保者除外）。可见，实际上，消极担保所涉及标的物之范围经常处于变动
之中。
（4）消极担保条款是借款人与贷款人之间的合同，对第三人并没有约束力。
国际借贷中消极担保的效力，应源于各国合同法，即当事人基于意思自治原则，
主动承担消极担保的义务。因此，在国际借贷中，消极担保实际上已被各国法律
所承认
3. 消极担保条款的作用
（1）防止借款人在其资产上为其他债权人设定担保利益，使原有的无担保权益的
债权人从属于新的有担保权益的人，处于后受清偿的不利地位
（2）使同一类债权人处于平等的受偿地位，即相同的债权凭证，享受相同的待
遇
（3）间接地限制借款人举借新债，以免借款人承担过多的债务而影响其偿债能
力
4. 消极担保条款的适用范围
（1）关于消极担保所针对的债务：消极担保条款不限于也不应限于为借款人本身
的债务提供物权担保。
（2）关于消极担保所针对的担保权益：消极担保条款一般禁止借款人在自己的资
产上设立抵押、质押、留置及其他任何形式担保。
（3）关于第三人提供担保：消极担保主要禁止借款人本人在其资产上设立担保权
益，但经借贷双方协商也可以禁止借款人的子公司在其资产上设定担保权益或禁
止其他第三人为了借款人提供保证。对第三人提供担保的限制还间接限制了借款
人举借不合理债务。
5.消极担保的例外
在实际经济活动中，要绝对禁止借款人设定任何担保权益是不可能的，所以在实
践中形成了一些不受消极担保约束或禁止的例外。主要有：
(1)贷款人确保享有同等的担保权益的例外
(2)某些担保权益例外：一是法定留置权例外；二是已有担保权益例外；三是贷款
合同签订后取得的新资产上的已设定的担保权益例外
(3)某些资产上的例外：一是购货款抵押例外；二是货物质押例外
(4)某些债务的例外：一是关于借款。包括银行承兑信用、延期支付价金、提供保
证；二是关于内、外债务。借款人是主权国家时，消极担保条款的适用范围限于
对外债务，对内债务为例外；三是一揽子例外。允许借款人在一定金额内或净资
产的一定比例内为其借款设定物权担保。
三、比例平等条款
1.比例平等条款的内容
借款人保证和承诺它在本合同下的义务将始终是借款人直接的、无条件的、无担
保的、非从属性的一般性义务，这些义务在任何时候和在所有方面至少与借款人
现在或将来所产生或承担的无担保性债务在清偿地位上是平等的
2.比例平等条款的作用
比例平等条款的具体作用因借款人的不同性质而有所区别。
当借款人是公司时，比例平等条款是借款人保证在他面临破产清算或被强制分割
资产时，每个无担保权益的债权人均有权按比例平等获得清偿
比例平等条款涉及的是借款人清偿债务的优先次序问题，仅适用于存在相互冲突
的债权请求情况，如破产、清算等
借款人在偿还本贷款合同的款项之前，先偿还其他到期债务，甚至在偿还本贷款
合同的到期债务之前提前清偿其他合同项下尚未到期的债务，并不违背比例平等
条款。
3.比例平等条款与消极担保条款的异同
相同点：两者都是为了使贷款人享有平等的担保待遇，而且在一定程度上都可以
阻止借款人过度举债，以维持其偿债能力
不同点：两者分别从不同角度来维护贷款人的平等受偿地位。
比例平等条款从借款人的未担保债务着眼；消极担保条款从限制借款人设立有担
保权益的债务入手
比例平等条款是为了贷款人的受偿次序与其他无担保权益的债权人处于比例平等
的地位；消极担保条款是防止其他债权人在求偿次序上优先于贷款人。
四、抵销权条款
（一）抵消权的概念
根据英美法系国家的法律和商业上的惯例，除了一些例外，银行有权用其手中的
客户的存款抵销客户对银行的到期债务，这就是银行的抵销权。
（二）银行行使抵梢权的条件
抵销是一种自我救济，不需要借助法院的强制执行程序，但它并不是一种可以任
意行使的权利。要使抵销的效力得到承认，必须满足一些条件，如抵消金额必须
是借款人到期未偿还的数额
（三）授予银行抵梢权的方式及相关问题
授予银行抵梢权一般有两种方式
一是银行与客户间签订一个称为抵消函的特殊合同
二是双方订立的贷款合同中加上合同抵销权条款。目的是给予银行两种权利：第
一种是只要客户对银行负有债务，银行就有中止客户提款的权利；第二种是允许
银行将客户欠自己的一切金额借记客户账户，以抵销贷方余额。但大多数情况下
，银行显然是不愿妨碍客户的营业的，所以，抵销权条款通常会规定，只有当客
户提款使得客户账户资金少于规定数额时，才会禁止客户提款。
国际商业贷款合同通常规定，如果发生违约事件，且超过规定的宽限期违约仍在
继续时，贷款人有权使贷款提前到期。另外，还可以约定发生法律规定以外的事
件时，也可以加速贷款提前到期，从而可以行使抵销权。
五、资产保持条款
贷款人为防止借款人丧失、转移或耗损其资产而导致其偿债能力的下降，因而就
在约定事项中规定了资产保持条款。
（一）限制借款人处分资产
1.限制借款人处分资产的主要内容
借款人（包括其子公司）不能通过某项交易或连续交易，出售、转让、租赁或通
过其他形式处理其全部资产或其资产的实质部分。不论这些交易间是否有联系，
也不论是否出于主动。
2.限制借款人处分条款的作用
防止借款人将资产转让给第三人
保证借款人维持借贷所赖以存在的基本资产
通过限制借款人处分资产来间接地限制借款人改变经营业务范围
对借款人的大规模交易予以控制，防止其违反消极担保条款的有关规定。
（二）约定投保义务
为使借款人公司在遭受承保范围内损失时，能从保险公司得到补偿，以保护借款
人公司的资本价值，贷款人要求借款人按照同类行业的公司惯常投保的险别与保
险金额向声誉良好的保险公司投保。
（三）限制分配股息
贷款人通常还规定借款人不得支付或分配任何股息以及其他任何类似的分配行为
。
实践中此项规定往往应借款人要求变更为允许借款人在不减损公司生产净值的前
提下，有权合理分配股息或作其他分配。
第五节 法律事项条款
法律事项条款是指国际商业贷款合同中法律事务方面的条款，主要涉及违约与救
济条款、合同法律适用和管辖权等内容
一、违约与救济
（一）违约事件条款
违约事件是国际商业贷款合同中所界定的一旦发生即视为借款人违反贷款合同的
事件和行为。违约事件条款是将可能发生的违约事件加以列举，规定贷款人可以
采用违约救济条款规定的救济方法来维护其合法权益。
规定这个条款的目的是在借款人违约并对贷款人权益构成威胁时，贷款人可以提
前向借款人索赔并取消全部贷款。这是可以由贷款人单方面行使的权利。尽管实
际操作行使这些权利的可能性很小，但是只要贷款人决定行使，借款人是没有申
辩余地的。
违约事件分为三类：
1.直接违约事件
指借款人不按期支付本金、利息和费用，违反声明与保证等事件
2.交叉违约事件
指在借款人由于其他贷款违约而被其他贷款人宣布贷款加速（提前）到期立即偿
还时，本贷款人也有权随即宜布给予借款人的贷款也加速到期立即偿还。
交叉违约条款的规定是对借款人施加的极为严厉的限制，这将促使借款人不得不
严格加强管理，改善经营。
3.先兆性违约事件
指借款人出现丧失偿付能力、商务状况有重大不变化等事件。出现这类事件贷款
人也可以提前收回贷款
（二）违约救济
发生违约事件后，一些贷款合同的条款赋予银行采取违约救济措施的权利
违约救济条款是规定出现任何一类违约事件时，贷款人拥有的内部和外部救济方
法。内部（贷款合同规定）的救济方法有：
1.中止借款人提取贷款
2.解除借款人尚未提取的贷款
3.宣布货款加速到期立即偿还
外部（各国合同法一般都有相应的规定）救济方法主要有：
1.解除贷款合同
2.要求赔偿损失
3.要求履行贷款合同，支付已到期的本息。
（三）违约金和补偿
如果借款人没有根据贷款合同的规定偿还应偿还的款项，或者借款人没有在法院
判决所规定的日期偿还应偿还的款项，应银行的请求，借款人应在每一日历月份
的最后一个银行工作日或者根据银行的业务惯例所确定的日期支付相应的违约金
。
对于未能按期还本付息，一般在贷款银行宣布违约之前，都给予借款人以合理的
宽限期（如15－30天），以避免由于技术或者管理方面偶尔失误而造成的违约。
二、合同法律适用
国际借贷没有统一的国际公约可以适用。
对于国际商业贷款合同的法律适用，各国立法都允许当事人各方自行作出选择，
即承认意思自治原则。
国际借贷各方当事人对所适用的法律没有作出选择的，而案件的具体案情也未指
向其他法律的，通常可以适用缔结国际商业贷款合同双方当事人的共同住所地国
家的法律。
合同双方当事人的住所地不在同一国家的，若缔结合同时双方当事人都在场的，
则适用贷款合同缔结地国家的法律。
若采用通讯方式缔结结合同的，则适用贷款人住所所在地国家的法律。
三、管辖权
就救济途径而言，国际商业贷款合同争议，贷款人通常都不愿提交仲裁，而是直
接诉诸法院。
贷款人总是力图避免受借款人国家的法院管辖，如果非借款人所在国法院作出判
决后，借款人在法院地国家并没有可供执行的财产，则贷款人最终还得到借款人
所在国或者其财产所在国申请强制执行。这时，外国法院的判决往往会被借款人
所在国或者其财产所在国拒绝承认，最终导致贷款人胜诉的判决得不到执行。从
而使得贷款人无法得到法律保护。
因此，选择借款人所在国或者其财产所在国的法院作为管辖法院，实际上对贷款
人是有利的，易于法院判决的执行。
② 银行贷款贷款人还不上，担保人将承担什么后果
根据《中华人民共和国担保法》第十六条规定，担保包括一般保证和连带责任保证。
由于债务人远走他乡，属于“住所变更导致债权人要求其履行债务发生重大困难情形”，所以银行在向法院申请仲裁或者提起诉讼后，法院对其厂房进行强制执行后仍不足偿还债务的，担保人负有偿还的义务。
《中华人民共和国担保法》第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十条 一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。
(2)商业贷款纠纷扩展阅读：
《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
③ 卖二手房对方商业贷款应注意什么
按揭贷款，一切正规贷款流程没有什么需要担心的，但应该注意的以下几点：
1、时间：对方贷款审批不下来，要有贷款最后期限以及后续办法，是延长时间找其他银行贷款，还是全款，或者违约责任条款。
2、额度：同第一条一样，额度不够怎么办？
3、放款时间：2021年下半年时出现过放款周期2个月以上的时候，如果卖房急用钱，应该考虑进去。
4、解抵押：如果自己房子有贷款，自己又还不了时，对面的首付够不够还自己贷款。
④ 商业银行短期商业贷款业务失败的典型的案例
太多了，比如一笔存单质押贷款，银行放松了对贷款需求、数量、其他风险缓释的要求，结果出质企业出了法律纠纷，质押资金被冻结，无法处置，贷款无法偿还。当初应按照规定，核实贷款需求合理性、第一还款来源的有效性等。
⑤ 有关公积金和商业贷款之间是否冲突
公积金和商业贷款之间是不冲突的，公积金和商贷可以同时贷的。
商业贷款，转成公积金贷款方法是：
1、先申请，申请的前提必须是先归还商业贷款所剩本金，然后再申请公积金贷款。同时，所申请的公积金贷款金额不高于申请时尚未归还的商业贷款本金和所购房屋总房款的60%，而且，购房时已按规定提取的公积金须从贷款金额中扣除。
2、商业贷款转为公积金贷款的方式是：首先贷款人要向公积金中心提出申请（需要提示公积金中心你在哪家银行贷款，申请公积金贷款用于偿还给你贷款的是哪家银行），公积金中心审批、同意后，贷款人就可以到给贷款的那家银行去办理公积金贷款了，公积金贷款发放后，贷款委托行直接用发放的公积金贷款收回贷款人的商业贷款。
⑥ 商业贷款买二手房需要注意那些问题，谢谢
一、弄清二手房的
产权情况
在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。
当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。
二、了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。
另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
三、实地看看二手房的
周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。
四、考察一下二手房的物业管理
购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。
五、买二手房
选个安全中介
目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。
首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。
另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
六、二手房的交易手续要在交易场所完成
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。
⑦ 请教关于开发商没有事先申明也未在合同中表示不能使用住房公积金贷款的纠纷
合同中是不是既没有明确说不可以用公积金贷款？也没有明确说可以用公积金贷款？
如果对公积金贷款没有做”可以“或者”不可以“详细的界定，你告不赢开发商，只能自己生一肚子气。
现在因为公积金贷款发放周期比较长，有的开发商不接受公积金贷款。这种情况现在比较多。
买房子不容易，商业贷款利率比公积金高出好多，大家都想省点钱，但现状如此，建议采取提高首付或者延长贷款年限的办法买到自己中意的房子。
做商业贷款时，要考虑货币的贬值率，人民币每年5-8%的贬值率是有的。
仅供参考。
⑧ 美团生意贷5万还不了会发生什么
美团生意贷贷款5万，但是还不了的话，你会和你的家人一起被无限的骚扰。然后你会被加入黑名单。法院会把你列入失信人员名单。
⑨ 贷款买房也有坑 避坑大招教给你
攒足了首付，来来回回看了好多次，终于贷款买到自以为满意的房子。这时你却不知道，其实贷款买房也有坑，一起来看看吧。
大家在贷款的过程中往往会出现几种失误，主要如下：
一、自己缴存了公积金，却选择商业贷款
如果你在拟购房所在地连续足额缴存了公积金，那么应优先考虑公积金贷款，因为此项贷款利率比商业贷款低，可有效节省贷款成本。
二、贷款合同随意丢
一些房贷客户拿到贷款合同后，便随意将其搁置一旁，你知道该合同是具有法律效力的吗？能在产生纠纷时，起着关键作用吗？所以，大家拿到贷款合同后，应进行妥善保管，切勿随意丢弃。
三、贷款结清后一定要记得办理解除抵押
房贷客户结清贷款后，千万别以为完事了。你还得办理解除抵押手续，只有办完此项手续后，房子才真正归你所有。
四、贷款不满一年不要进行提前还款
大多数银行都允许房贷客户提前还款，但是对于提前还款期限都有一定的限制，一般未满一年不能办理还款手续，所以需要提前还款的房贷客户，应事先了解清楚提前还款事宜，切勿盲目行动。
很多人在贷款时总出现两个极端，一种是能贷多少贷多少，另一种是尽量少贷。从实际操作来看，这两种做法其实都是不可取的，是一种缺乏理性的行为。最合理的方法应该是贷多少钱从自身的资产情况家庭情况来考虑，在贷款前先对自己的资产情况和信用情况做一个大概的评估。
（以上回答发布于2015-11-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑩ 男方婚前商业贷款买了一套房已结清 女方婚前住房公积金贷款买了一套房婚后已结清
男方在婚前商业贷款买了一套房子，已还清贷款，现在想用住房公积金贷款，再买一套房子的话是可以。只要征信良好，没有不良记录，买房子的时候可以申请公积金贷款。
买房贷款，是这样的情况。
购买房屋时，许多购房者会因资金不足而选择向银行借款，很少会有人一次性全款购房。而贷款的方式有很多种相对也比较复杂。其中，最常见的两种还款方法是等额本息和等额本金。但是有很多购房者对这两种还款方式一无所知，甚至无法区分等额本金和等额本息之间的区别？
等额本金与等额本息的区别
等额本金与等额本息的区别：
等额本金：每个月还款额不同，随着期数的增加月还款额不断递减，这种方式是将贷款本金按还款总月数均分，再加上上期剩余的本金利息得出月供数额。
计算方式：
月供=（总本金/总期数）+（本金-累计已还本金）*月利率；
月本金=总本金/总期数；
月利息=（总本金-累计已还本金）*月利率；
总利息=（总期数+1）*总本金*月利率/2；
总还款额=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2+总本金；
等额本息：每月还款总额相同，因为月供中的本金占比逐月增加，利息逐月减少，总期数不变。
计算方式：
月供=[本金*月利率*（1+月利率）*贷款月数]/[（1+月利率）*还款月数-1]；
月利息=剩余本金*贷款月利率；
总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）*贷款月数/[（1+月利率）*还款月数-1]-贷款额；
还款总额=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）*贷款月数/[（1+月利率）*还款月数-1]；
贷款期限越长利息相差越大
在一般的情况下，等额本息支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本息随着还款后贷款本金的逐步减少，利息比例逐渐减少；等额本金每个月还款的本金数值保持不变，利息逐月减少，月还款总额逐渐降低。
同时，我们可以看出来在前八年中，等额本金还款总额更高，利息少一些，但是月供压力会更大，这段时间也几乎感受不到利息少的好处。因此等额本息说白了就是用更多的利息来换取更小的还款压力，对于首付资金较少的人群来说，等额本息的还款方式能够支持更大总额的贷款，而对于带有投资目的和首付比例比较高的购房者来说等额本金会更加合算。
申请购房贷款要注意那些？
1、金额应量力而为
一些购房者认为贷款金额越大越好。实际上，情况并非如此，因为贷款是要还的，如果买方的贷款期限长且贷款金额更大，则将支付的贷款利息将会更多，这将增加还款压力。
2，首付与收入
根据当前规定，首套通常需要30％首付，第二套房子至少需要40％的首付。此外，最好确保他们的月收入达到月还款额的两倍以上，这可以帮助提高抵押合格率。
3、申请贷款前请勿使用公积金
如果在贷款前提取公积金余额，则公积金账户上的余额将变为零，因此，公积金贷款限额也将变为零。换句话说，您目前无法成功申请公积金贷款。
4、提前还贷
不要以为手上有一定资金后随时都可以提前还贷，这要根据具体的贷款方式以及还贷时间来综合考虑。有的时候提前还贷未必是好事。
大家在选择房贷的还款方式时应根据个人需求、风险偏好以及经济能力来决定，如果还款能力比较强，选择等额本金就能减少利息总量，但若是房贷负担比较重，那么选择等额本息，压力就会小一些。
等额本金前期还款压力比较大，后期压力逐渐递减，因此适合还款力强、首付比例高的人群，另外年纪稍微大一点的人群也适合该种方式，因为随着年龄的增加，收入可能会逐渐减少。
等额本息每月还款额度相同，适合有规律开支计划的家庭和刚刚开始赚取薪水的年轻人，这部分人群随着年龄的增加收入和职位会逐步增加，这类人群选择等额本金的话，前期压力会非常大。
因此，两种方式各有其独特的优势与劣势，每个人都应该根据目前和未来自己的收入状况进行选择，不要相信别人简单的一句建议。