1. 房地产贷款占比多少
不同银行的房地产贷款占比不同，根据2021年人行、银保监会发布的房地产贷款集中度新规，将银行分为5个档次定制上限。
1、第一档中资大型银行（工农中建交邮储）：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%；
2、第二档中资中型银行：房地产贷款占比上限27.50%，个人住房贷款占比上限20%；
3、第三档中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.50%，个人住房贷款占比上限17.50%；
4、第四档县域农合机构：房地产贷款占比上限17.50%，个人住房贷款占比上限12.50%；
5、第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%。
拓展资料：
贷款（电子借条信用贷款[5]）简单通俗的理解，就是需要利息的借钱。
贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累
原则
“三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。”
1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；
2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；
3、效益性则是银行持续经营的基础。
例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。
2. 央行银保监会明确房地产贷款占比上限
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会2020年12月31日发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式实施。
专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。
分档设定集中度管理要求
人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
通知明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。
总量管理+结构优化
分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。
前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。
业务调整将平稳有序
分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。
从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。
3. 2021房贷政策
2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。
1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。
根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：
第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；
第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。
(3)我国房地产企业的银行贷款比例扩展阅读：
1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因
央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。
按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。
还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。
所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。
2、LPR影响
LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。
按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。
自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。
12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。
举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。
但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。
换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。
在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。
当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。
通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。
4. 银行房地产贷款占比新规
根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。 股份行及部分城商行房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%。
【拓展资料】
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
除却一般贷款所需条件，房地产开发贷款还需基本以下条件：
一、有企业法人营业执照。
二、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
三、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
四、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。
五、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
六、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。
七、在银行开立帐户保持正常业务往来。
八、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
5. 房地产贷款占比是什么
房地产开发贷款额度一般为总投资额的60%。
从房地产贷款集中度管理制度的内容来看，制度充分考虑了机构具体实际，体现了分类分档、区域差异化约束的原则。具体来看，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
(5)我国房地产企业的银行贷款比例扩展阅读：
房地产贷款占比注意事项：
购房者在进行房屋贷款时询问对比多家银行，会发现同一地区的银行贷款政策和利率都差不了多少，可以随意选择一家就可以。
购房者不用一定按照合同里的还款30年就还款30年，如果真有资金实力，完全可以向银行申请提前还款。提前还款需向银行预约，提交申请单，定好还款日后去银行办理即可。
6. 贷款新规对房市影响几何 房地产行业将加快分化
进入2021年，银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？
限制贷款过度进入房市
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。
众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。
银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。
资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。
实际上，此次贷款新规已经不是近期首次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。
业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。
房企高杠杆难以为继
对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。
恒大则用千方百计打折促销等实际行动，努力解除“踩线”危机。数据显示，2020年，恒大实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。其七折卖房、0元购商铺等措施频上热搜。业内人士认为，恒大努力“出货”、降低负债体现了行业面临的共同境况，也是房地产行业努力降负债的“缩影”。
中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资管新规的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为。同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。
广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景之下，量、价、利已今非昔比。头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等能力提出更高要求。
王韶说，“高杠杆、高负债”是对企业资金运作能力的严峻考验，稍有不慎将会“周转”失灵。防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。
业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高。
住房租赁将获更多支持
住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳地价、稳房价、稳预期。
这表明，未来房地产长效机制将稳妥实施并不断完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将持续适用，针对不断变化的市场，储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需牢牢坚持，房地产市场的总体平稳运行值得期待。
2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来租赁住房将获得更多政策支持，将成为发展重点。
业内人士认为，未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时租金更平稳，租住将成为另一种长期居住选择。
7. 房地产企业自有资金的比例不得低于35%
2003年的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%”。
但在2006年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》明确“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”
但2009年普通商品房应已降至20%。
8. 中国哪家银行发放的房产贷款占该行全部贷款的比例最高
由于三季报仅有少数银行披露相关数据，记者对16家上市银行去年上半年的房地产贷款进行了统计与对比。
数据显示，北京、民生、华夏、兴业等股份制银行的房地产行业对公贷款占该行贷款比例均在9%以上，可归类为偏好房地产行业的“激进派”，其中占比最高的是北京银行，达12%；宁波、光大、中行、平安、浦发等银行的相关贷款占比则在7%～9%之间，可归类为“温和派”；而建行、交行、招行的相关占比则在5%～6.5%之间，明显属于“保守派”，特别是一向以零售业务见长的招行，占比仅5%。
不过，在房地产贷款的绝对值方面，四大国有银行遥遥领先，均超过5000亿元，而最少的宁波银行仅有133亿元。中国银行的房地产业贷款总额达6028亿元，是兴业银行的5倍和民生银行的4倍。
值得注意的是，在房地产贷款的增减变化上，环比去年年底下降的银行占大多数。去年中报显示，16家上市银行中，10家占比减少。虽然统计分母不同(4家银行的统计分母为对公贷款)，但已能明显看出银行对房地产贷款执行“总量控制”政策所形成的收缩效果。其中，减少最为显著的是民生银行，减少1.21个百分点。
去年中报数据已可看出“涉房”地产贷款的收缩趋势，接受采访的分析人士均认为，该趋势将在2013年年报中进一步得到印证。尤其是建行昨日在官网表示，2014年该行将贯彻落实国家调控政策，严控房地产开发贷款总量，优化信贷结构，加强风险防范。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，银行和房地产业的关系紧密，房地产部分市场出现危机，对银行的冲击很大，部分银行暂停相关业务也是出于风控考虑，“银行方面希望有效管理风险，而不是等到大规模爆发。”
9. 房地产融资渠道8个
房地产融资渠道8个
房地产的融资渠道有哪些?下面是我收集的8个，欢迎大家阅读与了解。
自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。
房地产融资：45%来自银行贷款
融资是房企的“七寸”。在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的“子弹”。
REICO工作室近期研究发现，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。但2017年，我国房地产业投资的资金来源中，国内银行贷款占15.51%，仍然高于全国各行业的平均水平(当年大约12%);自筹占47.90%，低于平均水平(当年69.45%);其他占40.73%，高于全国各行业平均水平(当年12.66%)。实际上，现有统计口径下的
“自筹”和“其他”中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。
中原地产统计显示，截至11月24日，2017年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。合计全年融资额度达11156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%。
直接融资迅速上升
从房地产融资方面看，资金基本面与总体大环境变动非常一致。
REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松。全社会融资额中直接融资比例显著上升。2017年全社会融资额中银行贷款占比升至73%，企业债券净融资占比也升至18.31%，创历史新高;2017年上半年，银行贷款占比达76.7%，企业债券净融资占比略有下降。
世邦魏理仕指出，2017年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS(资产担保证券)市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。
据REICO工作室统计，2017年底，房地产债券融资余额达9989.4亿元，高于2017年到2017年4年全部债券融资余额之和;2017年6月末，房地产债券融资余额已达16212.22亿元。
但资本市场依旧不是我国房地产融资的主要渠道。自2009年11月南国置业(5.720, 0.04, 0.70%)之后，时隔6年，2017年才又有2家房地产企业在A股上市。目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。
不过，资本市场上房地产融资产品有了新突破。继2017年国内首只权益型REITs产品“中信启航”正式上市交易后，2017年国内首只公募REITs“前海万科封闭式混合型基金”也实现上市。
世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，境内债券市场的.开启为开发商融资打开新的窗口，目前中国的低息环境进一步刺激开发商纷纷发行境内债券，并将债券到期时间推迟至2017年及2021年间，以减轻短期内偿债压力。
信贷收紧影响较大
REICO工作室认为，未来房地产融资的基本原理不会发生变化，房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。预计银行贷款仍将是融资主要来源，直接融资有较大增长空间，但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。
在融创中国董事长孙宏斌看来，本轮调控非常严峻。其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。
孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但“(楼市)一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，(当前调控背景下)投资者买不了，首付款太高了”。
中原地产统计显示，10月-11月截至24日房企债券融资额，相比8-9月下调了61%。当前市场融资难度明显加大。
中原地产首席分析师张大伟认为：从资金成本看，支持2017年房地产市场火热的主要原因是房企各种渠道低成本资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度开始加大。
张大伟认为，海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。
世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化，开发商应做好相应准备。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，应尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险。”
研究显示，尽管融资环境较为宽松，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2017年的1.34万亿元大幅攀升至2017年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。
世邦魏理仕建议，投资者应当慎重考虑对中小型开发商的定价，以客观反映其真实的风险水平。此外亦可考虑其它债务重组投资机会，要求担保支付或进行可转换债券的投资。
;10. 央行新政釜底抽薪多家银行房贷限额 购房者或遭违约风险
一个“釜底抽薪式”调控楼市的手段，悄然落地了。
1月24日，有大V@大源按揭通过微博爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V爆料称，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。
多家长三角银行总行及分支机构也因1月住房贷款额度用完，而发生了暂时停贷。
“现在几乎所有银行的房贷规模超过央行所规定额度的上限。因此，新增房地产企业贷款几乎不可能，尤其是按揭贷款，变得极为困难。”北京住宅房地产商会会长黎乃超1月25日表示。
黎乃超预计，如果购房者已交首付，会给一定的缓冲期，贷款可能还会发放。但是，未来老百姓购房，利用按揭这一途径取得资金将变得极为困难。
黎乃超认为楼市可能经历一个极大的变数，“准备入市的人只能观望，因为没有杠杆。对开发商来说这也是一个极大的利空消息。”
贷款新政更加严格 指标量化
目前，全国多地房贷按下暂定键的主要依据是，2020年12月31日，人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。
银行规模越大，其房地产贷款以及个人住房贷款余额占比越高。以被划分到第一档“中资大型银行”的工商银行为例，该银行今年房地产贷款占比上限为40%，而个人住房贷款占比上限为32.5%。而被划为第五档的“村镇银行”房地产贷款占比上限为12.5%，而个人住房贷款占比上限为7.5%（如下图）。
据光大证券分析报告，从总量看，目前金融机构按揭贷款整体占比大致在20%左右，虽然近两年增量占比有所上升，但是总体仍然稳定，若按照《通知》要求的分类监管要求上沿测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿左右。
根据上市银行2020年年中数据进行测算表明：大型银行中，建行、中行和邮储银行超标；股份制银行中，招行、中信、浦发、平安，兴业超标，部分城商行超标。以上银行面临2~4年的过渡期安排。
中国社会科学院金融研究所银行研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李广子1月25日分析，该政策的导向作用非常明显，要求各类银行对房地产风险进行有针对性的防控，适当降低贷款集中度。
“对于银行来说，解决办法一是压缩分子，压降房地产贷款规模，降低新增房地产贷款投放；二是做大分母，加大其他信贷投放力度，稀释房地产贷款集中度。 ”
为何今年刚刚开始，各地银行传出房贷超标？黎乃超介绍，这次贷款新政非常严格，主要体现出量化，央行规定了每一个银行的贷款规模。更为重要的是，贷款发放指标首次平均到每个月度里面，“一月份贷款额度用完了，自然就停贷。已经交了首付或是网签的房子，也就是俗称‘在路上’的房贷审批，只能继续等待。”
购房者或遭违约风险
由于两条红线涉及房地产贷款以及个人住房贷款余额占比，这就意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款均受到限制。
采访发现，广州确实存在已交首付或已进行网签，但贷款审批近两个月尚未有审批结果的情况。据21世纪经济报道以及第一财经报道，上海长三角等城市、江苏等地也均出现类似情况，甚至有银行明确表示“暂停贷款”。
如果贷款很长时间都没有办理完成，是否会因违约导致消费者买不成房子？黎乃超称，目前监管机构还没有明确的说法。
“通常情况下会有两种方案，一种方案是银行与监管机构沟通商量，之前已经签了合同及网签的情况，能否计入去年的额度里？第二种方案是各地建委根据各个城市的情况定调，如果房屋没有成交，谁来负责？按违约还是双方都不承担责任，把首付或定金退还？”
在1月24日举行的国新办发布会上，中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，《通知》对按揭贷款这一块应该影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是范围，在集中度里面影响都不是太大。
肖远企还表示，银保监会今后还是要根据一直以来的集中度管理规定和《通知》的要求，密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。
中原地产首席分析师张大伟1月25日表示，他于1月22日分别致电过上海、深圳、广州等地分公司及部分同行，了解到的情况是“有贷款收紧的可能性，但是目前还没有影响市场成交。”
张大伟认为，房地产贷款一直在收紧，总量增幅缓慢，所以该政策的影响不会很大。对于购房者来说，他认为可能“麻烦一点”，“人们去办理商业贷款可以选一个利率最低的银行，如果不能办理，再问下一家银行，最多就是麻烦一些。”
李广子对此也认同，“如果银行集中度超标了，还可以转向其他银行去寻求贷款。从借款人的角度来看，影响也是暂时的。因为整个行业的集中度应该还不是特别高，影响不会特别大。”
央行严防“灰犀牛”
事实上，早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。
当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。
去年年末，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。
郭树清于去年12月发文：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”
对于央行以及郭树清的警示，李广子此前在接受专访时曾指出，房地产按揭贷款是居民部门债务中的重要组成部分，一旦居民由于债务负担过重导致违约，其风险将传导到银行体系。如果出现大范围违约，对银行造成的风险就会比较大。
“从银行角度看，要做好相关风险调控，做好风险分散，避免贷款投放过于集中于房地产等领域，做好贷款集中度管理，防止风险过于集中。”
如今，做好贷款集中度管理的靴子落地。“这个政策对房企的存量房源的去库存将会带来重大打击。”黎乃超称。